辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1350号
上诉人（原审原告）：张凤香，女，1952年3月20日生，汉族，普兰店市利丰运输有限公司经理。
委托代理人：徐文利，男，1952年11月7日生，汉族。
委托代理人：顾兆安，普兰店市民安法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：大连华翱房地产开发有限公司，住所地普兰店市孛兰南二段645号。
法定代表人：于化刚，该公司经理。
委托代理人：张晓明，大连普兰店市丰荣街道办事处法律服务所法律工作者。原审原告张凤香与原审被告大连华翱房地产开发有限公司（以下简称华翱公司）买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2014年11月12日作出（2013）普民初字第210-4号民事裁定，驳回张凤香的起诉，将本案移送公安机关。张凤香不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日作出（2015）大民二终字第00222号民事裁定，撤销该民事裁定，指令普兰店市人民法院对本案进行审理。普兰店市人民法院于2015年12月31日作出（2015）普民初字第1865号民事判决，张凤香不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人张凤香及其委托代理人徐文利、顾兆安、被上诉人华翱公司的委托代理人张晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张凤香一审诉称：2010年9月16日及2012年2月21日，原告与被告签订两份商品房买卖合同，原告购买被告开发的房产（58号9-1；58号10-1；58号11-1；62号11-3；62号13-3）五套，原告按约交付全款220万元人民币。被告将62号13-3号交付给原告，其余房屋未按期交付。故诉至法院，请求确认原告与被告签订的商品房买卖合同有效；被告支付原告违约金5万元；诉讼费由被告承担。
被告华翱公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间实际是一种民间借贷关系，被告借原告200万元，已付利息180万元。案涉两份商品房买卖合同均为借款抵押，两份合同均为无效合同。关于违约金，被告不认可，因案涉两份合同都是无效的，所以不存在违约金。一审法院
经审理查明：2010年9月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，此合同为格式合同，约定买受人（原告）从出卖人（被告）处购买位于普兰店市莲城人家小区第4号9层1号、10层1号、11层1号，5号楼11层3号，但未填写行政街号；建筑面积分别为156.01平方米、156.01平方米、156.01平方米、61平方米，单价均为每平方米3800元，房屋总价2，010，314元；没有约定付款方式及付款期限；没有约定房屋交付时间；约定商品房经验收合格交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过七日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；未约定出卖人办理权属登记的期限，双方未选择买受人不能取得房地产权属证书的处理方法；关于装饰、设备标准承诺的违约责任为空白，关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺条款为空白。合同落款处由被告在出卖人处加盖合同专用章、被告法定代表人于化刚的名字及委托代理人张成美的名字，注明时间为2010年9月16日，买受人处原告签字，但未填写签约日期。原告陈述系2010年9月16日签订。同日，被告出具一份专用收款收据，收款事由借款，金额为200万元。2012年2月21日，原、被告又签订一份《商品房买卖合同》，此合同为格式合同，约定买受人（原告）从出卖人（被告）处购买位于普兰店市莲城人家小区第62号楼1单元13层3号，行政街号为台南街62号，建筑面积为70.76平方米，单价为每平方米2826.45元，房屋总价为20万元，约定一次性付款，未约定付款期限；没有约定房屋交付时间及交付条件；未约定出卖人逾期交房的违约责任；未约定出卖人办理权属登记的期限，双方未选择买受人不能取得房地产权属证书的处理方法；关于装饰、设备标准承诺的违约责任为空白；关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺条款没有约定未达到使用条件的处理方式；合同落款处由被告在出卖人处加盖合同专用章，注明时间为2012年2月21日，买受人处空白。原告陈述系2012年2月21日签订。同日，被告出具一份专用收款收据，收款事由房款，金额为20万元。
原告提供该两份商品房买卖合同拟证明其与被告之间存在案涉商品房买卖合同关系。对于2010年9月16日签订的合同，被告虽然对其加盖的印章真实性无异议，但认为2010年被告没有出售房屋，被告出售房屋的时间为2011年春天；该楼盘的销售单价均超过6000元；商品房买卖合同只能一套房屋签订一份商品房买卖合同并出具一份购房发票，而案涉四套房屋签订一份合同，且单价只是当时售房价格的一半，远低于建房成本价；案涉合同没有行政街号，没有付款方式及付款期限，该合同是借款抵押，是无效合同。对2012年2月21日签订的合同，被告虽然对其加盖的印章真实性无异议，但认为房价为2826.45元不真实，房价都是整数，且该价格低于成本价；合同没有交付期限；该合同中没有原告签名及签订时间；该合同是借款抵押，是无效合同。被告对2010年9月16日的专用收款收据真实性无异议，但认为该收据中收款事由载明是借款，并不是购房款。被告对2012年2月21日的专用收款收据的真实性无异议，虽收款事由中载明是房款，但在该收据中注明是两个月利息，不另计息。被告提出案涉两张专用收款收据体现的是借款和利息情况，并不是购房款。在一审法院调查案涉合同签订的过程及付款过程时，原告称其与被告的法定代表人于化刚是朋友关系，于化刚因资金紧缺曾向其借钱，所以房屋价格低于市场价。2010年9月其与于化刚协商购买四套房屋，但因被告不能开发票，只开具收款收据数额抹零。2012年2月21日其购买房屋价款为20万元，之前其曾交付15万元。该房屋于2013年7月被告已经给其钥匙，其哥哥住在这套房子里。关于款项200万元，原告称给付被告部分现金，其余是银行转账；关于款项20万元，原告称其全部给付被告现金。被告对收取原告借款200万元的事实予以认可，但并未收到原告所称的20万元，被告出具20万元的收据是利息。原告对支付款项的事实未提供相关证据予以证实，对于原告所陈述的《商品房买卖合同）》签订过程也未提供证据予以证实。在诉讼过程中，原告申请财产保全，要求查封被告所有的位于普兰店市台南街58号1单元9层1号、58号1单元10层1号、58号1单元11层1号、62号1单元13层3号共计四套房屋。担保人徐文利以其所有的位于普兰店市世纪路中段167号1单元2层1号，面积为103.05平方米房屋；位于普兰店市世纪路中段165号3单元2层2号，面积为93.68平方米房屋；位于普兰店市世纪路中段167号2单元2层3号，面积为103.05平方米房屋；位于普兰店市世纪路中段165号1单元1层1号，面积为118.08平方米房屋，共计四套房屋提供财产保全担保。一审法院作出（2015）普民初字第1865号民事裁定书查封了上述房产。案涉房屋与案外人李丽、王真国、陈淑萍、李雪婷（另案原告）存在重复签订商品房买卖合同的情况（另案处理）。被告已于2011年4月13日取得案涉楼盘商品房预售许可证。被告开发的位于普兰店市台南街的楼盘共七栋楼，原编号1至7号，地名办重新编号后，1号楼对应66号楼，3号楼对应56号楼，4号楼对应58号楼，6号楼对应60号楼，7号楼对应62号楼，5号楼（办公楼）对应68号楼，原2号楼被编至66号和56号楼。该期房屋现已建成，国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证建筑手续齐全。大连理工现代工程检测有限公司于2015年1月8日为案涉工程莲城人家1号、3号、4号、6号、7号楼及地下停车场工程出具了鉴定报告，鉴定结论均为符合正常使用的安全要求。普兰店市建设工程质量监督站于2015年1月8日为案涉工程出具了《关于莲城人家1号、3号、4号、6号、7号楼及地下车库工程实体质量情况的报告》，该质量监督站认为，上述实体工程质量符合正常使用的安全要求，且使用功能完善，具备入住条件。该工程竣工验收手续仍在进行过程中，未办理完毕。案涉商品房在建工程作价贰亿柒仟伍佰柒拾贰万柒仟陆佰元在农业银行办理最高额捌仟万元抵押贷款，整个在建工程整体办理了抵押登记。上述银行贷款现未偿还完毕。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供证据加以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案原告主张双方系买卖合同法律关系，提供《商品房买卖合同》及专用收款收据各两份，虽被告对合同及收据中被告公章真实性无异议，但原告提供的商品房买卖合同存在诸多瑕疵之处，在原告提供日期为2010年9月16日的商品房买卖合同中，关于房款的支付方式及付款时间、房屋的交付期限、房屋办理产权证的时间等内容均无约定。被告于2010年9月16日出具的专用收款收据中的收款事由中明确载明为借款。在原告提供日期为2012年2月21日的商品房买卖合同中，关于房款的付款时间、房屋的交付期限及交付条件、房屋办理产权证的时间等亦无约定。被告于2012年2月21日出具的收款收据中注明两月利息，不计息。故原告提供的证据存在瑕疵及原告在履行的过程存在不合理之处，不能排除案涉商品房买卖合同系以商品房买卖合同的形式为借款提供抵押的合理怀疑，原告提供的证据不足以证明案涉商品房买卖合同系双方真实的买卖房屋的意思表示，故对原告要求确认合同有效的请求，因原告提供的证据本身不能相互印证形成证据链条，证据不充分，不予支持。因原告请求确认合同有效的诉讼请求不予支持，原告请求被告支付违约金的诉讼请求是以合同有效为前提，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回原告张凤香的诉讼请求。案件受理费1050（原告预交525元），保全费5000元，由原告张凤香承担。张凤香上诉的理由及请求是：1、案涉商品房买卖合同是双方的真实意思表示，并且张凤香已实际交纳了全额购房款，故该合同是合法有效的；2、合同签订后，华翱公司已实际交付给张凤香62号13-3号房屋，其他房屋至今没有交付。虽然合同上没有约定房屋交付时间，是因为张凤香与华翱公司的法定代表人于化刚是多年朋友，并发生过多笔业务关系，彼此比较信任，就忽略了约定交房时间；3、至于收款收据上有“借款”等字样，华翱公司已认可是其会计书写，不是张凤香写的，并且是华翱公司出具的，不影响合同效力，只能说是华翱公司的内部管理问题或是财务管理问题，不能否认合同有效的事实。综上，张凤香请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。华翱公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。具体答辩意见同一审答辩意见一致。本院
经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人起诉主张其与被上诉人之间系真实的商品房买卖合同关系，并在一审中提供商品房买卖合同、专用收款收据等加以证明，但被上诉人对此不予认可，故本案的争议焦点系双方之间是否成立真实的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案应探究双方签订买卖合同的真实意思表示是否是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权。但纵观上诉人提供的证据，并不能得此结论。从上诉人提供的两份商品房买卖合同的形式上看，均存在着合同重要条款填写内容不完整的严重瑕疵问题。例如付款期限、交房时间、办理权属登记的期限、不能取得房地产权属证书的违约责任和处理方法等地方均未填写或填写不完全，且在2010年9月16日商品房买卖合同中约定同时出售四套房屋。这些填写方式均有悖于通常签订合同时交易习惯；从合同约定的房屋价款上看，两份合同约定房屋单价分别为每平方米3800元和每平方米2826.45元，即两份合同约定均价约为每平方米3300元，与被上诉人提供的同时期经工商部门备案的合同单价每平方米6500元左右相差甚远，明显低于当时的合理市场价格，被上诉人以如此低廉的价格出售五套房屋给上诉人，不仅不符合日常生活常理，亦有悖于被上诉人销售房屋实现收益最大化的经营目的；从房款的支付方式看，两份合同约定五套房屋合计220万元，上诉人称付款方式为现金和银行转账，但是却没有提供转账凭证或现金来源等证据予以证明。值得注意的是，针对2010年9月16日商品房买卖合同约定四套房屋总价200万元，被上诉人出具的收款收据记载收款事由是借款，针对2012年2月21日商品房买卖合同约定房价20万元，被上诉人出具的收款收据则载明“两月利息，不计息”。因此，综合衡量和比较双方当事人为证明已方主张所各自提供证据证明力的大小，上诉人提供的证据并不能证明双方之间存在真实的商品房买卖合同关系，一审法院驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（上诉人已预交），由上诉人张凤香负担。本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理
审判员 刘小南
二〇一六年五月十九日
书 记 员 王 亮 更多数据：