江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2102号上诉人（原审被告）南京广佳置业有限公司，住所地南京市浦口区石桥桥北路8号，经营地址南京市浦口区珠泉路11号。法定代表人王均苗，该公司董事长。委托代理人张涛，江苏亿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宋道斌，男，1972年1月8日生，汉族。被上诉人（原审原告）杨叶珍（系宋道斌妻子），女，1971年5月16日生，汉族。上述二被上诉人共同的委托代理人王子珍，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人南京广佳置业有限公司（以下简称广佳置业公司）因与被上诉人宋道斌、杨叶珍商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋道斌、杨叶珍原审诉称，2013年5月8日，宋道斌、杨叶珍购买了广佳置业公司位于南京市浦口区五华路9号华山山庄。房屋面积88.38平方，总价625730.4元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：即广佳置业公司应于2014年6月30日前向宋道斌、杨叶珍交付房屋，但是广佳置业公司从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，广佳置业公司的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款第一项规定，广佳置业公司应按照已收价款的银行同期贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前广佳置业公司应当支付违约金46929.8元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年7月1日计算至2015年10月1日）。因广佳置业公司迟迟不履行房屋交付义务，宋道斌、杨叶珍的利益已经受到极大影响，帮宋道斌、杨叶珍诉至原审法院，请求判令广佳置业公司：1、向宋道斌、杨叶珍继续履行合同，并尽快交房；2、向宋道斌、杨叶珍支付从房屋应交付次日起至房屋实际交付之日的违约金，暂从应交付之次日计算至起诉之日为46929.8元，之后的延续计算至房屋实际交付之日；3、承担本案诉讼费用。广佳置业公司原审辩称，1、广佳置业公司愿意继续履行合同，尽快交房。华山山庄属于安置房区域，政府对于配套设施没有规划完成，管道等设施没有安装到位，这对广佳置业公司交房造成影响，广佳置业公司证积极努力，希望宋道斌、杨叶珍理解。2、逾期交房违约金应扣除合理期间，应在扣减合理期间后再按合同约定相关条款计算。合同第六条第三款第四项约定，广佳置业公司在三个月内迟延交房为合理迟延期间。广佳置业公司延迟交房除了3个月合理迟延期间外，2013年亚青会与2014年青奥会属于广佳置业公司合理的停工期间，尤其是7月15日以后至青奥会结束工地全部停工，涉及国家利益的政府行为，并非广佳置业公司所能遇见，此为不能克服的。广佳置业公司按照政府规定两次停工的时间应在合理顺延时间中予以扣减。合理期间应扣除亚青会、青奥会停工，南京马拉松举办期间南京所有工地全部停工，从昨天开始至国家公祭日结束工地又全部停工，请求法庭在计算逾期交房违约金时予以合理扣减。3、宋道斌、杨叶珍于2015年3月已收取房屋钥匙进行装修，视为广佳置业公司已交付。如果计算违约金也应当在扣减合同约定的三个月及亚青会、青奥会的合理期间计算至2015年3月。原审法院
经审理查明，2013年5月8日，宋道斌、杨叶珍与广佳置业公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定广佳置业公司将位于南京市浦口区五华路9号华山山庄04幢902室房屋出售给宋道斌、杨叶珍。合同第六条约定，广佳置业公司应于2014年6月30日前向宋道斌、杨叶珍交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘结果》，该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。广佳置业公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向宋道斌、杨叶珍支付违约金。广佳置业公司在3个月内迟延交付该商品房与原告延迟3个月内未收房，均视为合理迟延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为625730.4元，该房款宋道斌、杨叶珍于2013年6月20日前已全部付清。至原审法院法庭辩论终结时，该商品房广佳置业公司仍未具备交付条件。原审法院另查明，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工及管控的通知。原审法院认为，宋道斌、杨叶珍与广佳置业公司双方签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。广佳置业公司在收取宋道斌、杨叶珍的全部购房款后，不按合同约定时间向宋道斌、杨叶珍交付房屋，其行为已构成违约，现宋道斌、杨叶珍要求广佳置业公司承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，原审法院予以支持。就本案而言，根据合同约定广佳置业公司交付房屋是在2014年6月30日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，宋道斌、杨叶珍不追究广佳置业公司违约责任。据此，广佳置业公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年10月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故原审法院予以确认。案涉商品房广佳置业公司至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至起诉之日，之后的违约损失，宋道斌、杨叶珍可待实际发生后另行主张。至于广佳置业公司所称的关于2013年亚青会期间2个月及2014年青奥会期间4个月因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，原审法院认为，双方签订合同时亚青会即将举办，交付房屋时间青奥会尚未举办，合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见，故对广佳置业公司要求扣除上述5个月的停工、管控期间的辩解意见，依据不足，原审法院不予采信。至于广佳置业公司辩称的宋道斌、杨叶珍已实际占有该房屋，但双方已明确约定交付房屋时具备的条件，广佳置业公司至今未提供证据证明其具备合同约定的交付条件，对该辩称，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决：
一、宋道斌、杨叶珍与广佳置业公司继续履行于2013年5月8日签订的《南京市商品房预售合同》。
二、广佳置业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向宋道斌、杨叶珍支付迟延交付房屋违约金（以本金625730.4元为基数，按照中国人民银行同期同档商业贷款基准利率自2014年10月1日起计算至2015年10月29日止）。
三、驳回宋道斌、杨叶珍的其他诉讼请求。原审案件受理费486元，由广佳置业公司负担。广佳置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实依据不足。原审判决没有扣减上诉人逾期交房的合理期间。上诉人逾期交房事出有因，除了涉案合同约定的逾期交房3个月的合理期间，另有2013年亚青会、2014年青奥会举办的耽搁，南京市政府曾发文管控、工地停工等众所周知的事实。这些是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的。原审法院对此合理期间没有扣减，判决认定上诉人逾期交房违约的时间依据不足，认定违约金计算方法无异议的依据也不足。2、原审判决适用法律不当。被上诉人于2015年1月19日领取房屋钥匙，这应视为房屋交付的时间。因此，之后的延期交房违约金广佳置业公司不应承担。3、原审判决结果有失公正。原审庭审中，被上诉人的诉讼请求与起诉状中不一致，其强调上诉人逾期交房的违约金按照起诉时的银行同期贷款基准利率计算。自去年至被上诉人起诉时，央行已多次下调贷款基准利率，上诉人起诉时的同期贷款利率已大大降低。原审法院对此没有核实重视，计算的违约金扩大了上诉人的损失，损害了上诉人的利益，判决结果有失公正。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。宋道斌、杨叶珍答辩意见为：1、涉案合同约定延期3个月交付房屋是不合理的格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释；2、上诉人提供的相关证据是复印件，证明效力被上诉人不认可；3、亚青会的之前整治时间是2013年2月1日至3月31日，不在涉案合同签订和履行的期限内；4、青奥会的举办时间是2014年8月，已超过上诉人应交付房屋的期限，与本案没有关联性。原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院二审另查明：根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》的要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6：00－22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边；管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永宁街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥会举办期间，上述地区所有工地全部停工。二审中，双方当事人均确认，涉案房屋目前尚不具备交付条件。以上事实，有《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》、《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》、广佳置业公司在原审中提交的《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》、本院二审的谈话笔录在案为凭。
本院认为：原审确定的广佳置业公司逾期交房违约金的计算方法及计算期间并无不当。理由如下：广佳置业公司与宋道斌、杨叶珍于2013年5月8日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。首先，原审确定的违约金的计算方法并无不当。根据双方涉案合同的约定，广佳置业公司迟延交付涉案房屋，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款利率计算迟延期间的利息，向宋道斌、杨叶珍支付违约金。宋道斌、杨叶珍虽在原审庭审中陈述按起诉时中国人民银行同期贷款利率计算违约金，但其在诉状及庭审中主张的违约金数额均系按已收价款的中国人民银行同期商业贷款利率标准计算，宋道斌、杨叶珍并未提出变更诉讼请求。故原审法院以合同约定的利率标准计算广佳置业公司应当支付的违约金有合同依据，广佳置业公司上诉认为应以宋道斌、杨叶珍起诉时的银行同期贷款基准利率计算违约金没有事实依据，本院不予采信。其次，原审确定的违约金的计算期间亦无不当。广佳置业公司上诉认为，其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工期间。但根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》，青奥会管控系自2014年7月15日起才对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，此时早已超出合同约定的交付日期；亚青会的管控期间虽然在双方签订涉案合同之后，但只有1个月的时间，且只是对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工。考虑到双方在涉案合同中已就广佳置业公司迟延交房约定了3个月的免责期，即使亚青会和青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在3个月的免责期内，故广佳置业公司要求在本案中扣除因亚青会、青奥会所造成的停工期间的违约金，没有事实依据，本院不予支持。因涉案房屋至今不具备合同约定的交付条件，故广佳置业公司主张宋道斌、杨叶珍已实际占有房屋，其不应支付宋道斌、杨叶珍占有房屋之后的违约金的意见，原审法院不予采信，符合法律规定。综上，广佳置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币972元，由上诉人南京广佳置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理
审判员 王 路
二〇一六年五月十九日
书 记 员 朱亚芳 来自