宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁05民终272号上诉人（原审被告）雍广才，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被上诉人（原审原告）中卫官桥华信商贸有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人梁兴华，该公司总经理。委托代理人李建华，代理权限为特别授权代理。委托代理人刘柱，代理权限为特别授权代理。
上诉人雍广才为与被上诉人中卫官桥华信商贸有限公司（以下简称华信商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人雍广才，被上诉人华信商贸公司的委托代理人李建华、刘柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2009年9月，雍广才为了给位于中卫市沙坡头区某小区的住户安装壁挂炉，与华信商贸公司协商使用华信商贸公司的位于中卫市沙坡头区某小区17号楼4号营业房，华信商贸公司将该营业房交付雍广才使用。2009年11月27日，雍广才给华信商贸公司支付了该营业房9-11月的租金1800元。2010年3月29日，华信商贸公司将雍广才使用的房屋出售给陈某。经雍广才与华信商贸公司协商，2010年5月华信商贸公司将中卫市沙坡头区某小区17号楼5号营业房交付雍广才继续使用，雍广才从4号营业房搬到5号营业房，继续使用华信商贸公司的房屋。但雍广才没有再给华信商贸公司支付房屋租金。2015年3月11日，华信商贸公司向雍广才发出通知，要求雍广才在2015年3月14日之前交清房费，并将房屋移交给华信商贸公司。雍广才收到华信商贸公司的通知后，以雍广才及宁夏某某贸易有限公司（以下简称某某贸易公司）的名义于2015年3月12日给华信商贸公司书面答复，提出该营业房是华信商贸公司因《壁挂炉销售合同》工程而无偿提供的，不承认租赁该房屋的事实。华信商贸公司于2015年3月23日起诉，要求雍广才搬出涉案房屋，并支付房屋租金。在审理期间，华信商贸公司于2015年5月27日提出撤诉申请，裁定准许华信商贸公司撤回对雍广才的起诉。华信商贸公司于2015年7月将涉案房屋的门锁上。华信商贸公司要求雍广才支付房屋租金并移交房屋，雍广才没有履行。另查明，雍广才于2010年5月4日登记成立宁夏某某贸易有限公司（以下简称某某贸易公司），雍广才系该公司法定代表人。某某贸易公司于2013年9月22日与华信商贸公司签订《房屋租赁合同》1份，承租华信商贸公司所有的位于中卫市沙坡头区某小区19号楼14号营业房使用。华信商贸公司诉至法院，请求：1.解除华信商贸公司与雍广才之间的房屋租赁合同，并搬离该房屋；2.雍广才立即支付华信商贸公司租金39600元（2009年12月1日-2015年6月1日共计66个月租金39600元），后续租金计算至被告搬离房屋为止；3.本案诉讼费由雍广才负担。原审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是：
一、使用华信商贸公司房屋的主体是雍广才还是其经营的某某贸易公司；
二、涉案房屋是华信商贸公司无偿提供使用的还是出租给雍广才使用的。
一、关于使用华信商贸公司房屋的主体是雍广才还是其经营的某某贸易公司的问题。依据华信商贸公司提交的2009年11月27日的收据中“今收到雍广才交4#营业房租9月-11月1800元”的内容，华信商贸公司收取了雍广才所交的9-11月的房屋租金，并没有收取某某贸易公司的租金。且雍广才是2009年9月使用华信商贸公司房屋的，而当时某某贸易公司并没有成立。所以华信商贸公司提出的使用涉案房屋的主体是雍广才的主张符合客观事实。所以使用涉案房屋的主体应当认定为雍广才。雍广才提出使用华信商贸公司房屋的主体是其经营的某某贸易公司的抗辩意见，因无事实依据，不能成立。
二、关于涉案房屋是华信商贸公司无偿提供使用的还是出租给雍广才使用的问题。2009年9月，雍广才为了给位于中卫市沙坡头区某小区的住户安装壁挂炉，使用华信商贸公司所有的位于中卫市沙坡头区某小区17号楼4号营业房，并于2009年11月27日给华信商贸公司支付9-11月的房屋租金1800元。双方当事人虽然没有签订房屋租赁合同，但华信商贸公司将其所有的某小区17号楼4号营业房交付给雍广才使用，履行了出租人交付出租房屋的义务，雍广才作为承租人接收并使用了华信商贸公司交付的出租房屋，且雍广才给华信商贸公司支付了三个月的房屋租金，双方形成了事实上的房屋租赁合同关系。华信商贸公司将某小区17号楼4号营业房出售后，将其所有的某小区17号楼5号营业房继续交付雍广才使用，雍广才使用华信商贸公司所有的某小区17号楼5号营业房的行为延续了双方形成的事实租赁合同关系。所以雍广才使用华信商贸公司的涉案房屋形成事实上的租赁合同关系。雍广才应当承担支付房屋租金的责任。关于雍广才承担房屋租金的数额。雍广才于2009年11月27日给华信商贸公司支付了三个月的房屋租金1800元，每月的租金为600元。雍广才应当按照该租金标准支付2009年12月1日-2015年12月1日的房屋租金43200元（600元／月72个月）。华信商贸公司要求雍广才支付房屋租金的诉讼请求，有事实依据，符合法律规定，应予支持。关于华信商贸公司要求解除与雍广才之间的房屋租赁关系，返还房屋的诉讼请求。华信商贸公司与雍广才没有签订书面房屋租赁合同，但双方形成了事实上的房屋租赁关系。双方对房屋租期没有约定，且雍广才长期不履行支付房屋租金的义务，华信商贸公司要求解除双方的房屋租赁关系及要求雍广才返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。雍广才提出的华信商贸公司本次诉讼属于重复诉讼，应驳回华信商贸公司诉讼请求的抗辩理由。华信商贸公司对涉案纠纷于2015年3月起诉，开庭审理后，华信商贸公司提出撤诉申请，原审法院裁定准许华信商贸公司撤诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条第一款“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，华信商贸公司以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理”的规定，华信商贸公司撤诉后再次起诉，符合法律规定。雍广才提出的抗辩理由不符合法律规定，不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：
一、解除华信商贸公司与雍广才对中卫市沙坡头区官桥某小区17号楼5号营业房的租赁合同关系；
二、雍广才于判决生效后10日内将中卫市沙坡头区某小区17号楼5号营业房返还给华信商贸公司；
三、雍广才于判决生效后10日内支付华信商贸公司房屋租金43200元。案件受理费890元，由雍广才负担。雍广才不服上述判决，向本院提起上诉称：1.雍广才并没有租赁使用华信商贸公司所有的某小区17号楼4号营业房，雍广才及某某贸易公司使用的是某小区17号楼5号营业房，该营业房是华信商贸公司因安装壁挂炉工程而向雍广才及某某贸易公司无偿提供使用的，双方对此有合同约定，但因合同失窃现无法提供。2.华信商贸公司从未向雍广才索要过房租，华信商贸公司主张的租赁合同关系无事实及法律依据，且该主张已明显超出法定诉讼时效一年的规定，应驳回华信商贸公司的诉讼请求。3.自2010年至2014年，雍广才与华信商贸公司一直有经济往来，若雍广才尚有房租未付，华信商贸公司为何不主动扣留款项？某某贸易公司于2013年9月22日与华信商贸公司签订某小区19号楼14号营业房的租赁合同，若雍广才欠付某小区17号楼5号营业房房租，华信商贸公司为何不在签订该份合同时要求雍广才补签合同或支付租金。华信商贸公司的以上做法均与常理不符，足以证明某小区17号楼5号营业房是华信商贸公司无偿提供给雍广才及某某贸易公司使用的，双方并非租赁合同关系。4.某小区17号楼4号营业房的收据并不能作为认定雍广才承租某小区17号楼5号营业房的事实，且证人李某某、孙永凤均与华信商贸公司有利害关系，二人证言均不应采信。综上，请求二审法院：1.依法撤销原判，改判驳回华信商贸公司的原审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由华信商贸公司负担。
被上诉人华信商贸公司答辩称：1.雍广才于2015年3月12日就租赁某小区17号楼5号营业房的租赁费事宜向华信商贸公司做了回复，且雍广才原审明确表明某小区17号楼5号营业房还存放着雍广才的个人物品及某某贸易公司的物品，故本案未超出法定诉讼时效。2.本案租赁关系形成于2009年9月27日，而某某贸易公司成立于2010年5月4日，某小区17号楼5号营业房的房屋承租人是雍广才，不是某某贸易公司。综上，请求依法维持原判，驳回上诉。除一审已提交证据外，上诉人雍广才二审提交以下五组证据：第一组证据：国税局机打发票二份。证明：华信商贸公司具有随时控制、扣留雍广才及某某贸易公司冠霸壁挂炉工程款的权利和及时性；证人孙某与华信商贸公司具有利害关系，证言不可采信；华信商贸公司自2009年11月至2015年6月近5年时间都未实施扣留涉案房屋的租金，以上事实综合证明某小区17号楼5号营业房系华信商贸公司无偿配属给雍广才及某某贸易公司使用的事实；第二组证据：民事判决书二份，立案受理通知书一份。证明某某贸易公司发生强抢公司财物及账册、合同、协议等财产损害的事实，涉案房屋是华信商贸公司无偿配属给雍广才及某某贸易公司使用的事实；第三组证据：李某某、李某玲身份证复印件各一份，领条四份，收条四份。证明李某某证言不属实，涉案房屋是华信商贸公司无偿配属给雍广才及某某贸易公司使用的事实；第四组证据：电费发票一份（2010年12月25日）。证明华信商贸公司自2009年至今一直具有实际控制涉案房屋的事实和条件；第五组证据：证人雍某才证言一份。证明某小区17号楼5号营业房的实际使用人是某某贸易公司的事实。被上诉人华信商贸公司对雍广才二审提交的证据质证认为，1.对国税局机打发票的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议；2.对民事判决书、立案受理通知书的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议；3.对李某某、李某玲身份证复印件的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据与本案无关；4.对电费发票的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该份证据只能证明雍广才承租某小区17号楼5号营业房的事实，不能证明华信商贸公司无偿将该房屋交给雍广才及某某贸易公司使用的事实；5.对证人雍某才证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，雍某才对华信商贸公司将某小区17号楼5号营业房无偿提供给雍广才使用还是租赁给雍广才使用的事实并不清楚。被上诉人华信商贸公司二审未提交新的证据。对上诉人雍广才二审提交的证据，
本院认为，雍广才提交的五组证据均与确认华信商贸公司与雍广才或某某贸易公司之间是否存在房屋租赁合同关系无关，故对该五组证据的证明效力不予确认。本院
经审理查明的事实与原审审理查明的事实相一致。
本院认为，华信商贸公司主张与雍广才之间自2009年起即存在某小区17号楼5号营业房的房屋租赁关系，但在雍广才占用、使用某小区17号楼5号营业房长达六年期间内，双方未签订书面租赁合同，因双方履行壁挂炉销售合同，华信商贸公司长期对雍广才占用、使用某小区17号楼5号营业房的事实予以默认，直到2015年3月以索要房屋租赁费为由向雍广才发出通知，华信商贸公司的该意思表示并不能追认为是对双方此前租赁合同关系的确认。但某小区17号楼5号营业房系属华信商贸公司的合法财产，华信商贸公司于2015年3月11日就某小区17号楼5号营业房向雍广才发出催收房屋租赁费并要求返还房屋的通知后，雍广才仍占有使用该房屋，双方自此形成不定期租赁合同关系。对于华信商贸公司要求雍广才承担自通知之日起至实际搬离之日房屋租赁费的请求，予以支持。参照某小区17号楼4号营业房的房租600元／月计算，雍广才应向华信商贸公司支付自2015年3月11日至实际搬离之日的房屋租赁费。因双方未签订书面租赁合同，雍广才又不履行支付房屋租赁费的义务，华信商贸公司因此要求解除双方的房屋租赁关系并要求雍广才返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上，原判认定事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1365号民事判决第一项即解除中卫官桥华信商贸有限公司与雍广才对中卫市沙坡头区官桥某小区17号楼5号营业房的租赁合同关系、第二项即雍广才于判决生效后10日内将中卫市沙坡头区某小区17号楼5号营业房返还给中卫官桥华信商贸有限公司；
二、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1365号民事判决第三项即雍广才于判决生效后10日内支付中卫官桥华信商贸有限公司房屋租金43200元；
三、上诉人雍广才于判决生效之日起十日内按每月600元向被上诉人中卫官桥华信商贸有限公司支付中卫市沙坡头区某小区17号楼5号营业房自2015年3月11日至实际搬离之日的房屋租赁费；
四、驳回原审原告中卫官桥华信商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费890元，由上诉人雍广才负担192元，被上诉人中卫官桥华信商贸有限公司负担698元；二审案件受理费890元，由上诉人雍广才负担176元，被上诉人中卫官桥华信商贸有限公司负担714元。本判决为终审判决。
审判长 薛鹏飞
审判员 韩金芳
审判员 孟佳鹏
二〇一六年五月十九日
书记员 田学智本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。