山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2014）张商初字第1251号
原告：淄博汇味餐饮管理有限公司。住所地，淄博市张店区和平路**号。
法定代表人：邵茂林，总经理。
委托代理人：孟涛，系该公司法务部工作人员。
委托代理人：任晓慧，系淄博新时代法律服务所律师工作者。
被告：陈淼钊。
原告淄博汇味餐饮管理有限公司诉被告陈淼钊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孟涛，被告陈淼钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淄博汇味餐饮管理有限公司诉称，2013年8月19日，被告陈淼钊与原告签订房屋租赁协议，在原告的淄博汇味小吃城中经营酷巴客冰淇淋，根据原、被告协议约定，双方约定双方协议自签字之日起生效至2015年9月30日止，协议期两年，第一年免租金，租金自2014年9月1日起缴纳。但时至今日，原告多次上门向被告催交租金及其拖欠原告的卫生、物管费、水电费，被告至今拒不交纳，至今日诉讼为止，被告共拖欠原告卫生、物管费1700元，水电费1074元。为了维护原告的合法权益不受侵犯，原告诉至法院请求判令：1、根据原、被告租赁协议约定，终止双方协议，保证金不予退还；2、被告支付拖欠原告的卫生、物业管理费1700元（2014年7月-8月），水电费1074元（2014年7月-8月），合计2774元；3、本案一切诉讼费由被告承担。
被告陈淼钊辩称，1、原告违约，多收取我方物业费用；2、原告强制管理，不听取任何建议，有时当着顾客的面发生冲突，直接影响到小吃城的经济效益，原告应退还我方保证金，并赔偿我方损失。
经审理查明，原、被告于2013年10月1日签订房屋租赁协议，约定乙方（被告）租赁原告（甲方）小吃城房屋一间（C1面积，12平方米），租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日，共计两年，第一年免租金，第二年租金为1.55万元，每月卫生费、物管费为650元，乙方于每年9月1日一次缴纳；自协议签订之日起，乙方应支付1万元保证金，作为履行合同和提供商品服务质量的担保，经营期满后，乙方如无违反协议中的有关内容，甲方将在10个工作日内予以归还。如乙方无故解除合同，保证金不予退还；此外，还对双方的权利义务、合同的解除、租赁场地的交还、争议解决方式等事项作了约定。上述协议签订当日，被告向原告交纳保证金1万元。此后，被告于2013年10月进驻小吃城租赁房屋开始经营，并按月向原告交纳水电费、卫生费及物业管理费。被告经营至2014年7月底，因小吃城市场管理及人气方面等原因，被告未交纳剩余租赁期限的租金，从小吃城自行撤出。为此，原告诉求处理。上述事实，有房屋租赁合同、收款收据、水电费、卫生费及物业管理费交费明细表和原、被告当庭陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应遵照履行。在租赁协议履行期间，被告未按约定时限向原告交纳租金，在未同原告达成任何协议的情况下自行从小吃城撤出，提前终止履行合同是基于对市场风险的预判，并非无故解除合同，但属单方终止履行房屋租赁协议。根据双方合同约定，被告无故解除合同，保证金不予返还，且考虑到被告免租使用被告小吃城房屋已有10个月时间，依照合同约定租金交纳标准，此期间若按有偿使用应交纳租金12917元，故被告已缴纳的保证金不应再予以退还。对于原告第二项诉讼请求主张的卫生、物业管理费、水电费，因原、被告双方签订的租赁协议约定第一年免租金，且被告缴纳的保证金10000元亦可以充抵被告所欠上述费用，根据公平原则，本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。即便原、被告因此均产生相应损失，亦属市场风险范畴，双方应尊重市场规律，各自承担相应风险。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，
判决如下：
一、原、被告之间签订的房屋租赁协议已于2014年8月31日终止履行，原告淄博汇味餐饮管理有限公司向被告陈淼钊收取的保证金用于充抵被告所欠费用，不再予以退还；
二、驳回原告淄博汇味餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费119元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 张 克 峰
审 判 员 于 东 镇
人民陪审员 南 楠
二〇一六年五月十九日
书 记 员 吕桐芳3 来源：