山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第2767号
原告（反诉被告）:杨超，男，汉族，1981年3月8日出生，住大同市城区。
委托代理人:ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）:大同市中大房地产开发有限公司，住所地：大同市城区。法定代表:葛建华，执行董事。
被告（反诉原告）:贾凤英，女，汉族，1969年9月29日出生，住大同市城区。
委托代理人:计杰，山西北岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨超诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司、贾凤英（反诉原告）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进了审理。
原告（反诉被告）杨超及其委托代理人ＸＸＸ、被告（反诉原告）贾凤英委托代理人计杰均到庭参加诉讼，被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨超诉称，2014年10月27日，杨超认购大同市中大房地产开发有限公司位于大同市城区府南街7号“华田苑·府城二期”房屋一套，面积为91.92㎡，单价3800元/㎡，房屋总价为349296元。原告于2014年7月27日，一次性支付给大同市中大房地产开发有限公司该房屋购房首付款209296元，按揭贷款140000。2014年12月17日，原告收到入住通知单，并按照通知单缴纳了契税、产权登记费、查档费、产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有线电视初装费等共计15284元，另向大同市云波物业管理有限责任公司缴纳物业费（含电梯）、装修保证金、装修服务费等共计4392元。大同市中大房地产开发有限公司将房门钥匙交于原告，原告现已装修入住。2015年1月15日，原告杨超发现自己的住房在自己不知情的情况下，已于2014年7月15日在房管部门被网签到贾凤英名下。现请求人民法院确认大同市城区府南街7号“华田苑·府城二期”房屋所有权归原告所有，判令大同市中大房地产开发有限公司协助原告办理产权登记，撤销大同市中大房地产开发有限公司与第贾凤英对该房屋的网签登记，诉讼费由被告承担。针对自己主张，原告当庭提交如下证据：1、华田苑·府城二期房屋认购协议书一份、《商品房买卖合同》一份，用以证实杨超与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的合同及具体约定；2、购房款收据1份、住房维修基金、契税票据、取暖费等共9张，用以证实原告交付房款及其他费用。3、银行交款凭证、个人住房借款合同，用以证实原告每月支付银行分期付款本金及利息并已还清。4、入住通知单一份，用以证实诉争房屋已交付给杨超居住使用。
被告（反诉原告）贾凤英就本诉辩称并陈述反诉请求，本案诉争房屋在房管部门的编号为19A01，不存在1801房屋编号。本案原告诉称办理了按揭贷款手续，因为没有撤销贾凤英的网签登记，此按揭贷款是存在重大的疏漏或欺诈行为，应当在公安部门寻求以刑事方法解决，请求驳回原告诉求。贾凤英与大同市中大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》在先，并办理网签手续，对诉争的3-3-1801室房屋具有排他的公示效力。大同市中大房地产开发有限公司于2014年10月27日与杨超订立《房屋认购协议书》。显然后订立的《房屋认购协议书》效力无法与订立在先并办理网签的《商品房买卖合同》无法抗衡，应当认定为无效。杨超认为完全不知情，是不合乎常理的，杨超与大同市中大房地产开发有限公司恶意串通，并将诉争房屋交付给杨超，严重侵害了贾凤英的合法权益，应当确认买卖合同无效。针对自己主张，贾凤英当庭提交商品房买卖合同一份、收款收据两份、银行业务回单一份、委托书，用以证实贾凤英2014年7月16日已经购买本诉争房屋并交付全款，办理网签登记。被告大同市中大房地产开发有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。反诉被告杨超针对反诉辩称，大同市中大房地产开发有限公司因债务债权将房屋网签给贾凤英，并不是贾凤英购买房屋真实意思的表示，我方与中大签订的合同是成立的，我已经和大同市中大房地产开发有限公司履行完毕商品房购买合同规定的各项内容，大同市中大房地产开发有限公司已将房屋交于我方使用，因此房屋的产权理应属于杨超所有。虽然贾凤英进行网签备案，但同时杨超在房管局也有备案登记。如果反诉原告与中大买卖在先，交付行为也应该在先，事实房屋实际交付了我方，而且原告已经入住。综上，贾凤英与中大签订的商品房买卖合同是无效的。应该认定我方的商品房买卖是成立的，应该驳回被告贾凤英的反诉诉讼请求。网签行为与交付行为无法抗衡。没有证据证明我与中大公司恶意串通。
经审理查明，2014年10月27日，杨超与被告大同市中大房地产开发有限公司签订《认购协议书》，约定杨超购买位于大同市城区府南街7号“华田苑·府城二期”室房屋一套，面积为91.92㎡，单价3800元/㎡，房屋总价为349296元，交房日期为2014年9月30日。2014年10月27日，杨超一次性支付给大同市中大房地产开发有限公司该房屋购房首付款209296元，并通过银行按揭贷款支付房款140000元。2014年12月17日，原告收到入住通知单，并按照通知单缴纳了契税、产权登记费、查档费、产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有线电视初装费等共计15284元，另向大同市云波物业管理有限责任公司缴纳物业费（含电梯）、装修保证金、装修服务费等共计4392元。被告大同市中大房地产开发有限公司将房门钥匙交于原告，原告现已装修入住。2014年7月16日，贾凤英与被告大同市中大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由贾凤英购买位于大同市城区府南街7号“华田苑·府城二期”室房屋一套，交房日期为2014年9月30日，面积为91.92㎡，单价4000元/㎡，并在房管部门办理网签登记。2014年7月17日，贾凤英交付现金165456元。后双方因房屋产权归属发生争议，诉至本院。另查明，大同市中大房地产开发有限公司开发的“华田苑·府城二期”在竣工交付后编排房号为19A01室。上述事实，有原告提供的《华田苑·府城二期房屋认购协议书》、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》、收据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告杨超与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期认购协议书》为双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。
被告贾凤英认为原告杨超与被告大同市中大房地产开发有限公司恶意串通，损害了其合法权益，但未就恶意串通的事实提供相关证据证实，对其抗辩意见本院不予认定。原告杨超已按约定付清了所有款项和入住费用，被告大同市中大房地产开发有限公司已向杨超交付争讼房屋，现争讼房屋已由原告杨超依据双方签订的合同及大同市中大房地产开发有限公司履行合同的行为合法占有，双方之间的合同主要义务已履行完毕，所有权归属明确，原告杨超要求确认位于本市华田苑·府城二期原1801室（现19A01室）房屋归其所有的诉讼请求，所依据的事实清楚证据确实充分，本院予以支持。原告请求本院判决撤销二被告之间房屋买卖合同网签备案登记的诉讼请求，因该备案登记行为属行政机关的具体行政行为，不属于人民法院民事案件的审理范围，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。反诉原告贾凤英主张原告杨超与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期认购协议书》无效，但贾凤英并非该认购协议书的合同当事人，其诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。
被告贾凤英就其基于与被告大同市中大房地产开发有限公司所签订房屋买卖合同所发生的争议，应当向被告大同市中大房地产开发有限公司另行主张违约责任。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，
判决如下：
一、位于本市华田苑·府城二期19A01室（原1801室）房屋归原告杨超所有；
二、大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内，协助杨超办理位于本市华田苑·府城二期19A01室（原1801室）的产权登记手续；
三、驳回原告杨超的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告贾凤英的反诉请求。案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费100元，由被告贾凤英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 张文敬
人民陪审员 李少颖
人民陪审员 任俊琳
二〇一六年五月十九日
书 记 员 王 瑜 微信公众号“”