北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民再50号上诉人（一审原告）焦静媛，女，1951年12月25日出生，汉族。委托代理人朱忠平，男，北京市朝阳区酒仙桥街道法律服务所法律工作者。委托代理人邹静怀，男，中元国际实业公司项目经理。被上诉人（一审被告）赵琳，女，1972年3月28日出生，汉族。被上诉人（一审被告）钱丽娟，女，1940年7月6日出生，汉族。以上二被上诉人之共同委托代理人史开国，北京立世律师事务所律师。被上诉人（一审被告）北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201。法定代表人沈星华，董事长。委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。
上诉人焦静媛因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民再初字第00015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审原告焦静媛诉称：位于北京市海淀区双榆树白塔庵金谷园×楼×门102号房屋，是我在白塔庵18号院的私房，于1997年被海淀区东升乡人民政府拆迁后分配给我的安置住房。该房屋的权属性质是使用权房，我是使用权人。前几年我去外地经商，该房屋交女儿管理。2009年我得知，与我根本不认识的钱丽娟、赵琳母女居住此房。我找此二人理论，他们根据与北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）所签购房委托合同，认为此房是他们合法购买。根据我国《物权法》及相关法律规定，该房屋属禁止性买卖的范围，不得买卖。我跟钱丽娟、赵琳根本不认识，也没有订立任何买卖合同，故钱丽娟与中大恒基公司所签购买诉争房屋的购房委托合同是不合法的。现诉至法院，请求确认赵琳、钱丽娟与中大恒基公司所签购房委托合同无效；赵琳、钱丽娟将北京市海淀区双榆树白塔庵金谷园×楼×门102号房屋腾空交还给我；赵琳、钱丽娟及中大恒基公司向我支付自2006年2月起至将房屋交还给我时的房屋使用费，每月3000元。一审被告赵琳、钱丽娟辩称：焦静媛所称将房屋交给其女儿看管不属实。2006年2月24日，中大恒基公司带我们去看房时没有见过焦静媛的女儿。焦静媛将房屋钥匙交给中大恒基公司使我们有理由相信焦静媛是同意出售房屋使用权的。房屋是公房，可以上市交易，我们有权置换、交易该房屋。中大恒基公司接受我方委托购买使用权，我们支付了对价并按时交纳物业管理费，我们是善意购买人，该房屋由我们继续使用。我们有合法使用权，无须支付使用费。一审被告中大恒基公司辩称：我公司确实收到了赵琳、钱丽娟支付的346250元，但是这笔钱已经转交给焦静媛了。2006年的资料因公司原因被公安机关查封，导致委托合同没有查找到，合同经办人已经不在公司了，无法确认。焦静媛的诉讼请求已经超过2年诉讼时效。2006年2月，赵琳、钱丽娟已经入住涉案房屋，到起诉时已经5年时间。焦静媛恶意诉讼，如果没有其同意，赵、钱二人不可能入住。焦静媛的第一项诉讼请求没有事实及法律依据，焦静媛不是委托合同的当事人，无权主张无效。在公房出租人同意的情况下，只是合同的概括变更，承租人从焦静媛变更为赵琳、钱丽娟。不同意支付房屋使用费。北京市海淀区人民法院
经审理查明：焦静媛、邹静怀原为夫妻，1995年6月12日二人协议离婚并对邹静怀所有的海淀区白塔庵18号院的平房进行了分割。1997年海淀区东升乡政府对上述平房所在区域进行拆迁，将海淀区金谷园小区2号楼1单元101号、102号、103号房屋安置给焦静媛，焦静媛享有使用权。2006年2月19日，赵琳与中大恒基公司签订购房委托合同，赵琳委托中大恒基公司购买位于北京市海淀区金谷园小区2号楼1单元102号房屋（以下简称102号房屋），权属性质为使用权。房产总价33万元，赵琳应交购房定金3.3万元，代理费8250元。赵琳签订合同之日支付定金3000元，剩余定金于2006年2月20日之前交齐。此套房产总价346250元，包括过户费及代理费，赵琳不再支付任何费用。赵琳确保3日内全部房款到位，并配合中大恒基公司办理房屋置换手续。赵琳于2006年2月19日及24日，分三次向中大恒基公司支付了346250元。2006年2月24日，金谷园小区的管理部门北京博达物业管理中心（以下简称博达物业中心）在一份内容为“本人焦静媛将坐落于北京市海淀区白塔庵金谷园小区2号楼1单元102室的房产更名到钱丽娟名下，变更之日起所发生的房租、水电费、取暖费以及此房产所发生的一切费用，均由钱丽娟承担。钱丽娟需遵从物业公司的管理规定，按时交纳各种费用。”的证明上加盖印章，该证明上还注明了焦静媛的身份证号码（及焦静媛的签名）。诉讼中，焦静媛否认上述证明上签名系其本人书写，经其申请，法院委托北京明正司法鉴定中心对赵琳、钱丽娟出具的证明上焦静媛签字真实性进行了笔迹鉴定，鉴定结论为该签名并非焦静媛本人书写。当日，博达物业中心收取了102号房屋水费55.5元，2003年至2006年物业费348元，2000年至2005年供暖费11198元，2001年至2006年房费10387.2元。此后，直至2015年8月，该房屋的房费、供暖费均由钱丽娟交纳。2014年7月14日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第13964号民事判决书，已经发生法律效力。该判决认定海淀区白塔庵金谷园小区2号楼（房权证海字第1411**号）的所有权人登记在北京市东升农工商总公司名下，登记时间为2010年2月1日。2012年2月，焦静媛向法院提起诉讼，要求确认博达物业中心与钱丽娟关于102号房屋的租赁合同无效、确认博达物业中心与焦静媛关于102号房屋的租赁合同有效。法院作出（2012）海民初字第6356号民事判决，认为博达物业中心收取钱丽娟费用的行为意味着钱丽娟居住并使用102号房屋的事实已获得博达物业中心的认可，102号房屋承租权已实际变更。钱丽娟承租权的取得，系通过赵琳与焦静媛、中大恒基公司的房屋买卖合同取得，故其租赁协议是否有效应通过房屋买卖合同的合法性、有效性进行审查判断。而该房屋买卖合同纠纷正在二审审理之中。焦静媛现直接起诉要求确认钱丽娟与博达物业中心签订的租赁合同无效，其与博达物业中心的租赁协议有效，缺乏法律依据，本院不予支持，故驳回焦静媛的诉讼请求。焦静媛不服该一审判决，提出上诉。2012年本院作出（2012）一中民终字第5333号民事判决，认为焦静媛与博达物业中心就102号房屋曾签订过《大钟寺村属房屋租赁协议》，但该租赁关系已经被新的租赁关系所取代，焦静媛与博达物业中心之间已无租赁事实。现焦静媛请求确认其与博达物业中心签订的《大钟寺村属房屋租赁协议》有效，无事实基础，本案不予处理；同时钱丽娟与博达物业中心所签订的租赁协议的效力，取决于钱丽娟购买诉争房屋使用权行为的效力。因确认购买房屋使用权行为效力的诉讼正在进行中，现起诉要求确认租赁协议的效力尚不具备起诉条件，本案不予处理。上述二审判决已经发生法律效力。北京市海淀区人民法院认定上述事实的证据有：房产证、拆迁安置协议、离婚证、离婚协议、户口簿、白塔庵小区回迁楼产权划分协议书、房屋租赁协议、物业管理协议书、证明、购房委托合同及房款、物业费收据、（2012）海民初字第6356号民事判决、（2012）一中民终字第5333号民事判决、（2010）海民初字第19722号案件庭审笔录以及本案一审重审询问笔录、庭审笔录等。北京市海淀区人民法院认为：赵琳与中大恒基公司签订的购房委托合同，未违反国家效力性、强制性规范，应确认为有效。焦静媛主张曾将102号房屋委托给其女儿邹暘看管，且邹暘自己居住一段时间后交给其一个朋友居住使用，后来才知晓102号房屋的承租人变更为钱丽娟。但焦静媛不能向法院说明房屋钥匙为何在中大恒基公司处，亦不能证明赵琳、钱丽娟系非法侵入该房屋；且邹暘未到庭作证，并未向法院说明在该房屋内居住使用的朋友系何人。博达物业中心不反对该房屋承租人变更并为其办理了相关手续。赵琳、钱丽娟自2006年至今居住在该房屋中，并交纳相关费用。焦静媛认为赵琳、钱丽娟系非法入住不符合常理。同时焦静媛主张其从未授权中大恒基公司售房，对此，法院认为，焦静媛与中大恒基公司是否存在委托售房关系，与赵琳、钱丽娟与中大恒基公司之间的委托购房关系属于两种不同的法律关系；即使焦静媛从未委托中大恒基公司出售102号房屋，也只能造成赵琳、钱丽娟与中大恒基公司之间的委托购房合同履行不能，与委托购房合同的效力无关。因此，法院对焦静媛的要求确认赵琳、钱丽娟与中大恒基公司之间的委托购房合同无效的诉讼请求，依法不予支持。对于焦静媛的第二、三项诉讼请求，法院认为，赵琳、钱丽娟提交的证明上焦静媛的签名虽经鉴定并非焦静媛本人书写，但加盖了房屋管理人博达物业中心的印章，结合结算水电、物业、租金等费用的情形，且102号房屋的所有权人并不反对变更承租人，同时结合已经生效的（2012）一中民终字第5333号民事判决，可以确定博达物业中心认可102号房屋承租人的变更，故本院对102号房屋承租权变更不持异议。因此，在钱丽娟与博达物业中心之间关于102号房屋的租赁合同未被依法认定无效的情况下，该租赁合同合法有效，焦静媛要求判决赵琳、钱丽娟腾空该房屋交还给其并支付相应房屋使用费，无事实和法律依据，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第（二）款、第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告焦静媛的全部诉讼请求。焦静媛不服一审法院的判决，上诉至本院。理由是：一审判决认定事实不清，适用法律错误。认定房屋转让行为经焦静媛同意是错误的，两被告之间签订的委托购房协议未经焦静媛授权，购房款也没有支付给焦静媛，故该合同侵犯了第三人合法权益，第三人有权要求确认合同无效。本案中存在下述问题伪造焦静媛签名的欺诈方式，买卖双方恶意串通损害第三人利益，被上诉人假借委托合同之名，行房屋买卖之实，系以合法形式掩盖非法目的。综上请求：撤销一审判决，确认赵琳与中大恒基公司签订的“购房委托合同”无效；赵琳、钱丽娟、中大恒基公司买卖诉争房屋无效。赵琳、钱丽娟及中大恒基公司服从一审判决，不认可焦静媛的上诉请求和理由。赵琳、钱丽娟辩称，本案中一个至关重要的事实是涉诉房屋的钥匙是如何到中大恒基公司手中的，从一审到现在，焦静媛一直没有举证证实，相应后果应由其自行承担；该房屋已经实际入住并交纳各种使用费，对方在长达4年的时间里一直没有主张过合同无效，现因房价上涨，对方想要收回房屋，有违诚实信用原则。中大恒基公司辩称，该公司是在押房之后再出售，居间服务过程中不存在过错，不应该承担责任。本院二审确认一审判决查明的事实及引证的证据。上述事实，尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，赵琳与中大恒基公司签订的购房委托合同，未违反国家法律的效力性强制性规定，应确认为有效。就中大恒基公司持有诉争房屋钥匙的事实，焦静媛无法说明原因。中大恒基公司明确收取了赵琳、钱丽娟交纳的购房款，结合涉诉房屋产权单位委托的管理部门博达物业中心认可钱丽娟为实际承租人，并收取相关使用费的事实，本院对焦静媛主张买卖双方恶意串通损害第三人利益，以合法形式掩盖非法目的的主张，不予采信。焦静媛主张其从未授权中大恒基公司售房，购房委托合同因侵犯了第三人合法权益而归于无效。
本院认为，焦静媛与中大恒基公司是否存在委托售房关系，与赵琳、钱丽娟与中大恒基公司之间的委托购房关系属于两种不同的法律关系。即使焦静媛从未委托中大恒基公司出售102号房屋，也只能导致赵琳、钱丽娟与中大恒基公司之间的委托购房合同履行不能，与委托购房合同的效力无关。故一审法院对焦静媛要求确认赵琳、钱丽娟与中大恒基公司之间的委托购房合同无效的诉讼请求，依法不予支持正确。综上所述，焦静媛的上诉理由因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三千五百三十元，由焦静媛负担（已交纳）；二审案件受理费三千五百三十元，由焦静媛负担（已交纳）。鉴定费五千元（焦静媛已预交），由焦静媛负担二千元；由赵琳、钱丽娟负担二千元，于本判决生效后七日内交纳；由北京中大恒基房地产经纪有限公司负担一千元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
审 判 员 刘宇红
代理
审判员 黄晓丰
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王梦洁 百度搜索“”