广西壮族自治区融安县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0224民初336号原告柳州市光明物业服务有限责任公司。住所地：融安县长安镇融江北路（原穗丰市场）东方明珠小区******号。组织机构代码：56677781-2。法定代表人明小宁，该公司经理。被告夏立伍，男，39岁，汉族，初中文化，个体户，住融安县。
原告柳州市光明物业服务有限责任公司（以下简称柳州光明物业公司）诉被告夏立伍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法适用普通程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理，原告柳州光明物业公司法定代表人明小宁到庭参加诉讼，被告夏立伍经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：长安华府小区建成后，于2012年12月31日向业主交房，被告于2013年1月8日向物业领房时只交了一年的物业费，2013年12月31日后至今没有交过物业管理费及公用电费，原告曾多次通过电话通知和张贴公示向被告追缴，而被告无任何理由拒绝交费，为了维持小区管理的正常运转，维护原告的合法利益不受侵犯，根据物业管理法律法规，依法向人民法院提起民事诉讼追缴，恳请人民法院：1、依法判令被告支付所欠原告2013年12月31日至2015年12月31日的物业管理费1004元（每月41.846元×24个月＝1004元）、路灯公用电费120元（每月5元×24个月＝120元），两项合计1124元；2、本案诉讼费由被告承担。原告在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告营业执照、组织机构代码证、法人发表身份证明书、法人身份证、资质证书，用以证明原告的身份情况和诉讼主体资格，原告是合法的法人代表；2、前期物业服务合同，用以证明按照物业管理法规，物业管理公司进入小区进行管理是合法的；3、小区物业管理服务协议，用以证明交房的时候我们物业公司就已经进行管理了；4、摧交物管费通知书，用以证明经过通知，被告已经知道了他们欠费；5、物价局文件，用以证明收费的标准；6、电费发票联，用以证明几年来一直由物业交路灯电费。被告夏立伍依照法律的规定有答辩、举证和对原告提交的证据进行质证的权利，被告夏立伍经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，在法定期限内既未提出答辩和提供证据，也未到庭参加诉讼活动，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，本院对原告所提交的全部证据均予以采信，并确认证据的证明力。
经审理查明，融安县长安华府商住小区经融安县投资开发有限责任公司开发建设，小区建成后，融安光明物业公司进入该小区进行物业服务。被告领房后于2013年3月29日与融安光明物业服务有限责任公司签订《小区物业管理服务协议》，合同约定物业管理服务费多层住宅（不带电梯）按建筑面积暂定0.35元㎡/月，高层建筑（电梯）0.55元㎡/月，商铺1元㎡/月……合同并就双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费、违约责任等进行了约定。因该小区一直没有成立业主委员会，2013年12月23日融安县投资开发有限责任公司与融安光明物业公司订立《前期物业服务合同》，将长安华府商住小区委托给融安光明物业公司进行前期物业管理服务，合同约定“物业服务费用由业主按其拥有物业小区内多层建筑按月每户0.35元/㎡、电梯房（高层建筑）按月每户0.355元/㎡，电梯维护费……”，并就服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收等进行约定，同时，该合同第十二条约定“此合同暂定三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。此合同到期后业主委员会未成立依法顺延继续有效”。融安光明物业公司与被告签订《小区物业管理服务协议》后，被告交物业管理费至2013年12月，从2014年1月1日起至今，被告未再交物业管理费。原告追缴未果后于2016年3月13日在小区物业服务中心宣传栏内张贴公告，向包含被告在内的欠交物业服务管理费业主催交欠费。因包括被告在内的部分业主认为小区存在设施维护不到位、安全防范不到位、物业管理不到位等问题，被告因此拒绝向原告交纳物业管理费，原告遂于2016年3月30日向本院起诉，请求：1、依法判令被告支付所欠原告2013年12月31日至2015年12月31日的物业管理费1004元（每月41.846元×24个月＝1004元）、路灯公用电费120元（每月5元×24个月＝120元），两项合计1124元；2、本案诉讼费由被告承担。另查明：融安光明物业服务有限责任公司经工商注册登记已变更为柳州市光明物业服务有限责任公司，即本案原告。被告在长安华府商住小区内所购房屋为15栋3单元401号房，面积为119.56㎡，为多层住宅（不带电梯），长安华府商住小区至今仍未成立业主委员会。综合原、被告的诉辩，本院确定本案的争议焦点为：被告是否应当向原告支付物业管理费及路灯公用电费？
本院认为：关于被告是否应当向原告支付物业管理费及路灯公用电费的问题。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》及国务院《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并应签订书面的前期物业服务合同。在业主委员会没有重新选聘新的物业服务公司之前，前期物业服务合同在约定期限内就一直对业主具有法律约束力。因此，业主和物业公司均应按照前期物业服务合同的规定享受权利和承担义务，业主作为物业管理的最终受益人，应当按照约定交纳物业服务费。融安光明物业公司与开发商融安县投资开发有限责任公司虽然于2013年12月23日才签订了《前期物业管理服务合同》，但该合同约定了合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止并且到期后业主委员会未成立依法顺延继续有效，因此，该合同的签订虽然存在一定的暇疵，但可以视为前期物业服务合同延后签订，对小区全体业主均具有法律约束力。融安光明物业公司取得为该小区提供物业管理服务并按照规定收取物业管理费的权限。融安光明物业公司与被告签订的《小区物业管理服务协议》设定的物业管理费收取标准不超过物价部门核定收费标准，收取费用与小区管理支出需求基本相当，同时，被告欠交的物业管理费已经原告公告催交，催交程序合法，被告作为物业服务的接受者之一，应当支付因物业服务发生的合理费用。虽然小区部分物业管理人员管理不到位，但被告不能因此拒绝缴纳物业管理费。同时，原告作为物业服务的提供者，应当完善物业管理、提高服务质量，主动与业主沟通并对业主提出的问题予以妥善解决。综上所述，原告请求被告支付其2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费的合理部分，本院予以支持。被告在长安华府商住小区内所购建筑面积为119.56㎡的房屋为多层住宅（不带电梯），因此，被告应向原告支付的2014年1月1日至2015年12月31日物业管理费为1004元（119.56㎡×0.35元/㎡/月×24个月）。关于原告诉请的路灯公用电费120元，因原、被告双方签订《小区物业管理服务协议》并未约定该项费用需由被告支付，被告亦未提供诉请期间实际支出该项费用的证据，因此该项诉请缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第二十一条的规定，
判决如下：
一、被告夏立伍向原告柳州市光明物业服务有限责任公司支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止所欠物业管理费人民币1004元。
二、驳回原告柳州市光明物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告夏立伍负担。以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 黄秀红
代理
审判员 罗远荣
人民陪审员 廖 昱
二〇一六年五月十九日
书 记 员 周 龙 更多数据：