江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2158号上诉人（原审被告）吉永林，男，1944年4月16日生，汉族。上诉人（原审被告）吴奇，女，1951年7月18日生，汉族。被上诉人（原审原告）王虎，男，1962年3月10日生，汉族。委托代理人陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。委托代理人陆宗伟，江苏佳民律师事务所律师。
上诉人吉永林、吴奇因与被上诉人王虎房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王虎原审诉称：王虎与吉永林于2008年签订一份《房屋租赁协议》，约定吉永林承租王虎所有的位于本市秦淮区大油坊巷57号座东朝西的厢房两间（面积约31.1平方米，以下简称诉争房屋），租期为一年，自2008年12月1日起至2009年5月31日止。月租金为200元，每半年支付一次。合同到期后，吉永林如需续租，双方重新签订合同方可续租。该协议签订后，王虎依约将诉争房屋交付吉永林，该房屋由吉永林与吴奇居住使用，吉永林亦依约将租金支付王虎。该协议到期后，吉永林继续承租诉争房屋，王虎与吉永林未签订书面租赁协议。自2014年12月起，王虎要求吉永林每月支付房租500元，但吉永林不同意，仍然按照每月300元支付房租直至2015年5月。王虎坚持要求吉永林按每月500元支付房租并多次要求其补交拖欠的2014年12月至2015年5月期间的租金1200元，但吉永林拒不同意。为此，王虎于2015年6月口头向吉永林提出解除租赁协议并要求吉永林交还诉争房屋。2015年6月吉永林、吴奇搬出诉争房屋，但未将房屋交还王虎，吉永林亦未支付2015年6月至今的租金。王虎认为，王虎与吉永林之间的房屋租赁期限超过六个月，双方未签订书面的租赁协议，应视为不定期租赁合同，王虎可以随时解除与吉永林之间的租赁协议。现吉永林拒不交还诉争房屋的行为侵犯了王虎的合法权益，王虎特诉至贵院，请求判令：1、解除王虎与吉永林之间的房屋租赁关系。2、吉永林、吴奇立即搬出诉争房屋，将该房屋交还王虎。3、吉永林向王虎支付2014年12月至2015年5月之间拖欠的租金1200元，并按每月500元支付自2015年6月起至法院判决解除合同时止的租金。4、吉永林、吴奇按每月500元支付自法院判决解除合同次日起至吉永林、吴奇实际交还诉争房屋时止的房屋使用费。5、本案诉讼费由吉永林、吴奇承担。吉永林原审辩称：王虎与吉永林、吴奇之间的纠纷属历史遗留问题，不是普通的房屋租赁纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解除。”吉永林的父亲吉振本于1975年前与南京市秦淮区房地产管理所（以下简称秦淮房管所）就诉争房屋建立租赁关系，全家祖孙三代均将户籍迁入此地。后因落实政策秦淮房管所将诉争房屋发还王虎，但至今未对吉永林另作安置。在此期间，吉永林一直按时交纳房租。自落实政策至今，所有房屋质量及损坏问题均由吉永林自费修缮，从未向王虎索要任何修缮费用。吉永林是与秦淮房管所发生的租赁关系，与王虎之间从未，也不会签订任何房屋租赁协议。现吉永林名下无任何房产，无法将诉争房屋交还王虎。吉永林为了规避与王虎的租金纠纷，故每期租金都会交予南屋承租人姜某转交王虎。2014年11月，王虎要求租金每月上调200元，吉永林因年老体弱，身患××，无力支付如此高额且与房屋价值不等的租金。王虎在双方未就诉争房屋租金涨价事宜达成一致的情况下，于2014年11月自姜某处取走吉永林支付的2014年12月至2015年5月期间的租金1800元，可视为王虎自愿按原租金价格收取。另吉永林已于2015年5月将2015年6月至11月期间的租金交由姜某转交王虎，王虎至今未取，并非吉永林不付租金。综上，诉争房屋系历史遗留的问题房屋，吉永林对该房屋有着不可争辩的居住权，请求法院驳回王虎起诉。吴奇原审辩称：吴奇于1974年嫁给吉永林，户口一并迁入诉争房屋。吴奇与王虎无任何租赁关系。吉永林、吴奇离婚后，因无房居住，吴奇得到吉永林认可后与吉永林的女儿合住一间房。现因吉永林年迈多病，生活不能自理，吉永林的女儿也因患有××而四处寻医问药无暇照顾吉永林，遂委托吴奇对吉永林进行照顾陪护。诉争房屋自吉永林的父亲去世后，一直由吉永林缴纳房租，吴奇自始至终未与王虎发生过租赁关系。吴奇只知法律规定承租人不得将承租房屋转租或转借他人，但不知道有哪条法律规定亲戚、朋友或保姆不得住在承租人租赁的房屋内对身患××的承租人进行照顾。综上，请求法院驳回王虎对吴奇的全部诉讼请求。原审法院
经审理查明，诉争房屋原系吉永林父亲吉振本向秦淮房管所承租的公有住房。1981年11月，该房屋因落实政策被发还产权人王虎的外祖父吕宜贵自管，此后吉振本向吕宜贵支付房租。1989年，吉振本去世后，诉争房屋由吉永林一家居住，并由吉永林支付租金。1998年吕宜贵去世，王虎受遗赠取得诉争房屋产权。之后吉永林向王虎交纳租金。2008年，吉永林的女儿以其名义与王虎签订《房屋租赁协议》一份，约定王虎将本市秦淮区大油坊巷57号（南屋）出租给吉永林经营业务，出租时间自2008年12月1日至2009年5月31日止，为期一年，每月租金为200元。王虎称因套打其他承租人的租赁合同，致使该合同上所载租赁房屋与吉永林实际承租房屋不一致。吉永林则辩称其未与王虎签订任何租赁合同，但认可自2008年起，其按每月200元向王虎缴纳租金。约2010年起，吉永林的租金涨至每月300元。自2014年12月起，王虎要求租金涨至每月500元，但吉永林未予认可，仍按每月300元计算，将2014年12月至2015年5月期间的租金1800元托人转交王虎，王虎亦接收了该款。2015年6月1日，王虎再次向吉永林提出每月涨租金200元，吉永林仍不予认可，王虎表达了不住就走的意思。吉永林则仍托人按每月300元向王虎转让半年租金，王虎未再接收。并于2015年8月31日向原审法院提起本案诉讼。吴奇与吉永林原系夫妻关系，2001年4月17日，双方协商离婚。离婚后，吴奇仍居住在诉争房屋内。原审法院另查明，经王虎向供电部门查询，自2012年12月起，诉争房屋并无用电明细。据此，王虎认为自2012年12月起，吉永林、吴奇即不再居住诉争房屋。吉永林、吴奇则称，吉永林、吴奇是在2013年6月20日，吴奇脚受伤后，才搬出诉争房屋住在女儿家的。2015年10月，吉永林、吴奇已搬回诉争房屋居住。另原审庭审中，因王虎与吉永林、吴奇无法就诉争房屋的市场租金价格协商一致，王虎表示同意按每月400元与吉永林、吴奇结算租金和房屋使用费。上述事实，有王虎与吉永林、吴奇陈述以及《房屋租赁协议》、房屋所有权证、公房租用证、租金收据、退还房屋通知单、南京市住房保障申请表、用电明细等在卷佐证。原审法院认为，本案系诉争房屋落实政策，带户发还后，新的产权人与承租人因房屋租赁事宜而产生的纠纷，属于人民法院受理范围。吉永林关于本案不属于人民法院受理范围的抗辩意见于法无据，原审法院不予支持。依据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案王虎与吉永林之间长期没有签订书面的租赁合同，应认定双方之间系不定期租赁关系。王虎可以随时解除合同。自2014年12月起，王虎要求将租金涨至每月500元，吉永林未予认可，仍按每月300元支付2014年12月至2015年5月期间的租金1800元，王虎亦接收了该款项。现王虎虽称因吉永林不同意涨租金，其间已向吉永林提出解除合同，但并无证据证实，故2014年12月至2015年5月期间，应认定王虎与吉永林之间不定期租赁关系的延续，租金应按原租金标准结算，王虎要求吉永林补交该期间的租金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。根据王虎与吉永林之间的惯例，系吉永林先付租金，后使用诉争房屋。自2015年6月1日起，王虎未再收取吉永林的租金，且表达了不住就走的意思。应认定王虎不认可按每月300元与吉永林延续租赁关系，双方之间的租赁关系应自2015年6月1日起解除，两被告应迁出诉争房屋，由吉永林将该房屋交还王虎。王虎与吉永林之间的不定期租赁关系解除后，两被告继续占用诉争房屋，侵犯了王虎的合法权益，应当承担相应的损失。王虎要求两被告支付房屋占有使用费的请求符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院判决：
一、王虎与吉永林之间关于本市秦淮区大油坊巷57号座东朝西的厢房两间的房屋租赁关系于2015年6月1日解除。
二、吉永林、吴奇于判决生效之日起十日内搬出上述房屋，将该房屋交还王虎。
三、吉永林、吴奇于本判决生效之日起十日内按每月400元给付王虎自2015年6月1日起至两被告向王虎交还上述房屋时止的房屋使用费。
四、驳回王虎的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由吉永林、吴奇负担。
上诉人吉永林不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定事实不清。1.在1981年11月国家落实政策前，上诉人与其父母向秦淮区房管所共同承租该公有住房，是诉争房屋的共同承租人，对诉争房屋享有合法的使用权。落实政策带户发还时有关政策规定房主不得强撵住户，上诉人全家一直居住讼争房屋至今的事实完全可以证明原产权人直至去世都未曾强撵过上诉人，被上诉人也应当履行原产权人的意愿并按国家政策规定执行；2.上诉人女儿自1975年出生就居住在诉争房屋，且其户口落在诉争房屋，是诉争房屋的共同承租人，对诉争房屋享有合法的使用权；3.上诉人一直都是按照被上诉人的要求交纳租金。讼争房屋是年久失修的危旧棚户房，自落实政策后，上诉人居住已达34年，花费近8万元装修及修缮费用，被上诉人至今未予报销，未履行房东责任。被上诉人收回房屋并非自主，上诉人系历史遗留问题受害者，原审判决上诉人迁出显失公平。（二）原审适用法律错误。1.根据《关于城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知［（1985）城住字87号］：原属于出租的房屋，租户不腾退房屋，房管部门应协助租户与房主建立新的租赁关系，住户应向房主缴纳租金，房主不得强撵住户搬家；2.根据《城市私有房屋管理条例》第十九条规定：修缮出租房屋是出租人的责任，出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。（三）原审判决上诉人自2015年6月1日起至上诉人交还诉争房屋时止的房屋使用费每月400元，无法律依据。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。针对吉永林的上诉人意见，被上诉人王虎辩称：1.诉争房屋是国家落实政策返还的房屋，无规定要求被上诉人要继续与上诉人履行租赁合同；2.上诉人女儿并非本案当事人，其不是讼争房屋的承租人，签订合同的主体是吉永林而非其女儿；3。被上诉人作为房屋所有权人，在没有与上诉人签订租赁合同的情形下，有权随时解除租赁合同，有权要求上诉人搬离诉争房屋。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吉永林的上诉，维持原判。针对吉永林的上诉意见，上诉人吴奇辩称：原审忽略了讼争房屋系历史遗留，吉永林确实没有房源，我们已经面临拆迁，希望与王虎协商解决，让我们住到拆迁前。
上诉人吴奇不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用程序错误。上诉人与承租人并无夫妻关系，不应被追加作为被告。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人对吴奇的起诉。针对吴奇的上诉意见，被上诉人王虎辩称：上诉人吴奇是讼争房屋的实际使用人，原审法院认定事实清楚，程序不存在错误，请求驳回吴奇的上诉请求。
上诉人吉永林辩称，同意吴奇的上诉意见。二审中，各方当事人均未提交新证据。双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，上诉人吴奇在本市雨花台区已成功申购经济适用房一套，该房屋产权人为吴奇。以上事实，由双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人吉永林与被上诉人王虎之间长期未签订书面租赁合同，双方间依法成立不定期租赁关系，被上诉人王虎可随时解除合同。原审根据双方之间租金收取情况及意思表示，认定双方之间的租赁关系自2015年6月1日起解除于法有据。不定期租赁合同解除后，被上诉人作为房屋的所有权人，有权要求讼争房屋的实际使用人吉永林、吴奇迁出。两上诉人继续占有讼争房屋的行为侵犯了被上诉人的合法权益，原审基于当事人自认认定两上诉人按每月400元向被上诉人支付房屋使用费至实际交还房屋之日止并无不当。上诉人吉永林未提供证据证明其女儿为讼争房屋承租人或实际使用人，原审将讼争房屋实际使用人吴奇列为被告并要求其支付合同解除后的房屋使用费于法有据。本案系租赁合同纠纷，讼争房屋拆迁与否与本案法律关系无涉。综上，两上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吉永林、吴奇负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理
审判员 马 帅
二〇一六年五月十九日
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