广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1283民初76号
原告：张晓，男，1987年11月28日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，
原告：梁秀霞，女，1986年12月10日���生，汉族，住广东省肇庆市高要区，两原告的
委托代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。
被告：高要市恒福房产发展有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸府前大街十七号，组织机构代码77781303-5。
法定代表人：刘应中。
委托代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。
原告张晓、梁秀霞诉被告高要市恒福房产发展有限公司（以下简称恒福房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告张晓、梁秀霞的委托代理人区划，被告恒福房产公司的委托代理人曾小兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张晓、梁秀霞诉称：2013年2月18日原告与被告签订“商品房买卖合同”一份，原告是买受人，被告是出卖人，合同第八条约定���付期限，第九条约定逾期交房的违约责任，补充协议约定未尽事宜等等。合同签订后，原告按约交付了房款，履行了自己的义务，并没有任何违约的行为。但被告违反了合同第三条、第八条及补充协议第二条第八、第九项等的相关规定，被告商品房的产权登记套内面积比计价套内面积差异2.59平方米，按约定应该退回房价11661.7元；交房逾期及不符合条件直到现在，实属违约，应该承担支付交房逾期违约金及产权登记逾期违约金的责任。原告要求继续履行合同，被告应该尽快完善及完成交楼条件，依约履行合同。几经交涉未果，原告为了维护自己的合法权益，向法院起诉，请求：
一、确认原被告签订的商品房买卖合同为有效合同，判令被告继续履行合同；
二、被告支付违约金111337元（该违约金计算至2015年11月30日，之后的违约金计算至符合交楼条件时止）；
三、被告���担本案所有诉讼费用。庭审过程中，张晓、梁秀霞表示在诉状中提出的房屋面积差异价款不在其诉讼请求内，要求增加诉讼请求：判令被告退回房价款11661.7元。
被告恒福房产公司辩称：1、原告的诉讼请求依据不足，应驳回，并承担诉讼费。2、双方约定的交付时间为2013年10月30日，被告已于2013年12月31日通知原告收楼，但原告未按约定时间前来办理收楼手续，迟延收楼的过错应由原告承担。3、原告于2014年5月24日办理收楼手续，标的物交付后即不存在违约情形。4、双方约定的违约金过高，依法应调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。
经审理查明：张晓、梁秀霞于2013年2月18日与恒福房产公司签订了一份“商品房买卖合同”，向恒福房产公司购买位于高××区南岸××号恒福新城的第B4幢401号房，该商品房套内面积为109.91平方米，单价每平方米4502.16元，总款为494832元。合同第五条第一款约定面积确认及面积差异处理为：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、……。面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第八条约定商品房交付时间为2013年10月30日，合同约定商品房交付使用的条件为���该商品房经验收合格、买受人付清全部房款”，合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“（1）逾期不超过30日，按已交房款的万分之二计算违约金；（2）逾期交楼超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方还在合同中约定了其他内容。合同签订后，张晓、梁秀霞向恒福房产公司支付了购房款494832元，但恒福房产公司没有如期交付房屋给张晓、梁秀霞。高要市建筑工程竣工验收备案管理组于2014年1月21日为恒福新城第B4幢办理了竣工验收备案手续并出具了“竣工验��备案表”。张晓于2014年5月24日与恒福房产公司办理了房屋交付使用的手续。另查明，肇庆市高××区南岸××号恒福新城B4幢401房的房地产权证上显示该房的套内面积为107.06平方米。
本院认为：张晓、梁秀霞与恒福房产公司签订的“商品房买卖合同”，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定履行权利义务。签订“商品房买卖合同”后，恒福房产公司没有在约定的交楼时间内交付商品房给张晓、梁秀霞，构成违约，其应承担逾期交付商品房的违约责任。张晓、梁秀霞要求恒福房产公司承担未按照合同约定期间交付验收合格的商品房的违约责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。恒福房产公司答辩认为其已于2013年12月31日通知张晓、梁秀霞收楼，但该日期恒福房产公司尚未为商品房办理竣工���收手续，故即使其通知张晓、梁秀霞在该日期收楼，亦不符合合同的约定，对恒福房产公司认为张晓、梁秀霞未按约定时间收楼，迟延收楼过错由张晓、梁秀霞承担的辩解意见，本院不予采纳。恒福房产公司于2014年1月21日办理该商品房的工程竣工验收备案手续，但在收到“竣工验收备案表”后没有通知张晓、梁秀霞收楼，应视其未按合同约定通知和交付验收合格的商品房给张晓、梁秀霞。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，恒福房产公司应承担逾期交付商品房的违约责任。为此，自双方约定交付商品房次日起至张晓、梁秀霞实际接收商品房的前一日（2013年10月31日起至2014年5月23日止），恒福房产公司每日支付房价款的万分之三的违约金给张晓、梁秀霞。经结算，上述违约金合共为30432.17元（494832元×205天×日万分之三=30432.17元）。恒福房产公司抗辩认为没有违约、违约金过高要求调整，要求驳回原告的诉讼请求的辩解意见，不符合事实和合同的约定，本院不予以支持和采纳。关于张晓、梁秀霞诉请房屋面积差异价款的问题，原、被告双方签订的“商品房买卖合同”中约定的该商品房套内面积为109.91平方米，单价为每平方米4502.16元，但是该房的房地产权证上套内面积为107.06平方米。房屋的产权登记面积比合同约定计价面积少2.85平方米，已超出合同约定的差异值0.6%，按照“商品房买卖合同”第五条的约定，恒福房产公司应以差异面积减去合同约定计价面积的0.6%，按买卖合同约定的房屋单价退回房款给张晓、梁秀霞。经核算，恒福房产公司应退回张晓、梁秀霞房屋面积差异款[109.91×（1-0.6%）-107.06]×4502.16=9862.16元。对张晓、梁秀霞诉请超出部分，本院不予支持。恒福房产公司交付商品房后，已履行了合同的义务，张晓、梁秀霞认为收楼后商品房仍未达到合同约定的交付条件，恒福房产公司仍应继续履行交付符合合同约定的商品房的主张，目前没有证据证实，对该诉讼请求，应不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告高要市恒福房产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付商品房的违约金27407.41元给原告张晓、梁秀霞。
二、被告高要市恒福房产发展有限公司自本判决���生法律效力之日起10日内退回房屋面积差异款9862.16元给原告张晓、梁秀霞。
三、驳回原告张晓、梁秀霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2760元，原告张晓、梁秀霞负担2028元，被告高要市恒福房产发展有限公司负担732元。
如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本上诉于肇庆市中级人民法院。
审 判 长 吴 勇
代理
审判员 丁 玲
人民陪审员 仇雪琼
二〇一六年五月二十日
书 记 员 黄柳青 百度搜索“”