广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初4155号
原告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号办公楼二楼，组织机构代码551730384。
法定代表人：崔伟权，经理。
委托代理人：伍忠、黄龙生，均系广东重威律师事务所律师。
被告：陈少霞，女，汉族，1986年8月29日出生，住广东省清新县。
被告：蒋青，男，汉族，1985年10月24日，住广东省雷州市。两被告的共同
委托代理人：陈尚英，系广东南方福瑞德律师事务所律师。上列原被告之间的租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，由
代理
审判员孙秀娟独任审判，于同年4月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人伍忠、被告陈少霞、蒋青及两被告的共同委托代理人陈尚英到庭参加诉讼，本案现已审理终。
原告诉称，原、被告于2014年9月2日签订《商铺承包经营合同》，约定原告将位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6一楼B区编号为B1019、B1020号面积共150.8平方米的商铺承包给被告经营美容美甲使用，承包期限从2014年9月1日至2017年8月31日，其中，2014年9月1日至2015年8月31日的承包金每月为19604元，2015年9月1日至2016年8月31日的承包金每月为20584元。每月5日前支付当月承包金等费用，每延迟一日按欠费金额的1%计付违约金。从2015年5月开始，被告一直拖欠承包金等费用，原告多次上门或发函催收欠款，被告均拒绝履行付款义务，被告于2015年9月底单方撤场。为此，诉请：1.确认双方于2015年9月30日（即被告欠租金已超过合同约定的时间，原告发了商铺退铺通知书通知被告交回商铺，该通知书的落款时间是2015年8月25日，被告于2015年9月6日签收，被告实际退场是2015年9月底，具体日期不清楚，退场时没有办理任何交接的手续）已经解除商铺承包经营合同；2.两被告支付承包费（租金）合计99000元（2015年5月1日至2015年8月31日每月承包费为19604元，2015年9月1日至2015年9月30日每月承包费为20584元）；3.两被告从2015年9月6日起至实际付清之日以所欠上述款项为本金按每日0.067%支付违约金（详见陈少霞的合同第十一条按日1%计付违约金过高、蒋青的合同是第三条，原告主张参考民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十六条年利率24%折算为每天的利率0.067%），暂计至2016年2月5日违约金为9949.50元；5.被告承担本案的诉讼费用。两被告辩称，原告的诉讼请求违背了事实，加重了被告的经济负担，已经超过了依法维权的边界。1）原告在2015年8月25日作出了解除双方租赁合同的意思表示，并且已经被告事后追认。双方的租赁合同实际于2015年8月25日已解除。2）关于租金计算标准。虽然租赁合同约定2015年8月份之前的租金为19604元，但双方经过协商按照达成七折的优惠进行计算租金即13722.8元，一直均是按此数额进行结算的，应按双方实际履行的租金进行结算。3）原告主张被告支付违约金，那么就不应当再没收被告所交纳的保证金。违约金与保证金，既然原告选择违约金，被告同意支付违约金，但违约金计算的标准过高，请求法院依法予以调整。同意按照实际履行的租金标准支付2015年5、7月份和8月25日前的租金，不同意支付2015年8月25日之后的租金。诉讼中，原告举证如下：1.营业执照、组织机构代码证（副本）复印件各1份,用以证明原告的主体资格。2.被告陈少霞身份证、蒋青机动车驾驶证复印件各1份，用以证明被告的主体资格。3.国昌·新城市广场商铺承包经营合同及附图原件1份，用以证明原告与被告陈少霞于2014年9月2日签订合同，约定原告将商铺出租给被告，期限从2014年9月1日至2017年8月31日，约定租金标准和违约责任等。4.商铺承包和品牌经营合同复印件1份，用以证明被告陈少霞将商铺转租给被告蒋青后，原告、被告蒋青于2015年7月31日签订合同，约定原告将商铺出租给被告蒋青，期限从2015年7月31日至2017年8月31日，约定租金标准和违约责任等。5.陈少霞于2015年7月26日出具的申请书复印件1份，用以证明被告陈少霞申请将商铺的承租人变更为蒋青。6.经营者变更承诺书复印件1份，用以证明两被告承诺对商铺产生的租金等费用共同承担。7.商铺退铺通知书复印件1份，用以证明原告在2015年9月曾向被告催交费用及要求解除合同。8.粤房地权证佛字第××号房地产权证复印件1份。9.佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社于2016年2月1日出具的说明复印件1份。证据8、9，用以证明原告对涉诉租赁物享有合法的出租权。经质证，被告对原告的证据1、2无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为租金标准应以双方实际履行为准。对证据4的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为陈少霞并非将商铺转租给蒋青，而是原、被告双方直接签订租赁合同。租金标准应以双方实际履行为准。对证据5、6无异议。对证据7的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，证实原告于2015年8月25日作出了解除合同的意思表示，双方租赁合同实际于2015年8月25日已解除。在该商铺退租通知书的内容中表明原告收取过被告履约保证金，原告无权没收该保证金。对证据8、9无异议。诉讼中，被告举证如下：1.缴费通知单原件1份，用以证明原、被告之间实际履行的租金标准。2.2015年7月30日收据、广东银联持卡人存根原件各1份，用以证明被告于2015年6月份的租金已按实际约定缴纳。3.广东省地方税收通用发票（电子）发票联原件5份，用以证明原、被告双方对于租金标准的实际履行情况。4.收款收据（661907）原件1份，用以证明原告已收取被告履约保证金39208元。经质证，原告对被告的证据14的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容有异议，认为双方的租金标准应按合同的约定履行，原告虽然有优惠的政策，但优惠的政策是：如果客户按合同约定的时间缴纳租金才享有打折的优惠，如果未按合同约定的时间缴纳或经过催收不缴纳租金等，则按合同约定的全额缴纳租金。经审查，被告对原告的证据12、56、89无异议，本院对上述证据予以采信。原告对被告的证据34、7及原告对被告的证据14的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案商铺位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6一楼B区编号为B1019、B1020号商铺（房地产权证号为粤房地权证佛字第××号A、房地产权属人为佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社）。2016年2月1日，佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社出具《说明》，证明原告于2011年2月11日至2036年2月10日期间拥有涉案物业的租赁经营使用权。2014年9月2日，原告佛山市南海国昌投资有限公司（发包人、甲方）与被告陈少霞（承包人、乙方）签订《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》，约定乙方向甲方承租涉案商铺，租赁期限从2014年9月1日起至2017年8月31日止；采取分段计租方式，2014年9月1日至2015年8月31日期间月承包金为19604元，2015年9月1日至2016年8月31日期间月承包金为20584元。乙方应每月5日前支付当月承包金；乙方向甲方交纳保证金39208元，合同期满或合同解除后，乙方结清所有费用并返还商铺时，甲方将保证金无息退还予乙方。保证金不得用于扣抵承包金、综合服务费和水电等应付费用；乙方未按期支付承包金、综合经营服务费的，每延迟一日按欠费金额的1%支付违约金；乙方未按期支付承包金、综合经营费中的任何一项费用，延迟超过三十日以上的或乙方擅自停止营业达三日以上的，甲方有权解除合同，已收取的乙方履约保证金和承包金不予退还。2015年7月26日，被告陈少霞向原告提交《申请书》，称为保障店里正常营业，申请将涉案商铺赠与被告蒋青名下，请各部门给予配合，办理相关手续。2015年7月30日，被告陈少霞（原经营者）与被告蒋青（新经营者）向原告与佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司出具《经营者变更承诺书》，约定陈少霞是涉案商铺的签约人，现决定将该商铺转让给承诺人蒋青经营。两被告承诺遵守原告与被告陈少霞签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》、《综合经营服务合同》。2015年8月1日前产生的任何费用与责任由两被告承担。两被告同意将涉案商铺的经营权转让给被告蒋青，同时申请将涉案《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》、《综合经营服务合同》的经营者（乙方）更改为蒋青。由被告蒋青从2015年7月31日起承担并履行上述合同的权利义务。2015年8月起应付的承包金及其他所有费用由蒋青缴付。2015年7月31日，原告佛山市南海国昌投资有限公司（甲方）与被告蒋青（乙方）签订《商铺承包和品牌经营合同》，约定一方承包涉案商铺，承包期自2015年7月31日至2017年8月31日止。承包金起算日为2015年7月31日。2015年7月31日至2015年8月31日期间月承包金为19604元，2015年9月1日至2016年8月31日期间月承包金为20584元。乙方签署本合同时，须即时向甲方预付承包金19604元并交纳合同履约保证金39208元。承包期间乙方未经甲方事先同意，乙方擅自停止经营连续达三天以上或累计停业时间达十天以上的将被视为严重违约，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，没收合同履约保证金。乙方拖欠甲方承包金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金，拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，拖欠达二十天，甲方有权单方面解除本合同，乙方所交合同保证金不予退还，并无条件把承包铺位连同原附属物收归甲方。2015年7月31日，被告蒋青支付履约保证金39208元，并由被告出具收款收据。2015年7月30日，被告陈少霞通过银行转账向原告支付了涉案商铺2015年6月的租金13722.80元，并由国昌新城市广场结算中心出具收据。2015年8月25日，原告佛山市南海国昌投资有限公司制作《商铺退铺通知书》，载明蒋青拖欠涉案商铺产生的费用达二十天，以及随意中断或停止其业务经营的行为已构成根本违约，我司决定从2015年8月25日起与阁下解除双方签订的《商铺承包和品牌经营合同》，已收取的履约保证金不予退还，拖欠的费用及我司损失，我司将通过法律途径另行追收。请接到此通知后三天内到营运中心办理商铺退场手续。双方确认：按商场优惠政策，2015年按每月13722.80元的标准收取涉案租赁物承包费，即在合同约定租金标准的基础上打七折收取租金。被告于2015年8月25日制作《商铺退铺通知书》后没有向被告蒋青送达，直到2015年9月6日被告蒋青至原告处签收该通知。原告自认于2015年9月30日收回涉案商铺，被告陈少霞自认尚欠2015年5、7月份租金并同意支付。被告蒋青自认2015年8月10日前就没有再经营涉案商铺。2016年3月4日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，原告与被告陈少霞签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同约定被告未按期支付承包金、综合经营费中的任何一项费用，延迟超过三十日以上的或乙方擅自停止营业达三日以上的，原告有权解除合同。被告陈少霞于2015年5月起开始拖欠租金，原告根据双方约定行使解除权符合法律规定。
原告与两被告均确认并知悉原告与被告蒋青于2015年7月31日签订《商铺承包和品牌经营合同》的事实，故签订《商铺承包和品牌经营合同》之日应视为原告解除《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》之日，本院对原告主张上述合同于2015年9月30日解除的意见不予支持，故《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》于2015年7月31日解除。
原告与被告蒋青签订的《商铺承包和品牌经营合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同约定被告蒋青擅自停止经营连续达三天以上或累计停业时间达十天以上的或被告蒋青拖欠原告承包金或其他款项达二十天的，原告有权单方面解除本合同。被告蒋青拖欠涉案商铺租金超过二十天，并未经原告同意未进行经营的行为已构成根本违约，原告有权解除双方签订的租赁合同。被告蒋青于2015年9月6日签收《商铺退铺通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，合同于解除通知送达对方之日解除，《商铺承包和品牌经营合同》于2015年9月6日解除。本院对原告主张上述合同于2015年9月30日解除的意见不予支持。关于原告主张的租金，原告自认2015年按每月13722.80元收取涉案租赁物租金，即在合同约定租金标准的基础上打七折收取租金。该约定视为双方对原合同关于租金标准约定的变更，原告称被告按期支付租金的才享有该优惠，但原告没有举证证明上述租金标准的变更约定是附条件的，原告主张按合同的约定支付租金本院不予支持。被告陈少霞确认尚欠2015年5、7月租金各13722.80元并同意支付，被告陈少霞已支付2015年6月租金予原告。两被告签订的《经营者变更承诺书》约定，2015年8月1日前涉案商铺产生的任何费用与责任均由两被告承担，视为两被告自愿共同承担2015年5、7月的租金。关于2015年8月、9月租金，租金应支付至承租人向出租人返还租赁物之日，被告蒋青抗辩称其于2015年8月25日前就没有再使用涉案商铺了，但其未举证证明其返还涉案商铺的时间，故本院以原告自认的收回商铺时间2015年9月30日为准。被告蒋青作为《商铺承包和品牌经营合同》的合同相对方应支付2015年8月1日至2015年9月30日的租金予原告。综上，两被告应分别按每月13722.80元支付2015年5、7月和8、9月的租金予原告，原告租金的诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金，两被告逾期支付租金构成违约，应按合同约定承担逾期付款的违约责任。合同约定被告应于每月5日前支付租金，原告主张以尚欠租金为本金从最后一期租金支付期限届满日之次日即2015年9月6日起至实际清偿之日止计算违约金符合法律规定和合同约定，原告主张按每日0.067%计收违约金过高，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。原告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。根据两被告的承诺及合同相对方，2015年5、7月的逾期支付租金违约金由两被告共同承担，2015年8、9月的逾期支付租金违约金由被告蒋青承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、原告佛山市南海国昌投资有限公司与被告陈少霞于2014年9月2日签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》于2015年7月31日解除。
二、原告佛山市南海国昌投资有限公司与被告蒋青于2015年7月31日签订的《商铺承包和品牌经营合同》于2015年9月6日解除。
三、被告陈少霞、蒋青应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月1日至2015年5月31日及2015年7月1日至2015年7月31日的租金共27445.60元予原告佛山市南海国昌投资有限公司。
四、被告蒋青应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年8月1日至2015年9月30日的租金共27445.60元予原告佛山市南海国昌投资有限公司。
五、被告陈少霞、蒋青应以27445.60元为本金从2015年9月6日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金予原告佛山市南海国昌投资有限公司,本项随上列第一项清。
六、被告蒋青应以27445.60元为本金从2015年9月6日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金予原告佛山市南海国昌投资有限公司,本项随上列第一项清。
七、驳回原告佛山市南海国昌投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为1239.5元（原告已预交），由原告佛山市南海国昌投资有限公司负担633.75元，由被告陈少霞、蒋青负担605.75元。被告陈少霞、蒋青负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，原告佛山市南海国昌投资有限公司多预交的605.75元，自本判决发生法律效力之日起，经原告向本院申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理
审判员 孙秀娟
二〇一六年五月十九日
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