河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫08民终1169号上诉人（原审被告）焦作星凯置业有限公司。住所地：焦作市。法定代表人刘俊峰，董事长。委托代理人刘平军，河南形象律师事务所律师。委托代理人张志艳，系该公司员工。被上诉人（原审原告）郭三元，男，1953年8月12日出生，汉族。
上诉人焦作星凯置业有限公司（以下简称星凯公司）与被上诉人郭三元商品房买卖合同纠纷一案，星凯公司不服解放区人民法院于2016年3月28日作出的（2016）豫0802民初98号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人星凯公司的委托代理人刘平军，被上诉人郭三元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年10月27日，郭三元就购买星凯公司开发的位于焦作市解放区普济路887号星凯中心第30号住宅楼1单元3层5号房屋与星凯公司签订商品房买卖合同，约定郭三元购买上述房屋，面积为87.69平方米，总价款为581810元。郭三元于2013年10月27日一次性将总房款缴清。合同第八条约定：星凯公司于2014年8月31日将经五大主体验收合格的房屋交付郭三元。如因特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、由于买受人逾期付款等违约行为在先的；3、遇到城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物、政策法律法规变动等影响本合同约定如期的，在影响工期范围内，双方同意顺延交房日期；遇到恶劣气候等客观原因影响施工工期的，双方同意顺延交房日期。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人适用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，郭三元于当日向星凯公司交付购房款581810元。2013年11月26日，郭三元缴纳了23272.40元契税。因无法按期交付房屋，2014年11月4日，星凯公司作出“延期交房知情书”，称因市政配套及施工技术等原因未能按期交房，交房时间推迟至2015年2月15日（具体日期我公司将再予通知）。按照合同约定，给予郭三元从2014年8月31日至2014年10月31日的违约金3549元。为表歉意，额外申请为业主从交房之日起12个月的物业管理费。2014年11月1日至交房日之间的违约金待交房时另行支付。2014年11月4日郭三元在知情书上签字，并领取了上述违约金。之后星凯公司又制作“延期交房致歉信”，称由于施工方及天气原因，不能按期交付。在此承诺将于2015年5月30日前交付。交付时会依约赔付延期交房违约金。同时致歉信下方载明下列内容：“尊敬的业主：按照公司与您签订的相关协议，现对您进行上一阶段延期交房违约金的赔付工作，您的违约金赔付日期从2014年11月1日起，至2015年2月14日，共计金额金额6167元。业主收款签名：”在业主收款签名后有郭三元签字。2015年5月16日，星凯公司制作“致业主书”，对项目进度和延期交房事宜以及业主疑问的解答渠道进行说明。2015年6月8日，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同对星凯国际（一期）28号楼住宅楼工程验收，评定为合格。2015年6月7日，星凯公司向郭三元发出“入伙通知书”，称将于2015年6月10日至6月12日交房，并建议郭三元于2015年6月10日办理入伙手续。但郭三元于2015年6月8日接收该通知书。另查明，该院于2016年1月8日收到郭三元诉状，于2016年1月26日将起诉状副本和应诉通知书送达星凯公司。原审法院认为，郭三元、星凯公司之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。本案诉争的关键在于，星凯公司逾期交房是否超过了合同约定的交房期限，以及是否超过了郭三元可以行使解除权的90天期限。如超过了约定交房期限的90天，郭三元依据合同约定就享有合同解除权。如不超过90天，则郭三元只享有要求星凯公司承担支付违约金的权利，而不能单方解除合同。郭三元、星凯公司双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力，郭三元、星凯公司均应严格遵照执行。在商品房买卖合同中，双方约定的交付期限为2014年8月31日。除非符合约定的条件，或者双方达成新的合意，任何一方不得单方改变合同约定。那么，星凯公司多次作出的延期交房知情书、致歉信等，能否视为双方对交付期限的变更，就成为处理本案的关键。在约定的交房期限将至的时候，2014年10月28日，星凯公司制作的“延期交房知情书”，明确了交付时间将推迟至2015年2月15日前，并对2014年8月31日至2014年10月31日的违约金进行了结算。郭三元在该知情书上签字，并接受了该违约金。对郭三元在告知内容明确、权利义务清楚的告知书上的签名，应当视为郭三元对星凯公司建议的新的交房期限的确认。至此，郭三元、星凯公司双方约定的交房期限确定为2015年2月15日前。但是星凯公司至此仍然未能按照约定的期限交付房屋，并于2015年3月11日制作“延期交房致歉信”，明确交房期限为2015年5月30日前，并对2014年11月1日至2015年2月14日的违约金进行了结算，郭三元在此的签名为“业主收款签名”。此次签名能否视为双方达成了新的合意呢？根据合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。在同时第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。虽然星凯公司在致歉信中约定变更内容是明确的，但在业主签名处表示业主签字的性质为“业主收款签名”，仅表示业主对之前违约金数额的认可以及签字同意领取，不能代表郭三元对星凯公司确定的新的交房期限的认可。据此，该院确定双方约定的交房期限为2015年2月15日前。根据双方合同约定，延期交房期满90日的，郭三元有权解除合同，并自解除合同达到之日起90日内退还全部已付款，并按2%支付违约金，郭三元主张违约金11636元符合合同约定，该院予以支持。郭三元主张的解除合同的通知，以起诉的方式向星凯公司进行了送达，星凯公司接收的时间为2016年1月26日，其应当返还购房款及违约金的期限应为2016年4月25日。关于郭三元主张的利息没有合同依据及法律依据，该院不予支持。郭三元主张解除合同，根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此该院确认解除合同通知到达星凯公司的时间为2016年1月26日。星凯公司在答辩中提出应继续履行协议，应视为其对郭三元解除协议提出的异议。经该院审查，郭三元解除合同符合法律规定，星凯公司提出的异议不成立，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院
判决如下：
一、确认郭三元与焦作星凯置业有限公司签订的关于焦作市解放区普济路887号星凯中心第30号住宅楼1单元3层5号房屋的商品房买卖合同于2016年1月26日起解除；
二、焦作星凯置业有限公司于2016年4月25日前向郭三元返还购房款581810元；
三、焦作星凯置业有限公司于2016年4月25日前向郭三元支付违约金11636元；
四、驳回郭三元的其他诉讼请求。本案受理费9734元，由焦作星凯置业有限公司承担。星凯公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回郭三元的各项诉讼请求；全案诉讼费用由郭三元承担。理由为：第一，原判认定的交房日期实属错误，并导致解除合同的结果错误。原判以郭三元在业主收款处签名，只代表认可违约金数额并同意领取，不代表对新的交房日期的认可，据此将叫交房日期认定为2015年2月15日，缺少事实依据。事实是2015年3月11日，星凯公司向郭三元送达了延期交房致歉信，该致歉信中明确说明将交房时间变更为2015年5月30日前。郭三元虽然在业主收款签名处签名并按指印，但郭三元不仅同意该交房期限，而且也收取了款项，说明双方就交房时间进行了变更，即交房日期应为2015年5月30日。显然，原判认定2015年2月15日为交房时间是错误的。郭三元虽然在2016年1月8日提起诉讼，但郭三元于2015年6月8日收到星凯公司邮寄的收房通知，但郭三元却没有收房。更重要的是，郭三元收到收房通知时距离新的交房日期并未超过90日，不符合双方约定的解除条件，本案合同应当继续履行。第二，原审漏列星凯公司的代理人，程序存在瑕疵。星凯公司委托了两名代理人，分别为董超和娄云，该二人作为代理人不仅参加了庭审活动，并在笔录上签名，但判决书只显示董超，漏列了娄云。第三，原判适用法律错误。因为认定事实错误，进而导致适用法律错误。郭三元庭审中答辩称，原审正确。根据上诉人星凯公司与被上诉人郭三元的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：郭三元与星凯公司签订的商品房买卖合同应否解除。针对本案争议焦点，星凯公司认为，2015年2月12日的延期交房致歉信共有两项内容该，第一项是将郭三元所购房屋延期交房至2015年5月30日前，第二项是对上一阶段的延期交房违约金进行赔偿。郭三元也认可这封延期交房致歉信是属于星凯公司预先制定好的面向全体业主，当时打印称业主收款签名是为了避免业主对是否收到款项产生歧义。以上两项内容是不可分割的一个整体，郭三元签名说明对致歉信的内容是明知的，郭三元没有提出异议，应视为认可该延期交房致歉信。郭三元认为，延期交房致歉信不是合同文本，不能视为是合同的变更，变更合同需要双方协商，签字仅是收款时签字。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，当事人协商一致可以变更合同，对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，星凯公司向郭三元送达的“延期交房致歉信”系星凯公司单方制作，虽然内容涉及交房日期和违约金两个方面，但业主签字处标注的内容仅涉及违约金收到情况、并未涉及交房日期的内容，故本院认定星凯公司与郭三元就交房日期变更事项并未达成一致意见。原审依据《商品房买卖合同》及2014年10月28日的“延期交房通知书”的约定，认定交房期间变更为2015年2月15日前并无不当。星凯公司于2015年6月7日向郭三元发出“入伙通知书”，交房日期已逾期超过90日，郭三元依据约定有权主张解除合同，并要求星凯公司返还购房款、支付违约金。故星凯公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9734元，由焦作星凯置业有限公司承担。本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一六年五月十九日
书记员 崔新新 关注公众号“”