天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终2447号上诉人（原审被告）天津市南开区水畔花园业主大会，住所地天津市南开区水畔花园3号楼1门101号。代表人王群，业主委员会主任。委托代理人王恒，天津旌宇律师事务所律师。委托代理人张欢，天津旌宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘长泰。委托代理人王春华，天津安拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）潘剑文。委托代理人王春华，天津安拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王军。委托代理人王春华，天津安拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）盛玉丽。委托代理人王春华，天津安拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱国财。委托代理人王春华，天津安拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵宝兴。委托代理人王春华，天津安拓律师事务所律师。
上诉人天津市南开区水畔花园业主大会因业主撤销权纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第6452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，刘长泰、潘剑文、王军、盛玉丽、朱国财、赵宝兴均为天津市水畔花园小区业主，系该小区房屋产权人。天津市水畔花园小区建筑面积98000平方米，住宅房屋和非住宅房屋业主共909户。自小区建成后，一直由北京亿城物业管理有限公司负责小区物业服务。天津市水畔花园业主大会于2014年1月18日成立，北京亿城物业管理有限公司撤出该小区，通过选举选聘北京城建燕远物业管理有限责任公司天津分公司负责小区的物业管理服务工作。2014年5月8日，天津市水畔花园业主大会解聘了北京城建燕远物业管理有限责任公司天津分公司。同日，天津市水畔花园业主大会选聘了天津东方瑞达物业服务有限公司负责物业管理服务，双方共同签订《物业临时管理委托合同》，约定：天津市水畔花园业主大会委托天津东方瑞达物业服务有限公司对该小区实行临时物业管理，委托管理期限为自2014年5月15日起至2014年8月31日止，还约定了有关的管理事项等条款。合同期满后，2014年9月1日，天津市水畔花园业主大会再次选聘了天津东方瑞达物业服务有限公司负责该小区的物业服务工作，但天津市水畔花园业主大会选聘天津东方瑞达物业服务有限公司未按照法律规定召开业主大会审定而自行决定。在合同履行期间，天津东方瑞达物业服务有限公司出现诸多的服务问题，导致业主将天津市水畔花园业主大会违法违规选聘物业公司一事，反映到政府相关部门，但天津市水畔花园业主大会拖延不予处理。故刘长泰、潘剑文、王军、盛玉丽、朱国财、赵宝兴请求法院依法判令撤销天津市水畔花园业主大会与天津东方瑞达物业服务有限公司之间于2014年9月1日签订的《天津市住宅物业服务合同》的决定，本案诉讼费由天津市水畔花园业主大会承担。另查，天津市水畔花园业主大会选聘的天津东方瑞达物业服务有限公司成立于2014年4月14日，该物业公司的股东杜静系业主委员会委员之一。一审法院认为，业主大会的决议必须是依法设立的业主大会作出的，同时应符合法律、法规及规章的规定，不违背社会公德、不损害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益的决议，才对全体业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。刘长泰、潘剑文、王军、盛玉丽、朱国财、赵宝兴认为天津市水畔花园业主大会选聘物业公司程序违法，向一审法院主张依法撤销天津市水畔花园业主大会与天津东方瑞达物业服务有限公司之间于2014年9月1日签订《天津市住宅物业服务合同》的决定的诉请，于法有据。根据《国务院关于修改的决定》第十四条的规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。另外，根据《中华人民共和国物权法》及相关规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方为有效。天津市水畔花园业主大会庭审中明确表示未按照规定将业主大会召开进程及内容向全体业主进行告知。一审法院认为结合本案实际情况，天津市水畔花园业主大会选聘物业管理企业违反法定程序，不符合业主大会议事规则，并且不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益，故应对其于2014年9月1日作出与天津东方瑞达物业服务有限公司之间签订《天津市住宅物业服务合同》的决议予以撤销。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项、第七十八条，《国务院关于修改的决定》第十一条、第十二条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：撤销被告天津市水畔花园业主大会作出的聘任天津东方瑞达物业服务有限公司作为天津市水畔花园小区物业服务企业的决议。案件受理费80元，由天津市水畔花园业主大会负担。
上诉人天津市水畔花园业主大会不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院审理事实不清，程序违法，适用法律错误。案外人天津东方瑞达物业服务有限公司作为合法有资质的物业公司，在其接受聘任后与业主大会签订了物业服务合同，其与上诉人及被上诉人均具有法律上直接的利害关系。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第81条的规定，案外人有权作为第三人参加原审案件的审理，一审法院在开庭审理中遗漏当事人，违反法律相关规定，同时也严重损害了案外人的合法财产权利，使其遭受了重大经济损失。案外人自2014年5月在天津市水畔花园进行物业管理以来，物业收费率达到95%，证明该公司的物业管理服务得到了小区业主的肯定，其他业主在一审案件审理前也并未通过诉讼及仲裁方式主张权利。根据最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第12条之规定，被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效。第三人申请参加诉讼被一审法院拒绝，严重违反法定程序。原审程序中作为上诉人代表出庭的代理人，不具有合法代理资格，无权代理以及超越权限在庭审中所做出的不利于上诉人一方承认和自认无效，不能作为定案依据。上诉人依据新的事实以及新证据，一审判决严重损害绝大多数业主的合法权益。上诉人天津市水畔花园业主大会请求：1.撤销一审判决；2.发回一审法院重新审理或改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘长泰、潘剑文、王军、盛玉丽、朱国财、赵宝兴辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人以一审法院遗漏当事人为由撤销一审判决，缺乏事实根据和法律依据。上诉人在一审庭审中，对被上诉人所陈述的事实和提供的证据均无异议。该事实是上诉人4次选聘物业公司均没有召开业主大会，私自决定，严重违反了物权法的规定，该物业公司的股东之一杜静同时又担任业主委员会委员一职，涉嫌恶意串通，该物业进驻时没有取得资质证书，该物业进驻后私搭乱盖，自行撤出监控设备、园林设施等等，给业主的权益造成严重的损害，对这一事实上诉人是认可的，并同意撤销2014年9月1日的选聘天津东方瑞达物业服务有限公司与上诉人签订的天津市住宅物业服务合同的决议。被上诉人提出的撤销权，是法律赋予的权利，依据物权法第76、78条规定，被上诉人可以行使撤销权。上诉人选聘物业公司未按法律规定召开业主大会，自行决定，违反了强制性规定，物业公司参加与否均不能改变事实及判决结果。该物业公司已给业主造成了严重的侵害。被上诉人诉讼请求没有超过诉讼时效，被上诉人2015年7月起诉主张撤销2014年9月1日作出的违法决定，并没有超过1年的诉讼请求。二审期间，上诉人天津市水畔花园业主大会提交如下证据：证据一、第三人参加诉讼申请书、EMS邮寄单及快递查询截图，证明一审法院严重违反法定程序，多次拒绝利害关系人天津东方瑞达物业服务有限公司作为第三人参加申请，2015年11月26日，天津东方瑞达物业服务有限公司通过EMS向一审承办法官寄出了第三人参加诉讼申请书，但是一审法院仍然径行做出了判决；证据二、证明，证明天津东方瑞达物业服务有限公司在接管××南开区水畔花园物业管理业务中，已经先期垫付各项支出款130余万元；证据三、致水畔花园业主一封信，证明2015年11月26日，即一审判决做出前，上诉人向天津市水畔花园全体业主重新征求意见，最终有508户业主同意继续聘用天津东方瑞达物业服务有限公司在小区服务，同意的业主占小区全体业主的57.27%且占小区总面积的58.50%，符合法律规定的聘用条件；证据四、天津市水畔花园同意继续聘用天津东方瑞达物业服务有限公司的业主名单，证明目的同证据三，我们提供的业主和按手印均真实的，如果不属实我方愿意承担不利的后果；证据五、公告及照片，证明2015年12月8日，上诉人已经按照合法程序向天津市水畔花园全体业主征求意见的结果进行了书面公告，该公告张贴在天津市水畔花园小区内。11月26日先征求的意见，11月28日把征求的结果向整个小区进行了公告，最后把征求意见的结果进行了公告；证据六、天津东方瑞达物业服务有限公司的营业执照及资质证书，证明天津东方瑞达物业服务有限公司自2014年8月26日取得物业服务企业资质证书，天津东方瑞达物业服务有限公司具备合法的物业服务企业资质；证据七、股权转让协议、原股东会决议，新股东会决议，证明天津东方瑞达物业服务有限公司原股东杜静已将股权进行了转让，杜静已不再是该公司的股东。被上诉人刘长泰、潘剑文、王军、盛玉丽、朱国财、赵宝兴质证认为：证据一申请书是复印件不予质证，该证据是物业公司给法院邮寄的，现在作为上诉人提供该证据不妥。该证据并没有表明里面邮寄的内容，不能证明其上诉主张，该证据与本案无关；证据二证明，对真实性没有异议；但是对关联性有异议。物业公司与本案无关。本案诉讼请求是撤销权，与物业公司无关。物业公司是2016年4月24日出具的证明，也是判决后出具的证明，与本案时间点对不上；证据三、证据四对真实性不认可，是上诉人自行打印的，对签字的内容真实性也不认可，有的是手印，有的是签字，我们发现有的签字不是其本人签字。1702业主，声称其不在家，不是业主本人签字。一封信是2015年11月26日，公告时间是11月28日开始。就是在公告还没有开始，所谓的工作就已经做了。一封信并没有注明是征询意见稿，也并没有注明必须回复的一封信，该证据与本案没有关联性，被上诉人是针对2014年9月1日上诉人选聘物业公司未按照法律规定召开业主大会审定而自行决定，违反了物权法的强制性规定，一审法院做出了撤销判决。该证据是上诉人于2015年11月26日作出的，与本案没有关联性。该证据就是一份问卷调查，如选聘物业公司应该严格按照法律规定的程序办理。上述证据无法证明上诉人的上诉主张；证据五、对真实性不认可，公告是业主大会单方作出的，与本案也没有关联性；证据六、资质证明是物业公司的，与本案无关，也不是本案的当事人。该物业公司在2014年进入小区时没有资质，现在的资质可以看出是后取得的；证据七不能对抗一审查明的事实，一审查明的事实是2014年4月14日物业成立时，杜静是该物业的股东，也是业主委员会成员之一，上诉人在2014年9月1日选聘物业公司形成决议时，杜静还是双重身份，违反了相关的法律规定。该股权转让证明将股东转移到吴小凤名下，据查接受股权一方是杜静的岳母，在上一次庭审时杜静本人及上诉代理人对此未提出异议，这种做法改变不了杜静直接操纵的事实，对股权转让持有异议。二审查明，天津市水畔花园业主大会选聘的天津东方瑞达物业服务有限公司成立于2014年4月21日。二审查明的其他事实与一审相同。二审另查明，上诉人天津市水畔花园业主大会所提交的《致水畔花园业主一封信》中明确载明“与天津东方瑞达物业服务有限公司签订天津市住宅物业服务合同，未经业主投票”。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人天津市水畔花园业主大会所作出的关于选聘天津东方瑞达物业服务有限公司的决议是否符合法律规定、是否侵害了被上诉人的合法权益。被上诉人刘长泰、潘剑文、王军、盛玉丽、朱国财、赵宝兴以上诉人天津市水畔花园业主大会所作出的关于选聘天津东方瑞达物业服务有限公司的决议侵害其合法权益为由，主张根据物权法的规定行使业主撤销权，法律依据明确。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人天津市水畔花园业主大会所提交的《致水畔花园业主一封信》中明确载明“与天津东方瑞达物业服务有限公司签订天津市住宅物业服务合同，未经业主投票”，上诉人天津市水畔花园业主大会在二审期间所提交的其他证据，亦不能证实上述决议作出时经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。另外，本案中各被上诉人行使业主撤销权针对的是上诉人天津市水畔花园业主大会的决议，并不直接涉及《天津市住宅物业服务合同》，故上诉人主张一审法院遗漏当事人没有法律依据。综上，被上诉人刘长泰、潘剑文、王军、盛玉丽、朱国财、赵宝兴行使业主撤销权，理由充分。上诉人天津市水畔花园业主大会的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市南开区水畔花园业主大会负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郭 捷
代理
审判员 魏晓川
代理
审判员 张振超
二〇一六年五月二十日
书 记 员 李兴明附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注微信公众号“”