安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民一初字第01894号
原告：林鹏。
委托代理人：时永丰，安徽皖岳律师事务所律师。
被告：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地安庆市怀宁县石牌镇建设路66号。
法定代表人：陈结新，该公司董事长。
委托代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。
委托代理人：储海根，安徽刘光耀律师事务所律师。
原告林鹏诉被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林鹏的委托代理人时永丰，被告的委托代理人储海根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林鹏诉称：2012年9月4日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的坐落在岳西县城西锦绣家园小区的商品房一套，合同约定于2013年8月18日交房，并在交房后的60日内办理产权证，如果不能及时办证，出卖人从买受人交付房款之日起，按已收房款的月百分之二每月支付一次违约金，直到买受人取得产权证。合同签订后，原告依约履行了义务，被告至今未办好房产权证、土地证，故诉请法院请求判令：1、被告立即为原告办理房产证、土地证；2、被告支付到期违约金16万元，按已付购房款为基数，以月百分之二的标准支付违约金至两证办好之日止；3、被告承担诉讼费用。鑫昕公司辩称：1、原告林鹏于2016年3月17日才向被告提交办证所需资料，目前两证正在办理之中；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告的义务是在房屋交付适用后60日内将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案，并未规定被告交付原告房地产证的期限。被告于2015年4月20日依法将办证所需的有关资料报产权登记机关备案成功。原告要求被告承担违约责任直至两证办好之日止没有事实和法律依据；3、《商品房买卖合同》关于迟延办证约定的违约金过高，约定承担违约金的期限和标准都远远超过了法律规定的“因违约造成守约方实际损失的30%”的标准，被告请求法院依法调整核减违约金的承担。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年3月13日林鹏与鑫昕公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YX12000357），合同约定的主要内容有：买受人林鹏购买出卖人鑫昕公司锦绣家园2号楼住宅3单元405室；建筑面积共95.96平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹各方式（单价每平方米3657.77元）计算该商品房价款，按建筑面积计算，总金额叁拾伍万壹仟元整。付款方式及期限：总房款叁拾伍万壹仟元整（351000元），签约日付清壹拾叁万壹仟元（131000元），余款贰拾贰万元（220000元）办理银行按揭于2013年3月15日前到帐；交付期限：出卖人应当在2013年8月18日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。《商品房买卖合同》签订后，林鹏按约定的时间支付了购房款，交付了办证费用，接受了所购商品房。鑫昕公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案。鑫昕公司将持有的岳国用（2011）0527号土地使用证于2012年11月2日在岳西县国土局办理了抵押登记，一直到2015年12月8日才解除抵押，是不能按期办理土地分割登记业务的主要原因。上述事实，有商品房买卖合同、交款收据、土地抵押登记资料及庭审笔录等予以证实，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕公司的义务；鑫昕公司交付房屋的时间为2013年8月18日，依据约定鑫昕公司应于此后的60内即2013年10月17日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕公司在2015年4月20日才申请备案，且此时该房产的土地仍在抵押状态，由于鑫昕公司的原因，使得林鹏未在约定的期限内取得权属证书，鑫昕公司的明显迟延办证行为，构成违约，应承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中的违约责任，双方在合同中已有约定，林鹏主张按合同约定计算的违约金为16万元，鑫昕公司主张按此计算的违约金过高，本院结合本案实际情况及相关法律规定，对此予以采纳，就违约金数额本院依法予以调整；由于双方均未提供证据证明迟延办证所造成的损失数额，本院按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。计算时间以鑫昕公司交房后60日后的次日（2013年10月18日）起，至法庭辩论终结之日（2016年4月27日）止，共计923日；计算标准以中国人民银行公布的一年至五年期贷款利率4.75％，加收50％计算；故林鹏诉请支付逾期办证违约金，其合理部分64119.66元（351000×4.75％×1.5÷360×923），本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条之规定
判决如下：
一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告林鹏办理好相关房屋、土地产权证书并交付给原告；
二、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告林鹏逾期办证违约金64119.66元；
三、驳回原告林鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1750元，由鑫昕公司负担800元，由林鹏负担950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 储亚宏
二〇一六年五月十九日
书记员 王 敏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（二审审理中，本判决尚未生效）