浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉海民初字第2587号
原告：施川，男，1971年5月30日出生，汉族，住海宁市。
委托代理人：金虎良、宋婷婷，浙江虎良律师事务所律师。
被告：海宁银泰置业有限公司。住所地：海宁市海洲街道海昌南路***号***室。组织机构代码：57771105-0。
法定代表人：辛向东，董事长。
委托代理人：张鹏飞，男，1985年11月4日出生，汉族，住北京市平谷区。系被告公司员工。
第三人：中国建设银行股份有限公司海宁支行。住所地：海宁市海洲街道海昌南路***号。组织机构代码：84674346-5。代表人：翁文强，行长。
委托代理人：张爱国、顾静，浙江紫薇律师事务所律师。
原告施川与被告海宁银泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。2015年9月10日，被告向本院提出管辖权异议，本院于2015年9月30日裁定驳回被告对管辖权所提异议，被告上诉至嘉兴市中级人民法院，同年11月13日，嘉兴市中级人民法院裁定驳回了被告的上诉。经中国建设银行股份有限公司海宁支行申请，本院于2015年12月5日追加其为本案第三人。2016年4月6日，经当事人申请，本院准许自行和解一个月。本案于2016年1月21日、4月5日两次公开开庭进行审理。原告施川委托代理人金虎良，被告海宁银泰置业有限公司委托代理人张鹏飞，第三人中国建设银行股份有限公司海宁支行委托代理人顾静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施川起诉称：2013年9月12日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号：第1309120006号。合同约定，原告购买被告开发的位于海宁市及206（2层）的商业用房，建筑面积326.26平方米（其中106为145.33平方米，206为180.93平方米），总价款7541132元。原告于2014年3月12日前付清了全部房款。2014年10月30日，原告在接受被告交房时，发现在206的西墙上多了一道消防门，与合同所载不同，尚未达到交房条件，故要求经济赔偿或退房。后被告又违法堵上了消防门，却又被消防部门责令拆除，因至今交涉未果，故请求判令：1、解除原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款7541132元并支付原告违约金801081.04元（暂计算至2015年8月20日，此后按银行同期贷款利率计算至判决支付之日）。
被告海宁银泰置业有限公司答辩称，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规，原告要求解除合同没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司海宁支行答辩称，同意被告的答辩意见，请求依法裁判。原告施川举证及被告、第三人质证意见如下：1、浙江省商品房买卖合同1份。证明2013年9月12日，原、被告签订商品房买卖合同1份，买卖标的为海宁市海洲街道江苑路6号106、206，其中106为4782933元、206为2758199元，总价7541132元，双方还约定了其他事项的事实。经质证，被告、第三人均无异议。2、付款凭证5份（其中银行刷卡凭条原件4份、个人贷款支付凭证复印件1份）。证明原告于2013年5月10日支付400000元、2013年8月1日支付980000元、2013年9月11日支付360000元、2041132元，2014年3月11日通过银行按揭支付3760000元的事实。经质证，被告、第三人均无异议。3、交付情况说明1份。证明2014年10月30日，原告对房屋有异议，向被告提出了包括退房在内的条件，被告工作人员李元、马白林在该说明上签字的事实。经质证，被告对真实性无异议，但对原告的证明内容不予认可；第三人意见同被告。4、个人住房（商业用房）借款合同1份、交易明细2页、贷款对账单2页。证明原告通过第三人办理银行按揭贷款3760000元，原告支付的贷款利率是在同期贷款基准利率的基础上上浮了10%，故商品房买卖合同中约定的违约金过低，应该按照银行同期贷款利率计算的事实。经质证，被告、第三人对真实性均无异议。5、照片5张（其中3张是2014年9月28日拍摄、2张是2015年4月拍摄）。证明2014年9月28日，原告发现所购房屋206的西墙上开了一个洞，到了2015年4月中旬，原告又发现206西墙外面装了一扇木门，门的背面砌了墙，把洞封了起来；106里原来是有楼梯的，楼梯已被拆除的事实。经质证，被告对真实性无异议，但对原告的证明目的和关联性不认可。同时认为106与206之间是否架设楼梯、架设何种楼梯不在商品房买卖合同的约定之内，楼梯的问题与本案无关；2014年9月28日的时候，206西墙确实有洞，因消防主管部门在进行消防验收的时候，认为原告所购的商铺的面积比较大，从安全角度考虑，要求被告在206增设消防门，所以被告在206西墙上开了一个洞，用于增设消防门，开设消防门是由消防主管部门决定的，不属于规划变更的范畴。第三人质证意见同被告。6、交付催告函1份。证明被告向原告发送了该函，被告自认对206门洞采取了整改措施的事实，整改措施就是在门的背面砌墙，一直堵到2015年8月20日，原告向消防部门举报之后，在消防部门要求下被告才将门背面的墙敲掉。经质证，被告对真实性无异议，同时认为，该函可以印证被告陈述的开洞、封洞的过程。第三人质证意见同被告。被告海宁银泰置业有限公司及第三人均未举证。本院依职权从海宁市城乡建设档案馆调取了与本案所涉房屋有关的竣工图（局部）1份、竣工验收备案表1份、建设工程消防验收意见书1份，从浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司调取了设计日期为2014年9月的设计图纸1份以及海宁市公安消防大队向本院出具的情况说明1份。经质证，原告认为，海宁市公安消防大队无权出具情况说明，浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司2014年9月的设计图纸系事后补制，对其他证据无异议。被告认为，设计变更与合同约定的规划变更不是同一个概念，对证据均无异议。第三人意见同被告。上述证据经当庭举证、质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2、4，被告及第三人均无异议，本院予以认定；原告提供的证据3、5、6被告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性亦予以确认。本院调取的证据，对真实性本院予以确认，与案件的关联性将在说理部分予以阐述。综合上述本院认定的证据及当事人的庭审陈述，本院确认如下案件事实：2013年9月12日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号：第1309120006号。合同约定，原告购买被告开发的位于海宁市及206（2层）的商业用房，其中：106的建筑面积为145.33平方米，总价4782933元；206的建筑面积为180.93平方米，总价2758199元，共计7541132元，106、206是一套房屋。合同第九条约定：出卖人应当在2014年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建筑工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按已付款按揭银行同期贷款利率（不低于买受人购房贷款利率）付给利息。在该合同所附的房屋平面图中，206房屋仅有一道北门。原告于2013年5月10日支付400000元，8月1日支付980000元，9月11日分别支付了360000元、2041132元。2013年12月31日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告向第三人借款3760000元用于购买本案讼争房屋，借款期限120个月，采用等额本金方法每月还款，并约定贷款利率为基准利率上浮10%等，同时还约定借款人授权贷款人将全部借款直接划入被告帐户中；2014年3月12日，第三人将原告的按揭贷款3760000元支付给了被告。2014年10月30日，原、被告在交房过程中，原告发现206房屋中多了一道消防门，故向被告出具了《交付情况说明》1份，表示要求经济赔偿或退房。2015年4月20日，被告向原告出具《交付催告函》1份，表示原告在2014年10月30日收房时发现多了一道消防门，被告已经于2014年12月中旬整改完毕，并多次通知原告收房，但原告未办理交房手续，故要求原告在2015年4月30日前办理交房手续。被告确认该催告函中整改完毕的意思是指把206房屋中的消防门堵上，2015年8月，被告又将206房屋中堵上的门重新打开、并安装了消防门。另查，本案讼争房屋在初始建筑设计时206房屋内并无消防门设计，2014年9月，消防部门在对该建筑进行消防验收时，发现本案讼争房屋需要有两个疏散门，所以通知该建筑的设计单位浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司进行设计变更。当月，设计单位调整设计图纸，在本案讼争房屋内增加了一道疏散门，由于该疏散门位于防火墙，所以设置为甲级防火门。讼争房屋的建筑于2014年9月24日经消防验收合格，9月25日通过竣工验收备案。本案争议的焦点在于：原告对本案讼争房房屋的《浙江省商品房买卖合同》是否具有合同解除权？原告认为，1、本案讼争房屋到现在为止也不符合交房条件，与约定不符，房屋设计有瑕疵，违反了强制性规定，被告方无法交付符合约定的房屋；2、2015年4月20日的交付催告函中被告也表示愿意整改，消防门一直堵到了2015年8月，故到2015年8月还不符合交房条件；3、按照合同约定，逾期90天不能交房的，原告可以选择解除合同；4、被告于2015年4月20日的交付催告函无效，当时尚不具备交房条件，故被告逾期交房远远超过了90天。被告认为，1、被告出售的讼争房屋符合合同约定的各项交房条件，原告认为被告所建房屋未达到交房条件没有事实和法律依据。2、原告认为被告增设消防门违反合同约定，但被告增设消防门并不是主观意愿，是按照消防部门的要求增设，被告主观上不存在任何过错。3、本案讼争房屋系商业用房，主要用于商业经营，总面积320多平方米，增设的消防门大概为6平方米，比例不到2%，对商铺的影响很小，从维护交易安全和交易稳定的角度出发，不应支持原告解除合同的诉讼请求。4、增设消防门系消防部门的意见，无需进行规划变更手续。
本院认为，原告有权解除合同，理由如下：1、本案讼争的海宁市海洲街道江苑路6号106、206商铺系一套房屋，在原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》所附房屋平面图及海宁市规划建设局备案的建筑图纸中，206房屋中并无消防门。该消防门是对房屋建筑消防验收时增设，即该房屋建筑在初始建筑设计时就存在缺陷，被告应当对原告承担相应责任。206房屋内增设了一道消防门，应当认定是对房屋的结构和户型进行了调整，但被告并未就此向原告告知，故原告有权解除合同。2、被告也已经构成了逾期交房。对206房屋中消防门的处理被告陷入两难：堵上后符合了合同约定可以向原告交房，但违反了消防验收的要求；如增设符合消防要求的消防门，又违反了与原告之间的合同约定。被告2015年4月20日的交付催告函表明，被告对原告2014年10月30日因206房屋中出现消防门而拒收的行为是认可的，并因此进行了整改，在整改完成（即堵上）后又通知原告收房。双方合同约定的交房期限为2014年10月31日前，至2015年4月20日期间，被告无证据表明已经再次通知原告收房，逾期已经超过90天，原告有权解除合同。故原告主张要求解除与被告之间的《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：解除权人要解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告在诉讼请求中明确要求解除合同，故本案所涉合同解除的时间为被告收到诉状副本之日（2015年9月1日）。本案中，第三人虽参加了诉讼，但未在本案中行使相关权利，故本院在本案中对所涉借款合同不作处理。在商品房买卖合同解除后，应当由被告将原告支付的购房款返还给原告，本案中，经原告授权，由第三人直接划入被告帐户中的3760000元，也属于原告的购房款，故对原告要求被告返还购房款7541132元的请求，本院予以支持。因合同解除的违约方在于被告，合同解除后，原告的损失应由被告予以赔偿，原告自愿按银行同期贷款利率计算要求被告赔偿违约金的请求，并无不当，本院亦予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、原告施川与被告海宁银泰置业有限公司于2013年9月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：第1309120006号）于2015年9月1日解除。
二、被告海宁银泰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款7541132元并支付违约金1072241.37元（暂计算至2016年5月20日，此后的违约金以未返还的款项为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决支付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72093元，保全费5000元，合计77093元，由被告海宁银泰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 韩振宇
人民陪审员 邬伟良
人民陪审员 徐浩铃
二〇一六年五月二十日
书 记 员 张 鹯?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。