北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书2014年丰民初字第20475号原告松雷实业集团有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区中山路160号。法定代表人宋炘垚，董事长。委托代理人丁钊,北京市中同律师事务所律师。被告杨世名，男，1950年5月23日出生，汉族，北京市康迈骨科医院副院长，住北京市西城区。委托代理人陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司北京方庄支行，住所地北京市丰台区芳城园三区18号楼。负责人贾金锡，行长。委托代理人司玉松，男，1983年10月14日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京市分行职工，住中国工商银行股份有限公司北京市。
原告松雷实业集团有限公司（以下简称松雷公司）诉被告杨世名，第三人中国工商银行股份有限公司北京方庄支行（以下简称工行方庄支行）商品房销售合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告松雷公司的委托代理人丁钊，被告杨世名的委托代理人陈亚琦，第三人工行方庄支行的委托代理人司玉松到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告松雷公司诉称：原告于1993年12月21日与北京恒业房地产综合开发经营公司签订《协议书》，约定在丰台区小铁匠营10号占地25245平方米的面积内开发建设民用住宅，即恒松园小区项目。1997年10月22日，北京恒业房地产综合开发经营公司变更为北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司。2001年10月12日，被告与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定被告购买恒松园1号楼1101号房屋，总价款为1193931元。2002年6月10日被告办理了房屋所有权证后，被告因资金困难，于2003年12月19日与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司签订《退房协议》，将恒松园1号楼1101号房屋退回北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司。因贷款未清偿完毕，双方未办理房屋登记转移手续。北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司于2012年3月13日因股东决议解散并办理了登记注销登记，公司清算组确认被告退回的恒松园1号楼1101号房屋归原告所有。现被告拒绝协助原告进行房屋所有权转移登记。另因涉案房屋尚存在第三人工行方庄支行的抵押。现诉至法院，要求：1、被告杨世名、第三人工行方庄支行协助原告办理涉案房屋的解押手续；2、被告杨世名将涉案房屋过户至原告名下。
被告杨世名辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，本案原告并不具备本案的诉讼主体资格，原来的合同主体已经注销登记，且相关事宜已经办理完毕，原告所称的股权转让并未在清算报告中载明；其次，本案并不存在退房的问题，由于本案二被告已经取得了房产证，只会有二次交易的问题；第三，只是原告自行标注发票已经退掉，并未在税务局核销。综上，我方不同意原告的诉讼请求。第三人工行方庄支行述称：房屋买卖与我方无关，杨世名的贷款已经全部结清，我方对于杨世名名下的涉案房屋尚未办理解押手续，由于杨世名的贷款已经结清，故我方同意协助杨世名解除抵押，但需要双方共同操作，我方可以在我方可以协助的范围内出具相应文书。
经审理查明：1993年12月21日，哈尔滨松雷实业集团公司（现变更名称为原告松雷实业集团有限公司）与北京恒业房地产综合开发经营公司签订《协议书》，约定双方共同与电缆二厂合作，在该厂占地25245平方米的面积内开发建设民用住宅。此后，北京恒业房地产综合开发经营公司变更名称为北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司。2001年10月12日，被告杨世名与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定被告购买恒松园1号楼1101号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积169.16平方米，总价款为1185473元，其中首付款315473元，贷款87万元。合同签订后，北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司开具了首付款315473元的发票，而被告杨世名向第三人工行方庄支行贷款87万元。第三人工行方庄支行在涉案房屋上设定了相应的抵押权。2002年6月10日，被告杨世名取得丰台区恒松园1号楼1101号房屋的房屋所有权证书。2003年12月19日，被告杨世名（乙方）与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司（甲方）签订《退房协议》，载明：甲乙双方经过相互协商，就“恒松园”小区1号楼1101号，房屋退房事宜达成如下协议：1、乙方杨世名因资金困难，自愿退回已购买的商品房1号楼1101号。2、甲方同意乙方退回已购买的1号楼1101号房屋，建筑面积169.16平方米。3、本协议一式三份，自签字之日起生效，并具有法律效力。同日，被告杨世名签署《委托书》，载明：我杨世名现全权委托恒松开发经营部作为我的代理人。全权代表我办理恒松园小区1号楼1101号房产的退房及产权更名所需要的手续。在办理上述房产过程中，依规定所签署的各项相关文件，与我亲自签署的同样具有法律效力，如发生产权纠纷由产权本人承担法律责任。本委托书签字生效后，不再承担任何经济责任。此后，北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司变更名称为北京星河房地产综合开发经营有限责任公司，北京星河房地产综合开发经营有限责任公司又变更名称为北京嘉实兆丰投资管理有限公司。此后，北京嘉实兆丰投资管理有限公司股东决定清算该公司，清算组成员为赵毅（负责人）、张国安，该公司清算报告显示该公司债权债务已清理完毕。2014年11月20日，赵毅、张国安出具《北京嘉实兆丰投资管理有限公司清算说明》，载明：我公司于1993年5月成立，名称为“北京恒业房地产综合开发经营公司”；1997年12月，我公司名称变更为“北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司”；2001年12月，我公司名称变更为“北京星河房地产综合开发经营有限责任公司”。2011年10月8日，我公司股东会作出决议予以解散，清算组由股东赵毅、张国安组成。2012年3月13日，我公司清算完成并办理了注销登记手续。根据我公司与哈尔滨松雷实业集团公司1993年12月21日签订的《协议书》，双方合作开发“恒松园”小区项目。刘燕、杨世明、金鸣、韩凌与我公司签订了《北京市内销商品房买卖契约》。2003年12月17日，刘燕与我公司签订退房协议，将其购买的“恒松园”小区1#楼1103号房屋退回；2003年12月19日，杨世明与我公司签订退房协议，将其购买的“恒松园”小区1#楼1101号房屋退回；2003年12月19日，金鸣与我公司签订退房协议，将其购买的“恒松园”小区1#楼1201号房屋退回；2003年12月22日，韩凌与我公司签订退房协议，将其购买的“恒松园”小区5#楼1003号房屋退回。我公司在清算过程中确定上述退回的房屋归哈尔滨松雷实业集团公司所有，因上述房屋产生的权利义务等均由哈尔滨松雷实业集团公司享有及承担。特此说明。庭审中，原告松雷公司称其作为北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司的合作方，实际操作涉案房屋所在的项目，被告杨世名在签订《北京市内销商品房买卖契约》后，并未向其支付购房的首付款，该公司也没有向被告杨世名交付房屋，被告杨世名贷款也是该公司每月在还。被告杨世名称其实际支付了购房的首付款，北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司也将涉案房屋实际交付了，在开始时是被告杨世名在偿还贷款，此后其将涉案房屋交给物业公司，由物业公司代为出租，用租金支付每月的房贷。同时，被告杨世名称《退房协议》、《委托书》实际不是被告杨世名的真实意思，是因为被告杨世名在空白的纸上签了名，内容是后来打印上去的，而且根据北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司（最终清算前名称为北京嘉实兆丰投资管理有限公司）的清算报告，该公司债权债务已经清理完毕，因此不存在本案的纠纷。第三人工行方庄支行表示被告杨世名的贷款已经结清，故同意协助杨世名解除抵押，但需要双方共同操作，其同意在可以协助的范围内出具相应文书。被告杨世名为支持其抗辩主张申请鉴定《委托书》上杨世名的签字和其下方的印刷体横线形成的先后顺序。2015年9月7日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具鉴定文书，说明该《委托书》上先形成印刷体横线后书写“杨世名”签名。另外，应本院要求北京嘉实兆丰投资管理有限公司的清算组负责人赵毅到庭表示具备房地产开发资质的北京嘉实兆丰投资管理有限公司与原告松雷公司是合作开发的关系，被告杨世名在内的四人均是自原告松雷公司处购买房屋，由原告松雷公司一手操作，该公司只是盖章，不具体处分这几套房屋，在清算时考虑到这几套房屋与该公司无关，故没有考虑到这几套房屋，并表示这几套房屋实际属于原告松雷公司。上述事实，有当事人陈述及相关证据等在案佐证。
本院认为：被告杨世名依据与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司所签的《北京市内销商品房买卖契约》获得涉案房屋的所有权登记，而根据被告杨世名所签的《退房协议》、《委托书》，被告杨世名有将涉案房屋退还的义务。虽然被告杨世名称其系在空白纸上签名而后进行的内容打印，但并未就此提供证据，且与法大法庭科学技术鉴定研究所出具的鉴定文书相悖，本院不予采信。关于本案原告松雷公司主体资格的问题，虽然与被告杨世名签署《退房协议》的主体是北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司，但根据该公司清算组的说明和清算组负责人赵毅的陈述，本院有理由相信原告松雷公司基于与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司的合作取得过涉案房屋的实际处分权，同时北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司已清算并注销登记，无法直接退还到该公司名下，因此综合考虑上述因素和诉讼的实际情况，应认定原告松雷公司可以作为接收房屋的主体。另外需要说明，虽然被告杨世名已经实际取得了涉案房屋所有权，但不能就此否认其签署的《退房协议》的债权义务。另，由于被告杨世名的贷款已经结清，第三人工行方庄支行亦同意协助杨世名解除抵押，在此前提下，被告杨世名、第三人工行方庄支行有义务协助原告松雷公司办理涉案房屋的解除抵押和过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告杨世名、第三人中国工商银行股份有限公司北京方庄支行于本判决书生效之日起十日内协助原告松雷实业集团有限公司办理丰台区恒松园1号楼1101号房屋的解除抵押手续。
二、被告杨世名于本判决书生效之日起十日内协助原告松雷实业集团有限公司办理丰台区恒松园1号楼1101号房屋的过户手续。案件受理费70元，均由被告杨世名负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
审 判 员 孟 龙
人民陪审员 王素林
二〇一六年五月二十日
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