广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初1417号原告南宁创宁恒远物业服务有限责任公司，住所地：南宁市长湖路36号金湖富地广场六楼603号房。法定代表人文其泰，总经理。委托代理人曾凌梓，南宁市南湖法律服务所法律工作者。被告谢锦婷，女，1977年7月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托代理人廖国光，男，1958年10月7日出生，汉族，住南宁市青秀区。
原告南宁创宁恒远物业服务有限责任公司诉被告谢锦婷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告南宁创宁恒远物业服务有限责任公司的委托代理人曾凌梓、被告谢锦婷的委托代理人廖国光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年原告接受广西中医药大学的委托，为广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区提供前期物业管理，被告为该小区**号楼**单元**号房业主，原、被告签订了《前期物业服务协议》，为物业服务内容及收费标准、方式进行了约定，同时约定按日千分之三标准收取滞纳金。但被告自2013年9月起至2015年8月一直拖欠原告的物业费1990.8元、电梯费720元、2013年3月至2015年6月公摊电费313.1元和公摊水费9.8元，2013年9月至2015年7月滞纳金1975.8元，共计5009.5元，原告曾多次以各种方式向被告催交，被告一直都未交纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即支付2013年9月1日至2015年8月31日物业服务费1990.8元、电梯费720元、2013年3月1日至2015年6月30日公摊电费313.1元和公摊水费9.8元及2013年9月1日至2015年7月31日滞纳金1975.8元，合计5009.5元；2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，原告取得广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区的前期物业管理权不是依合法程序取得，被告和原告签订的《前期物业服务协议》是被迫签订的，不是被告真实意思表示，应认定为无效合同，被告拒交物业服务相关费用合法合理。首先，广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区的开发商广西中医药大学未按规定通过公开招投标选聘物业公司，而是由广西中医药大学委托原告，开发商和物业公司也未将《前期物业服务协议》报房产部门备案并向业主公示，其行为违反了《物业管理条例》第二十四条第二款、《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条第一款和《南宁市物业管理办法》第三十五条第一款的规定，原告在本案住宅小区的前期物业管理权不是依合法程序取得。其次，原、被告签订的《前期物业服务协议》和收取6个月的物业费不是被告自愿签订和交款，没有反映被告的真实意思。在交付物业时，被告不愿签，但不签协议开发商和物业公司就不给你钥匙，被告只能被迫签了协议。被告接收物业后至今，没有装修入住，也没有租给他人使用获得，被告没有享受到原告的服务，不应支付物业服务等费用。原告主张的滞纳金和生活垃圾清理费不应得到支持。原、被告签订的《前期物业服务协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同，即使原告进驻小区提供了物业服务，也是属于无合同约定的事实服务，是不可能有滞纳金的，且该滞纳金明显过高。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年2月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区前期物业服务协议》，物业名称：广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区，类型：高层住宅小区，乙方名下物业**号楼**单元**号房，建筑面积138.25㎡。第四条物业服务综合服务费约定：本小区物业服务收费被告包干制。物业服务综合服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅物业按建筑面积：0.6元/平方米·月，电梯费30元/户·月。第五条其他各项收费约定：1、公共水电分摊费（按实际使用量由受益人据实分摊）：公共区域照明电费；电梯运行电费；差额水、电费（总表数与分表数之间的差额）；水泵电费；园林水景水、电费；智能化设施电费；其他公共设施设备运行所产生的水、电费。2、代收费用：生活垃圾清运费：8.00元/月·户，如日后由于物价指数上升，政府调整生活垃圾清运费时，即按调后的价格收取。3、水电周转金：办理入伙手续时按300元/户计收（该费用由甲方设立独立帐户，专款专用）。第六条交费的时间和方式约定：1、乙方应于入伙（即按照《商品房买卖合同》内第十一条约定的交付时间或实际办理房屋交付手续当日两者以先发生者为准）起全额交纳物业综合服务费、代收费等相关服务费用。之后，物业服务费、代收费等相关服务费用以每1个月为一个周期交纳，业主或物业使用人应在每个周期的当月内履行交纳义务。2、每月按实际使用量根据受益人物业建筑面积或其他合理的分摊（如按户）原则进行分摊、收取。乙方在入伙（即按照《商品房买卖合同》内第十一条约定的交付时间或实际办理房屋交付手续当日两者以先发生者为准）之日以现金形式一次性交纳。第七条关于交纳费用的其他约定还约定：2、如物业处于空置状态，乙方仍须按照南宁市的相关规定交纳物业服务综合服务费等相关费用。4、乙方须每个周期当月内交纳当周期的物业服务综合服务相关费用（乙方也可提前交纳下个周期的物业服务综合服务相关费用）。逾期甲方将按照每日回收欠交部分千分之三的标准向乙方收取违约金。合同签订后，原告即为广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区提供物业服务。被告未支付2013年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费1990.8元、电梯费720元。2013年3月1日至2015年6月30日广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区的公摊电费共计347854.1元，小区的公摊水费共计10887.8元，该小区共有住户1111户，公摊水、电费按户数分摊，每户公摊电费为313.1元、公摊水费为9.8元。另查明，原告具有物业服务企业资质证书，资质等级为二级。2013年3月25日，原告就广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区物业服务收费标准向南宁市物价局申请备案，备案意见为：同意三级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.99元/㎡。上述备案有效期至2014年7月24日。2015年7月11日起，南宁市物价局决定对实行政府指导价管理的住宅小区停止办理服务收费备案。曾经办理过物业服务收费备案的住宅小区，物业服务收费仍按原标准执行。
本院认为，原告具备物业服务企业二级资质，其与被告签订的《广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区前期物业服务协议》内容合法，对其效力本院予以认定。被告以建设单位未通过招投标选聘物业服务企业为由，质疑协议的效力，没有事实依据。且《物业管理条例》中关于住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业的规定，属于规范性强制规定而非效力性强制规定，被告的抗辩没有法律依据。被告称其被迫与原告签订《广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区前期物业服务协议》，没有证据证实，且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主同样具有约束力。物业服务不仅涉及业主个人的利益，同时也关系到各个业主的共同利益，业主在接收物业的同时，即应当受前期物业服务合同的约束。被告不仅接收了物业，也与原告签订了《广西中医药大学仙葫校区职工住宅小区前期物业服务协议》，对被告抗辩的被迫签订该协议，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，对业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被告是否享受或是否需要接受相关物业服务，不影响被告应承担的交纳物业服务费的义务。对被告以没有装修入住，没有享受原告服务而无需支付物业服务费的抗辩事由，本院不予采信。在原告依约提供了物业服务的情况下，被告应当履行相应的义务，支付物业服务费、电梯费等费用。故被告应支付2013年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费1990.8元（0.6元/平方米·月×138.25㎡×24个月）、电梯费720元（30元/户·月×24个月）。关于公摊水电费，原、被告在协议中约定公摊水电费每月可按实际使用量按户进行公摊、收取，现原告按小区住户分摊公摊水电费符合上述约定，对原告请求的被告支付2013年3月1日至2015年6月30日公摊电费313.1元、公摊水费9.8元，本院予以支持。关于滞纳金，原告主张按每日加收欠交部分千分之三的标准收取，符合双方合同的约定，也未违反法律、法规的强制性规定，故对原告请求的滞纳金，本院予以支持。截至2015年7月31日，被告应支付原告拖欠物业服务费的滞纳金1888.07元（138.25㎡×0.6元/平方米·月×0.003×30天×22个月+138.25㎡×0.6元/平方米·月×0.003×30天×21个月+……+138.25㎡×0.6元/平方米·月×0.003×30天×1个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告谢锦婷支付原告南宁创宁恒远物业服务有限责任公司2013年9月1日至2015年8月31日物业服务费1990.8元、电梯费720元；
二、被告谢锦婷支付原告南宁创宁恒远物业服务有限责任公司截至2015年7月31日拖欠物业服务费的滞纳金1888.07元；
三、被告谢锦婷支付原告南宁创宁恒远物业服务有限责任公司2013年3月1日至2015年6月30日公摊电费313.1元、公摊水费9.8元。案件受理费50元，由被告谢锦婷负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄冬冬
代理
审判员 林利扬
人民陪审员 陈世芬
二〇一六年五月十九日
书 记 员 麦琼文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：