北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3585号上诉人（原审原告）王秀英，女，1947年9月19日出生。委托代理人田丽丽，北京卓航律师事务所律师。委托代理人ＸＸ（王秀英之子），1973年12月9日出生。被上诉人（原审被告）张燕，女，1976年2月1日出生。委托代理人陈磊，天津津北斗律师事务所律师。
上诉人王秀英因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第32373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年10月，王秀英起诉至原审法院称：2014年1月1日，我与张燕签订了房屋租赁合同，约定张燕承租我所有的×××胡同14号门面房一间30多平方米（下称涉案房屋），租期为六年。合同还约定：此房只用作经营饭馆使用，不可转租，如果转租或有新的经营方式共同商量，遵纪守法，合法经营。合同签署后，我在2014年底，发现张燕私自挂出旅游营业执照（法人是张×，为旅游项目）。将此房打出隔断，分两间使用。一间饭馆使用，一间旅游揽客使用。形成了一户两照和转租的事实违约。我曾与张燕多次交涉，要求张燕撤除旅游经营项目，恢复三十多平方米的经营面积，专做经营饭馆使用。张燕态度蛮横，拒绝我的履约要求。张燕转租了我房屋面积，另立执照，强占扩大经营项目，使我失去房屋控制权，并且将直接侵占到将来房屋拆迁安置利益的分配，故诉请法院判令：1、解除我与张燕的房屋租赁合同；2、将涉案房屋腾空退还我；3、赔偿我违约金15万元。张燕辩称：不同意王秀英的诉讼请求。涉案房屋房本上建筑面积只有十几平方米，我从2010年开始对涉案房屋先扩建后使用，扩建及装修投入了100多万元，建房人员是我找的，建房款是我出的，建房款63万元。王秀英原本答应我使用到拆迁，当时我是与刘丽君合伙经营店面。房屋扩建完毕投入使用开始就办理两张执照，一张旅游的，一张餐饮的，北京中游国际旅行社有限公司大栅栏门市部（下称旅游门市部）的执照法定代表人写的张×，餐饮的执照法定代表人写的王秀英，这一点从执照办理时间上可以得到证实。旅游门市部的照因为总公司注销，在2013年4月15日重办了一张执照，两次负责人写的都是张×。两家店面都是我进行经营，这些年经营状况一直保持不变，期间王秀英多次涨房租。2014年王秀英与我就涉案房屋租赁事宜重新签订租赁合同，这时刘丽君退出经营，两家店面由我一人继续经营，其它所有状况维持不变。我认为涉案房屋上有两个执照这是签订合同之前就早已存在的事实，对此王秀英知道并且同意，并非房屋租赁合同签订之后新增加执照。而且一个房子上两个执照，都是合法经营，不是法定解除合同或者约定解除合同的情形。我在此也书面承诺，如果遇到拆迁，因为两个执照多得拆迁利益，我分文不取，这样就不存在两个执照给王秀英造成损失问题，不能因此解除合同。关于转租问题，首先旅游公司一直以来都是由我自己经营的，不存在转租问题，而且旅游公司的经营也是在签订合同之前就早已存在，不是签订合同之后才开始经营的，最后假设王秀英所说的转租成立，起诉书中所述王秀英知情到起诉之间也超过6个月，应视为王秀英对转租同意。所以王秀英主张的解除合同事由不能成立。原审法院经审理确认：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。通过张×的证言可以认定，张燕与旅游门市部之间不是王秀英所主张的张燕将租赁物部分转租的法律关系，王秀英就其主张亦未出示有效证据加以证明，法院不予支持。另据王秀英在起诉书中陈述其“于2014年年底发现张燕有将部分房屋转租给旅行社的情形”，但王秀英于2015年10月才提起解除合同的诉讼，显然已经超过了出租人知道或者应当知道承租人转租提出异议的合理期限，对王秀英以张燕违约转租部分租赁物解除合同的理由，法院不予采纳。综上，对王秀英解除合同的诉讼请求，法院不予支持。王秀英基于解除合同要求张燕腾退租赁物的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。当事人在合同中，没有将支付违约金约定为违约责任的承担方式，故王秀英要求张燕支付违约金损失的诉讼请求，没有合同依据，法院不予支持。王秀英之“请求法院致函工商部门立即吊销北京中游国际旅行社有限公司大栅栏门市部的营业执照”的诉讼请求，不是法院审理民事案件范围，法院在本案中不予处理。另外，法院注意到，王秀英出租给张燕使用的租赁物中，用于经营旅游门市部的部分是未经主管部门批准的临时建筑，不能使用、出租。据此，原审法院于2016年1月11日判决：驳回王秀英的诉讼请求。判决后，王秀英不服，上诉至本院称：张燕无视合同约定，擅自改变经营项目属于严重违约行为，我有权要求解除租赁合同，原审法院以张燕与旅游门市部之间不是转租的法律关系以及我未在合理期限内对转租提出异议，驳回我的诉讼请求，没有事实与法律依据，故要求撤销原判，依法改判解除我与张燕的房屋租赁合同并判决张燕将涉案房屋腾空退还我。张燕同意原判。
经审理查明：位于北京市×××胡同14号院有平房8间（幢号1-8），王秀英是幢号3南房1间建筑面积17平方米的房屋所有权人，自2007年开始用于出租。2014年1月1日，甲方王秀英与乙方张燕签订合同，约定：甲方将涉案房屋给乙方做经营饭馆使用，租期定为六年，2014年1月1日至2016年12月31日，每年租金为15万元。2017年1月1日至2019年12月31日每年租金为18万元。乙方在经营中自负盈亏。房屋不能转租，如果转租或有新的经营方式共同商量。照主是房主的名字，要求乙方一定要遵纪守法经营。合同终止时，乙方要将王秀英与何世伟之间的隔墙恢复。经查，张燕向王秀英已支付涉案房屋租金至2016年6月30日。原审审理中，原审法院现场勘验：
一、北京市×××胡同14号幢号3及幢号2房屋之间没有隔断，东向开门临北京市×××街，由张燕使用王秀英名下的个体工商户营业执照（字号为北京宏正阳小吃店，2007年12月25日发照，经营场所北京市×××胡同14号）经营餐饮。
二、北京市×××胡同14号幢号3南墙外搭建有自建房，东侧及南侧均有开门，该自建房与北京市×××胡同14号幢号7房屋南墙外自建房相连，有在营业的旅行社，西墙贴有“中游国际旅行社”字样，对应的营业执照为旅游门市部（负责人张×，营业场所北京市×××胡同14号）。另，王秀英、张燕均未提交京市×××胡同14号幢号3房屋南墙外自建房经批准建设的手续。张燕为证明其主张，申请证人张×出庭作证，张×到庭陈述：关于营业执照的事情，张燕最早于2010年和2013年分别用过我的身份证办理营业执照，由张燕经营，我不经营，每年会给我一万多的费用，效益好的时候给我两万，店面于2010年8、9月份左右在×××胡同开始经营，我原来是做旅行社的，把我的营业执照给张燕使用，2013年张燕又用我的营业执照换照，我以前没有见过王秀英。张燕于2010年和2013年分别给我要过我的身份证和营业执照，说要办理手续，我就给她用了。原审审理中，王秀英在诉讼中变更诉讼请求：1、违约金数额增加至198000元；2、增加一项请求，请求法院致函工商部门立即吊销旅游门市部的营业执照。张燕的答辩意见：不同意王秀英变更后的诉讼请求。上述事实，有房屋所有权证、小吃店的营业执照、合同、房屋示意图、光盘（录音和照片）、旅游执照的申请手续、2014年和2015年租金对账单、华远鹏程执照手续中的签字、华远鹏程旅游执照企业信息、企业查询信息、营业执照、证人证言、现场勘验笔录、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：王秀英与张燕签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于是否存在转租，原审法院依据证人张×的证言，认定张燕与旅游门市部之间不存在转租事实，并无不妥，故对王秀英以张燕擅自转租为由要求解除租赁合同并返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于是否存在改变租赁目的，依据原审法院现场勘验以及证人证言，可以认定张燕确实存在违反其与王秀英签订的租赁合同中关于租赁目的约定的行为，在涉案房屋处既经营饭馆，亦经营旅游门市部，但张燕经营旅游门市部所占涉案房屋总面积中较少，且并未对租赁物本身造成损失，张燕的上述行为尚不足以构成解除租赁合同的充分理由，故对王秀英以张燕改变经营目的约定为由要求解除租赁合同并返还涉案房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，原审法院判决驳回王秀英的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7341元，由王秀英负担（已交纳）；二审案件受理费14682元，由王秀英负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理
审判员 刘慧慧
代理
审判员 郭 融
二〇一六年五月二十日
书 记 员 刘梦辰 搜索“”