河南省洛阳市涧西区人民法院执 行 裁 定 书（2016）豫0305执异25号异议人（案外人）李金凤。委托代理人刘德宇、李国坤，金博大律师事务所律师；代理权限：特别授权。申请执行人王富齐。委托代理人吕富平，河南润合律师事务所律师；代理权限：特别授权。被执行人李珩。被执行人潘昊彬。被执行人三门峡瑞通汽车销售服务有限公司，住所地：三门峡市湖滨区瑞通汽车城二区三号。
法定代表人：李珩。本院在执行申请执行人王富齐申请执行李珩、潘昊彬、三门峡瑞通汽车销售服务有限公司（以下简称瑞通公司）借款合同纠纷一案中，异议人李金凤于2016年5月11日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行公开听证审查，现已审查终结。异议人李金凤称，异议人与被执行人李珩系母女关系，1990年至1993年期间，异议人分多次付款，以李珩名义购买了老城区义勇前街1号楼2-2-2号房屋。购买后，该房屋一直由异议人占有并使用，李珩从未入住过该房屋。虽然该房屋登记的所有权人为李珩，但购买房屋时，李珩系12岁的未成年人，没有购房能力，更没有任何财产。因此，该房屋的实际出资人和实际占有人都是异议人，与被执行人李珩无关。2015年1月20日，异议人李金凤与被执行人李珩签订郑州市金水区健康路116号11号楼1单元11层1101号房屋的买卖合同，并已履行完毕。该合同明确约定，购买房屋的价款包括其楼下负一层618号停车位，但因李珩没有告知案外人停车位需另外办理登记手续，异议人也认为停车位不需要单独过户，因此在履行房屋买卖合同时，没有办理618号停车位的过户手续，直至该停车位被查封时，才知道停车位还登记在被执行人名下。根据法律规定，618号停车位应为异议人的个人财产，与被执行人无关。综上，请求依法撤销涧西法院（2015）涧法执字第1045号执行裁定书，立即停止对洛阳市老城区义勇前街1号楼2-2-2号房屋和郑州市金水区健康路116号11号楼负一层618号停车位的执行，并解除查封。异议人向法庭提交了房屋所有权证、房屋买卖合同、付款明细、借条、银行转账凭证、金水区健康路房屋物业费发票、房屋租赁合同等证据。申请执行人王富齐称，1、异议人李金凤与二被执行人系亲属关系，瑞通公司的股东系二被执行人夫妻，异议人系该民事案件的利害关系人，所谓的房屋买卖和所提的异议属恶意欺诈。2、义勇街的房子从登记到李珩名下到被法院查封，一共22年，双方都没有到有权机关要求撤销或变更登记，而且李珩在向申请执行人借款时，将房产证原件放在申请执行人处，异议人在此期间也没有任何其他说法，所以我们认为异议人的异议不成立。3、异议人提出的关于车位的异议，因房产和车位分别有两个不同产权证，车位具有独立产权。4、异议人所提供的借条是虚假的，所提供的银行转款凭证并不完整，不能反应李金凤和李珩资金来往的真实关系。申请执行人向法庭提交了义勇街房子的房产证原件和查档证明、查封车库所有权证存根和从郑州市房管局调取的郑州市金水区健康路116号11号楼1单元11层1101号房屋在房管局备案的买卖合同。被执行人李珩、潘昊彬、瑞通公司未到庭发表意见。
本院查明，申请执行人王富齐申请执行李珩、潘昊彬、瑞通公司借款合同纠纷一案，本院于2015年8月12日做出（2015）涧民四初字第442号民事调解书。2015年11月8日，申请执行人王富齐向本院申请强制执行（2015）涧民四初字第442号民事调解书。案外人李金凤向本院提出执行异议。另查明，涧西法院于2015年5月22日做出（2015）涧民保字第70号协助执行通知书，对被执行人李珩名下位于洛阳市老城区义勇前街1号楼2-2-2号，房产证号为商品房字第244**号的房屋予以查封；于2015年5月21日对被执行人李珩名下位于郑州市金水区健康路116号-1层618号，产权证号为0901020585号的车库予以查封。
本院认为，异议人就申请执行人王富齐申请执行李珩、潘昊彬、瑞通公司借款合同纠纷一案提出了涉及两套不动产的执行异议，分别论述如下：
一、关于洛阳市老城区义勇前街1号楼2-2-2号的不动产。根据法律规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十五条对已登记的不动产权利人的判断依据为不动产登记簿，因位于洛阳市老城区义勇前街1号楼2-2-2号房屋登记在被执行人李珩名下，因此涧西法院依法查封被执行人李珩名下的财产符合法律规定。异议人李金凤提出该房登记在其女被执行人李珩名下的行为系借名买房，对此，
本院认为，异议人与被执行人之间的借名买房行为是否成立、由此产生的风险如何承担等问题不属于本案审查范围，因此，异议人就该不动产提出的异议不能成立。
二、关于郑州市金水区健康路116号-1层618号的不动产。
本院认为，案外人主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应符合法律规定。《规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院根据异议人提出的异议，并结合其提交的证据进行审查后认为：1、异议人提交的房屋买卖合同与买卖双方在房屋管理部门备案的房屋买卖合同在签订时间、房屋价款、买卖内容等方面均不一致，因异议人提交的买卖合同签订时间为2015年1月20日，而备案的买卖合同签订时间为2015年1月22日，且买卖双方在房屋管理部门备案合同的证明效力远远大于未备案合同的证明效力，因此
本院认为备案的合同是对原合同内容的变更。在双方备案的房屋买卖合同中，买卖双方未对涉案不动产进行约定，因此，
本院认为异议人和被执行人李珩在法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。2、异议人提交的物业费发票开票日期均在法院查封之后，不能证明其在法院查封之前已合法占有该不动产。3、异议人提交的银行转帐凭证不能证明系其支付涉案不动产的款项。4、异议人在购买不动产前应对该不动产是否具有产权登记等基本情况进行必要的调查，而本案中，异议人称被执行人没有告知异议人停车位需另外办理登记手续，异议人也认为停车位不需要单独过户，对此，
本院认为涉案不动产未办理过户登记的原因应归责于异议人。因此，异议人就该不动产提出的异议不能成立。综上，
本院认为异议人的异议不符合法律规定，其权利不能够排除执行，对异议人的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，
裁定如下：驳回异议人李金凤的执行异议。本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 ：于风卫
人民陪审员 ：焦治泓
人民陪审员 ：杨文娟
二〇一六年五月二十日
书 记 员 ：赵媛媛 来自