广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初6153号
原告：王嘉尧，男，1977年7月31日出生，住广州市天河区，
委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。
被告：ＸＸ玉，女，1979年10月14日出生，住广东省雷州市，
委托代理人：莫茜特，广东楉泓律师事务所律师。
委托代理人：游钻妍，广东楉泓律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住广东省佛山市禅城区佛山大道中35号，组织机构代码893530403。
负责人：米晋湘。
委托代理人：冼健，广东豪盛律师事务所律师。
委托代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师助理。
原告王嘉尧与被告ＸＸ玉、第三人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建行佛山分行）共有纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法适用简易程序，于同年5月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人侯双龙、被告的委托代理人莫茜特、第三人的委托代理人冼健、潘汝炽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月5日原告与被告与佛山南海万达广场有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），双方共同购买位于佛山市南海区桂城桂澜路东侧、宝翠路西侧地段A地块（桂城街道A30街区）南海万达广场第南4栋2510室（以下简称房屋），房屋总价款为776590元。2014年2月18日合同在佛山南海区房地产交易所备案。合同签订后双方共同支付购房首期款396590元。2014年2月10日，原告、被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），由于第三人要求借款人及其配偶必须同时签署《借款合同》，故被告配偶伍忠也作为借款人与原告、被告共同签署《借款合同》。《借款合同》签订后，双方将房屋抵押给第三人，向第三人借款380000元，借款期限60个月（2014年2月10日起至2019年2月10日止），借款用于支付购房款。《借款合同》约定采用等额本息的方式偿还借款，每月还款7531.63元（后因降息2016年1月还款额7459.01元；2016年2-4月每月还款为7280.15元）。双方约定共同支付购房款和承担抵押贷款还款（按揭款）责任，即每人每月必须承担按揭款1/2的还款责任，但被告履行还款责任很怠慢，从2015年12月起被告再也没有履行过还款义务。原告多次催促被告履行还款义务，被告没有任何行动。由于原告经济能力有限，2016年1月起因原告无力独自承担偿还款责任，已经发生逾期，原告多次要求被告，双方共同出售房屋，还清银行贷款，了结此事。被告非但没有理会原告的合理要求，而且拒绝接听电话，拒绝与原告沟通。最后下落不明、不知所踪。由于没有被告的配合，原告无法出售或处置房屋，每月高达七千余元的按揭贷款，给原告造成沉重的经济负担，影响了原告的正常生活。另，房屋房产证现由第三人保管。根据上述事实，原告认为，依据《物权法》第一百条规定，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。由于以上房屋由原告和被告共有，被告拒绝履行偿还贷款义务，原告无力独自承担共有房屋的还贷义务，双方只能对共有房屋进行分割。由于房屋系无法分割的整体，故原告提出由被告折价购买原告所占有的份额，或变卖拍卖后双方共有房屋所得房款，支付变卖拍卖房屋产生的税、费后，偿还第三人借款后剩余款项由双方各分配1/2。综上，请求法院依法判令：
一、原告与被告共有的房屋归被告所有，被告向原告补偿388295元；
二、由被告承担2016年1月后所有贷款，从2016年1月起暂截止至4月合共29299.46元；
三、被告承担房屋过户产生的税、费；
四、本案诉讼费用由被告承担。
被告ＸＸ玉辩称：
一、原告主张涉案房产判归被告所有，由被告向原告支付补偿款没有事实和法律依据，依法应予驳回。1．涉案房产系原被告共同共有，被告同意进行分割，但原告主张该房产判归被告所有并由原告向被告支付高额补偿款没有事实和法律依据。涉案房产系原被告出于投资的目的，共同出资购买，2016年1月份起，被告因资金周转困难，没有能力继续还贷，便实情告知原告，同时建议将涉案房产出售，但双方对此协商无果，遂搁置至今，原告称其多次要求被告共同出售房屋，被告不予理会、不予配合的说法与客观事实不符。房产并不同于普通的商品，出售过程中不仅要考虑交易价款，同时还要考虑交易方式和出售款项收取、分割的问题，在各种出售条件未能成就的前提下，原告为了自己利益的最大化而忽视客观事实，罔顾被告的合法权益，直接起诉主张将该房产判归被告，同时要求被告向其支付高额补偿费，这显然是没有任何事实和法律依据的，完全是一种试图将不利后果直接强加给被告而自己从中获利的行为，这种行为已严重侵犯被告的合法权益，这种分割方式势必对作为共有人的被告造成损害。另外，被告事实上也没有经济能力受让原告拥有涉案房产的份额，向原告支付高额的对价补偿，以及继续向第三人偿还贷款。2．根据涉案房产的日常管理、使用，以及偿还第三人借款的便利角度而言，该房产判归原告所有，由原告折价补偿被告更为合理。涉案房产一直以来都是交由原告进行管理、使用，房产证、钥匙也都均由原告进行保管，与房产相关的各项事宜如租赁、物业费缴纳等也都是由原告办理，并且偿还银行借款的指定委托扣款账户也是原告名下的银行账户，反而被告作为女性，且是有家室之人，极少参与该房产的管理和使用该房产。根据共有物的性质、经济效用以及于与共有人之间的密切关系而言，房产判归原告所有，更有利于保障财产的价值和作用。3．即使涉案房产进行变价分割，也应当是以该房产现有价值扣除未归还银行贷款和各项税费后所余价值作为分割基础，原告主张的补偿款388295元是不合理的。
二、原告要求被告支付2016年1月至4月每月按揭贷款的二分之一即14649.73元没有法律依据，且与本案共有纠纷的处理是不同的法律关系，不应一并处理。原告独立偿还2016年1月至4月的按揭贷款是一种自愿代偿行为，与本案共有纠纷的处理是两种不同的法律关系，不应在本案中处理。另外，原告清楚知道被告原本就无能力进行还款，但还是自愿代为还款，其单方自愿代被告偿还借款的行为，并未征得被告同意，且其代偿之前也已充分考虑到该代偿款无法回收的不利后果，故应独立承担由此产生的法律风险。退一步而言，即使原告的代偿行为令被告获益，也仅应当是在房产变价分割处理后再从分割款中扣除，而不应当现在起诉主张被告返还。
三、原告主张涉案房产按揭贷款的偿还以及办理过户产生的税费应由被告承担缺乏事实和法律依据。涉案房产登记于原被告双方名下，系原被告共同所有，原被告对该房产均享有同等的权利和承担同等的义务，该房产按揭贷款的偿还以及办理过户产生的税费应由原被告共同承担，原告要求被告独立承担的主张缺乏理据。对原告的诉请第二项，被告认为应当是双方共同承担还款责任。原告在书面起诉状中已经自认了2016年1月前的房贷是由双方共同偿还，另，购房所有首付款396590都是由被告支付的，原告并没有出资。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，恳请法庭查明后，依法驳回其全部诉讼请求。第三人建行佛山分行称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回。理由如下：
一、原告、被告作为共同买受人与出卖人佛山市南海万达广场有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南4栋2510室的房产（以下称涉案房产），总价为776590元人民币。2014年2月10日，原告、被告及被告丈夫三人作为共同借款人与建行佛山分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440660022-2032-20140599168）（以下简称借款合同），共同向建行佛山分行借款38万元人民币用于购买涉案房产，上述《借款合同》为四方的真实意思表示，且建行佛山分行已向共同借款人发放了贷款38万元，因此《借款合同》为依法成立、合法有效的，原告、被告及被告丈夫应当遵循诚实信用原告则共同向建行佛山分行履行连带还款义务，要杜绝原告、被告恶意串通，损害建行佛山分行利益的可能性。
二、根据《借款合同》第二十七条第四款、第三十七条第一款之规定，原告、被告及被告丈夫三人除是《借款合同》的借款人外，还是《借款合同》的抵押人，三人均已同意将涉案房产抵押给建行佛山分行，并在抵押人落款处签名确认。按照《借款合同》第十三条第七款对抵押财产的限制规定，未经贷款人（即建行佛山分行）书面同意，抵押人（即原告、被告及被告丈夫三人）不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠予、转让、出租、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割等。原告、被告及被告丈夫三借款人已阅读《借款合同》的所有条款并对《借款合同》条款的含义及相应的法律后果全部通晓并已表示充分理解，并办理了抵押登记。如今原告并未告知且未经建行佛山分行同意对涉案房产进行分割，根据《物权法》第九十九条关于“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定”的规定，原告擅自请求分割涉案房产的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。
三、按照建行佛山分行、原告、被告及被告丈夫四方签订的《借款合同》第十八条之规定：“如借款合同有两个以上借款人，则各借款人应就借款合同项下全部合同义务承担连带责任”，建行佛山分行决不能因原告、被告的内部问题而免除共同借款人其中一方作为共同借款人应当承担的连带还款责任。根据《物权法》第一百零二条之规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务”，若法院支持原告的诉讼请求，将会将原告排除在共同还款人之外，这意味着将会免除原告的连带清偿责任，这样必定会降低共同借款人的偿还能力，增加建行佛山分行收回贷款的风险。
四、原告仅因声称自己无力独自承担还款责任和声称被告下落不明、不知所踪为由而企图通过诉讼而单方面变更合同和转移债务，企图逃避其应履行的连带还款义务，这是一种极为不负责的行为，应当予以谴责。按照《借款合同》第二十四条之规定，合同生效后，如需变更的必须经当事人协商一致并另行签订变更协议后方才变更。
原告与被告、被告丈夫共同签订《借款合同》时，就应当对其自身或共同借款人内部可能出现的问题予以预见并承担相应的风险，原告不能因自身或其共同借款人内部出现问题而将风险转介给别人。根据合同法第八十四条之规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给建行佛山分行的，应当经债权人同意。如今原告单方面更变合同的行为和转移债务的行为均未经建行佛山分行同意，因此原告的诉讼请求应当予以驳回。若每个共同借款人在向建行佛山分行借款后都通过诉讼单方面变更合同或转移债务，将会严重损害建行佛山分行合法利益和浪费司法资源。针对原告方提出的第二项诉讼请求，建行佛山分行认为原告举证的证明无法证明是原告每月偿还的款项是原被告共同偿还的还是原告一人偿还的，建行佛山分行认为这是原被告的内部关系。综上所述，原告的诉讼行为严重损害了建行佛山分行的利益，原告提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证（1份，复印件），被告人口信息情况（1份，复印件）、第三人信息（3份，复印件）用以证明原、被告以及第三人诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》（1份，复印件，与原件核对无异）用以证明原、被告于2014年共同购买房屋。3.购房发票（1份，复印件，与原件核对无异），用以证明房款已经付清。4.《个人住房（商业用房）借款合同》（1份，复印件，与原件核对无异），用以证明双方办理抵押贷款之事实。5.银行流水（共5页，复印件，与原件核对无异），用以证明双方还款之事实。经质证，被告对原告举证1-4均没有异议。对举证5真实性没有异议,但2016年1月前的房贷由双方共同偿还，2016年1月后的还贷属原告归还，但原告具体归还的金额以原告实际偿还款项为准。经质证，第三人对原告举证1-2无异议。对举证3的真实性没有异议，对证明内容有异议。购房发票仅能够证明开发商已收到776590元的购房款，但在776590元的购房款中，原被告仅支付首期396590元，剩余38万元为第三人为其垫付的贷款。对举证4的证实性没有异议，对证明内容有异议，《借款合同》不仅能证明原被告及借款人（伍忠）与第三人存在抵押贷款的事实，还能证明1.原被告及借款人伍忠与第三人存在共同借款合同关系，对借款承担了连带还款责任；2.原被告及借款人伍忠与第三人存在抵押合同关系，并约定将涉案房屋抵押给第三人，未经第三人书面同意，原被告及借款人伍忠不得擅自分割抵押房屋。对举证5银行流水的真实性没有异议，对证明内容有异议，银行流水只能证明原被告向第三人偿还了部分贷款，无法证明所还款项是由原告一人偿还的。诉讼中，第三人举证如下：1.第三人营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件），以证明第三人的诉讼主体资格。2.原、被告及借款人（伍忠）身份证明资料（1份，复印件），原、被告及借款人伍忠的诉讼主体资格。3．原、被告的收入证明（1份，复印件，与原件核对无异），用以证明原、被告的收入情况以及原告有能力偿还每期贷款的事实。4．《广东省商品房买卖合同》（1份，复印件），用以证明原被告共同向开发商购买涉案房屋，是共有人。5.《个人贷款业务申请审批表》、《个人开款要素确认书》、《个人住房（商业用房）借款合同》（各1份，复印件，与原件核对无异）；用以证明原被告及借款人（伍忠）系共同借款人，对所欠第三人的借款承担连带还款责任。佛山市南海区房产查询证明（1份，复印件，与原件核对无异），用以证明原、被告及借款人（伍忠）与与第三人存在抵押合同关系，共同将涉案房屋抵押给第三人（已办理抵押登记），并约定未经第三人书面同意，原、被告及借款人（伍忠）不得擅自分割抵押房屋。6.《开立账户通知书》、《个人贷款支付凭证》（各1份，复印件，与原件核对无异），证明第三人已向原被告发放了贷款38万元整。经质证，原告对第三人举证1-6的真实性均无异议。经质证，被告对第三人举证3的证明内容有异议，只能证明当时被告的收入情况及偿还能力，不能证明现在的收入情况及偿还能力。对举证5中，《个人住房（商业用房）借款合同》其中第三十四条第五项明确约定指定的委托扣款账户是原告的名下账户，由原告获得房产更为合理，方便后期的还贷。诉讼中，被告没有举证。上述原告与第三人提供的证据材料，当事人对真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。根据上述确实性的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2013年7月5日，原、被告与佛山南海万达广场有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于佛山市南海区桂城桂澜路东侧、宝翠路西侧地段A地块（桂城街道A30街区）南海万达广场第南4栋2510房，房屋总价款为776590元。2014年2月18日，上述《商品房买卖合同》在佛山南海区房地产交易所备案。合同签订后双方共同支付购房首期款396590元。2014年2月10日，原告、被告、被告配偶与第三人建行佛山分行签订《抵押贷款合同》。《抵押贷款合同》签订后，双方将房屋抵押给第三人建行佛山分行，向第三人借款380000元，借款期限60个月（2014年2月10日起至2019年2月10日止），借款用于支付购房款。《抵押贷款合同》约定采用等额本息的方式偿还借款，每月还款7531.63元（后因降息2016年1月还款额7459.01元；2016年2-4月每月还款为7280.15元）。《抵押贷款合同》第十三条第七款约定，未经贷款人（即建行佛山分行）书面同意，抵押人（即原告、被告及被告配偶三人）不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠予、转让、出租、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割等。诉讼中，被告ＸＸ玉确认2016年1月后，其未归还过贷款。经第三人建行佛山分行确认，每月4日前归还上一月份贷款；目前，2016年4月前的房屋贷款已结清。自2016年1月4日至2016年5月4日，建行佛山分行收取通过原告帐户归还的贷款数额为36929.64元。
本院认为：《抵押贷款合同》是原、被告、被告配偶以及第三人的真实意思表示，合法有效。第三人建行佛山分行作为贷款人、抵押权人在借贷关系中属于债权人，原、被告属于共同债务人。本案中，原告主张案涉房屋归属被告，由被告承担对第三人建行佛山分行的还贷及抵押义务，则属于债务的转移，由原告、被告共同承担的债务转移至被告一方承受。参照《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，原告要求将其与被告共同承担的债务转移予被告承担，应当经债权人同意，否则将有损债权人的利益。现第三人建行佛山分行在诉讼中已明确表明其不同意原告关于将债务转移予被告的主张，则原告请求法院判令案涉房屋归被告所有，由被告向原告补偿房屋差价、承担相关税、费并由被告单独承担将来还贷义务的主张，本院不予支持。但本案《抵押贷款合同》的义务主体为原、被告及被告配偶，现原、被告均确认2016年1月至2016年5月4日止，案涉房屋的还贷36929.64元均为原告一人承担，故原告作为独自承担共同债务一方有权向被告主张被告作为共同借款人应承担的还款份额。即被告应向原告归还其应承担的18464.82元（36929.64元÷2）。综上，参照《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，
判决如下：
一、被告ＸＸ玉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王嘉尧归还截止至2016年5月4日的贷款份额18464.82元；
二、驳回原告王嘉尧的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取3672.09元（原告已预付），由原告负担3541.28元，被告负担130.81元。被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳；原告已预交的130.81元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 郭焕桃
二〇一六年五月十八日
书记员 郭明婷