江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第02509号上诉人（原审被告）升辉实业（镇江）有限公司，住所地镇江市学府路188号。法定代表人王辉凡，该公司董事长。委托代理人胡良荣，江苏南昆仑律师事务所律师。委托代理人邱昊昌，该公司员工。被上诉人（原审原告）操庆国。委托代理人张跃清，江苏民脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭钦。委托代理人张跃清，江苏民脉律师事务所律师。
上诉人升辉实业（镇江）有限公司（以下简称升辉公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2015）京民初字第1386号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，2014年1月15日，本案双方签订《商品房买卖合同》一份，约定操庆国、郭钦购买升辉公司开发的位于镇江市学府路和京十二路西侧的香江世纪名城（二期）第B20幢01层0110室房屋一套，总价款为666000元。对于付款方式双方约定为按揭分期付款，首付款为336000元，余款330000在银行办理按揭贷款。对于交房期限双方约定升辉公司在2014年12月31日前，将取得《配套设施建设方案履行确认证明》的房屋交付操庆国、郭钦使用。对于出卖人逾期交房的违约责任双方在补充协议中约定：（1）逾期不超过120日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，升辉公司按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，操庆国、郭钦有权解除合同。操庆国、郭钦解除合同的，升辉公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按操庆国、郭钦累计付款的1%支付违约金。操庆国、郭钦要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起的120日内，升辉公司按日向操庆国、郭钦支付已交付房款万分之一的违约金。2014年1月15日，操庆国、郭钦向升辉公司交付购房首付款336000元，升辉公司向操庆国、郭钦出具了相关收款收据。对于购房余款33万元，郭钦与中国银行股份有限公司镇江京口支行（以下简称中行京口支行）于2014年1月21日签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定郭钦向中行京口支行贷款33万元，期限为120个月，利率为中国人民银行公布施行的相应档次法定贷款利率的基础上上浮10%，还款方式为按月等额本息还款。同时该贷款合同约定借款人（郭钦）以贷款所购房屋向贷款人（中行京口支行）提供抵押担保。抵押物详细见附件中的《抵押物清单》，注明所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在该房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记，升辉公司为郭钦上述按揭贷款提供阶段性连带责任保证。2014年1月21日同日，操庆国和中行京口支行签订了《抵押物清单》，约定抵押物为涉诉房屋。因该房屋实际上并未交付，操庆国、郭钦亦未取得所有权证，故未在房管部门办理抵押登记。2014年12月31日，本案双方约定的最后交房期限届满，升辉公司未交付涉案房屋。2015年6月2日，操庆国、郭钦向升辉公司邮寄了《解除商品房买卖合同的函》，告知升辉公司逾期仍未交房的行为构成违约，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求升辉公司及时退还已付款项666000元，赔偿贷款利息等损失及支付违约金。另查明，截止2015年6月4日，操庆国、郭钦累计还款16期，已还贷款本金32920元，利息28238元，其中2015年5月当期支付利息1686.45元，尚欠付中行京口支行贷款本金297080元。上述事实，有商品房买卖合同、贷款合同、中国银行贷款还款明细、解除函以及双方当事人当庭陈述等证据予以证实。原审法院认为，1、本案双方2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同有效，双方均应依照合同约定全面、适当地履行各自义务。操庆国、郭钦作为买受人依约向升辉公司交付了足额的购房款，升辉公司作为出卖人即有义务按照合同约定的交房期限将满足交付条件的房屋交付操庆国、郭钦，在合同约定的最后交付期限2014年12月31日届满时，升辉公司未能交付房屋显属违约，依法应承担违约责任。升辉公司一审庭审中辩称其未按时交房系政府相关部门设施未到位，但其未能提供相关证据证实，其对自身违约行为亦予认可，故对升辉公司上述辩称意见不予支持。2、涉案商品房买卖合同中约定升辉公司迟延交付超过120日的，操庆国、郭钦即有权解除合同，合同约定的最迟交付期限为2014年12月31日，升辉公司逾期120日仍未交付。操庆国、郭钦于2015年6月2日向升辉公司邮寄送达了解除函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，操庆国、郭钦的解除函到达升辉公司时双方签订的《商品房买卖合同》即告解除，故本案中升辉公司要求确认合同已解除的诉讼请求予以支持。3、关于升辉公司要求退还购房款666000元的诉讼请求，升辉公司庭审中辩称因其为操庆国、郭钦的贷款提供了阶段性的连带责任保证，故其同意先退还首付款336000元，余款应待操庆国、郭钦自行将银行贷款还清，银行出具还清贷款证明，双方至房管部门解除现有买卖合同后再予退还。根据双方签订的《补充协议》第十二条之约定，操庆国、郭钦的解除函2015年6月2日送达升辉公司后，升辉公司即应在2015年7月2日前退还操庆国、郭钦所付购房款。另，升辉公司虽为操庆国、郭钦在银行贷款提供了连带责任保证，但升辉公司作为保证人承担的是履行债务的期待可能性，截至目前，操庆国、郭钦对银行依然履行着分期还款义务，并未实际损害到作为保证人的升辉公司利益，故升辉公司上述辩称意见不予支持。4、关于操庆国、郭钦要求升辉公司支付违约金6600元的诉讼请求，根据双方《补充协议》第十二条之约定，操庆国、郭钦向升辉公司共支付购房款666000元，升辉公司违约即应支付违约金6660元。关于操庆国、郭钦要求升辉公司赔偿损失7万元的诉讼请求，升辉公司辩称本案系买卖合同纠纷，合同中亦未约定赔偿责任条款，故该项诉讼请求无事实和法律依据，不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院依法对操庆国、郭钦行使释明权，操庆国、郭钦认为双方约定的违约金过低，不足以弥补其损失，请求将违约金标准调整至其实际损失。经审查，该实际损失包括两项，一为银行贷款33万元的利息损失，截止2015年6月4日，就贷款33万元向中行京口支行支付利息28238元，2015年7-9月应支付的利息应为6745.8元，上述合计34983.8元。二为首付款336000元的利息损失，升辉公司应自2014年1月15日起按照中国人民银行公布的金融机构短期存款基准利率支付至款项退还之日止。遂判决：
一、确认操庆国、郭钦与升辉公司2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》及附件解除；
二、升辉实业（镇江）有限公司于判决生效之日起10日内退还操庆国、郭钦购房款666000元；
三、升辉公司于判决生效之日起10日内向操庆国、郭钦支付违约金34983.8元及首付款336000元的利息（自2014年1月15日起按照中国人民银行公布的金融机构短期存款基准利率支付至款项退还之日止）；
四、驳回操庆国、郭钦的其它诉讼请求。宣判后，上诉人升辉公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、上诉人迟延交房是因为政府的配套工程设施未能按时到位，并非上诉人的过错；2、上诉人同意先退还首付款336000元，但上诉人是涉案房屋按揭贷款的担保方，被上诉人应当在还清贷款后才能解除商品房买卖合同，并要求上诉人退还余款；3、被上诉人首付款及贷款造成的利息损失不是因商品房买卖合同的解除而造成的实际损失。请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人操庆国、郭钦辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且因上诉人的上诉又产生新的损失。本案二审争议焦点主要为：1、上诉人是否应当将购房款一并退还给被上诉人；2、上诉人是否应当承担已付款的利息损失。关于第一项争议焦点，
本院认为，本案双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依照合同的约定履行义务和行使权利。合同约定解除条件的，在解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案因上诉人未能在合同约定的期限内交付房屋，且超期未交付期间已经超过120日，依照合同约定，被上诉人享有解除权。被上诉人主张解除合同，符合合同约定，应予支持。上诉人认为超期未交付的原因是政府配套工程未能按时到位，上诉人不存在过错。
本院认为，上诉人对其上述主张有责任提供证据予以证实，但上诉人未能提供相应证据，故对上诉人的上述主张本院不予采纳。被上诉人已经依照合同约定支付全部购房款，依照我国合同法的规定，合同解除后当事人可以主张恢复原状，因此被上诉人主张上诉人返还全部购房款应予支持。虽然上诉人为被上诉人的按揭贷款提供了担保，但该贷款的偿还义务人并非上诉人，而是被上诉人。因此上诉人仍然有责任先行将按揭贷款的金额返还给被上诉人。如因被上诉人未能偿还该按揭贷款而给上诉人造成损失的，上诉人可另行主张权利。关于第二项争议焦点，
本院认为，利息是现金的法定孳息。因本案双方签订的商品房买卖合同解除，被上诉人的购房目的未能实现，而上诉人在客观上又实际占用了被上诉人已经支付的购房款。因此，在上诉人占用被上诉人支付购房款的期间内造成被上诉人现金的利息损失。因上诉人违约致使双方签订的商品房买卖合同解除，上诉人应当赔偿被上诉人因此造成的损失。故被上诉人主张已付款的利息损失应予支持。综上，上诉人升辉公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6775元，由上诉人升辉公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈开亮
代理
审判员 李益成
代理
审判员 戴晓东
二〇一六年五月十九日
书 记 员 张梦娇 搜索“”