辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终01022号
上诉人（原审被告）：大连福泉休闲酒店，住所地大连市沙河口区刘家桥新生路**号。
法定代表人：王玉芝，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：刘进兴。二上诉人共同
委托代理人：苏波，辽宁中和律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：辽宁省大连南关岭监狱，住所地大连市甘井子区姚西街***号。
法定代表人：高鹰，该监狱监狱长。
委托代理人：贲云福，该监狱法律顾问。原审原告辽宁省大连南关岭监狱与原审被告大连福泉休闲酒店、刘进兴房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年12月15日作出（2015）沙民初字第2726号民事判决，大连福泉休闲酒店、刘进兴均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘进兴及二上诉人大连福泉休闲酒店、刘进兴的共同委托代理人苏波，被上诉人辽宁省大连南关岭监狱的委托代理人贲云福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁省大连南关岭监狱一审诉称：2010年4月12日，我方与二被告签订《租赁协议》,后因二被告违约，我方于2011年7月7日向二被告送达了《关于终止腾退房屋和场地的通知》,二被告于2011年9月29日向法院提起诉讼,请求法院确认该通知无效。一审法院作出(2011)沙民初字第4064号民事判决书,驳回了其诉讼请求。二被告不服,上诉至大连市中级人民法院,大连市中级人民法院作出(2012)大民二终字第429号民事判决书,驳回上诉,维持原判。我方多次要求二被告腾退房屋,但二被告拒不腾退并一直占用房屋至今。参照双方《租赁协议》的约定,年租金为100万元,二被告应当向我方支付房屋占有使用费。我方请求法院判令二被告腾退大连市沙河口区新生路59号房屋(其中房字第09**号,建筑面积5657.81平方米;房字第09**号,建筑面积361.12平方米;房字第11**号,建筑面积618.93平方米),二被告给付2010年2月前拖欠的房屋租金285，313.2元以及按年租金100万元标准计算的自2011年7月8日起至2013年3月11日止的房屋使用费。
被告大连福泉休闲酒店、刘进兴一审共同辩称：我方承租的房屋为合同约定的5657.81平方米房屋，其他房屋非我方自原告处承租。我方占用案涉房屋至今的原因与合同无关，而是因为没有拿到装修动迁补偿款。原告于2011年5月16日与大连宏城投资发展有限公司签订《合作协议》,对案涉房屋及土地进行整理并进入动迁阶段。按照《租赁协议》第七条的约定,原告要整体规划,协议终止,双方互不追责。由于土地整理,双方《租赁协议》应当即时终止,即2011年5月16日合同终止。原告于2011年7月7日提出解除合同明显不当。由于动迁,酒店大面积被封门。我方现在看管案涉房屋的原因在于担心房屋被拆除就无法进行装修评估补偿。除了原告主张腾退的房屋外,我方还自建了2000平方米房屋,故我方不同意腾退房屋。2011年7月7日,原告向我方发出通知时,我方已经交付了155万元租金,租金应至2011年9月,还不包括原告在我方酒店消费的费用。2013年3月12日后,大连万科置业有限公司取得了案涉土地权后,原告无权要求我方支付房屋占有使用费用。综上,我方不同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2010年4月12日,甲方(出租方)：辽宁省大连南关岭监狱,乙方(承租方)：大连福泉休闲酒店(刘进兴)签订了《租赁协议》,协议约定,第一条、租赁标的物:该楼位于大连市沙河口区新生路59号(工字楼南楼)面积5657.81平方米(东、西各五米,北二十米。垃圾场不在租赁范围内,如乙方倾倒垃圾需另缴纳费用)。第二条、租赁期限:租赁期限十年,自2010年3月1日起至2020年2月28日止。第三条、租赁金额及交纳方式:租金每年100万元,从第六年度起,每年递增租金5-10%,每三个月作为一个会计季度,合同签订之日起,乙方向甲方交纳25万元,下季度租金乙方于上季度第二个月内交纳,依次类推。第四条、乙方以前租赁欠租问题(欠甲方租金285，313.2元)乙方同意甲方在乙方经营期限内继续消费冲抵(餐饮、洗浴)。第五条、乙方为保证该协议的履行,必须提供必要的担保,担保数额为100万元(具体协议另行补充)。第六条、乙方有下列情形之一者,甲方可单方终止合同,责任由乙方承担,不动产归甲方所有,并且乙方无条件腾退(腾退时乙方不得破坏装修、装饰,不对乙方进行赔偿)：①乙方未按时足额交纳租金等费用超过10日;②乙方未经甲方书面同意,擅自将标的物转租、转借、转让他人的;③乙方转让经营权的;④乙方进行非法经营,损害公共利益及周边环境的;⑤乙方不提供担保的。第七条、协议终止的其他情形,终止时双方互不担责:①合同期满;②若双方同意,合同可在认可条件下终止;③甲方需要整体规划;④不可抗力因素。第十一条、如遇甲方上级机关及甲方整体规划,甲方终止合同时,提前一个月通知乙方,退还乙方剩余租金,甲乙双方免责。协议还约定了双方的其他权利义务。协议甲方处有原告公章,乙方处有被告福泉酒店公章及被告刘进兴签字。协议签订后,二被告共计向原告交纳了租金155万元。原告认可二被告自协议签订后至2011年7月8日不欠租金,对于餐费抵租金一节,原告同意与二被告进行对账处理。2011年7月7日,原告向二被告发出《关于终止腾退房屋和场地的通知》,内容为:我监狱与你于2010年4月12日签订了《租赁合同》,因你在履行该协议过程中,未向我监狱提供担保、未在约定的时间内足额缴纳租金、未经我监狱同意擅自将一楼东侧房屋转租给他人从事汽车维修及配件经营活动。根据《租赁协议》第六条第一项、第二项、第五项的约定,我监狱决定单方面终止与你签订的《租赁协议》。我监狱对租赁给你的房屋及附属场地已经整体规划,根据《租赁协议》第七条第三项的约定,我监狱决定终止履行《租赁协议》。根据《租赁协议》第十条的约定,请你在接到本通知后10日内,撤出租赁的房屋和场地并将房屋和场地交还给我监狱。如果拒不撤出,我监狱将采取坚决措施限制经营等,造成一切损失由你自行承担。另查,2011年9月29日,一审法院受理原告大连福泉休闲酒店、原告刘进兴与被告辽宁省大连南关岭监狱房屋租赁合同纠纷一案,原告大连福泉休闲酒店、刘进兴请求法院确认《关于终止(租赁协议)腾退房屋和场地的通知》无效。一审法院于2011年11月25日作出(2011)沙民初字第4046号民事判决书,判决驳口原告大连福泉休闲酒店、原告刘进兴的诉讼请求。
原告大连福泉休闲酒店与原告刘进兴不服,上诉至大连市中级人民法院,大连市中级人民法院于2012年4月15日作出(2012)大民二终字第429号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。再查,原告提供三份国有房产拨用证书复印件,其中房字第09**号证书载明“房产坐落位置:沙区新生路59号,建筑面积:5657.81平方米”;房字第09**号证书载明“房产坐落位置:沙区新生路59号,建筑面积:361.12平方米”;房字第11**号证书载明“房产坐落位置:沙区新生路59号,建筑面积:618.93平方米”。辽宁省监狱管理局于2015年7月6日出具《证明》,内容为:辽宁省大连市沙河口区新生路59号房屋房字第09**号(建筑面积5657.81平方米)、房字第09**号(建筑面积361.12平方米)、房字第11**号(建筑面积618.93平方米)原系我局所有国有拨用房产,原登记在我局直属的辽宁省劳改工作警官学校名下。1998年辽宁省劳改工作警官学校迁出新生路59号后,我局将上述房屋和周边土地使用权划归给了我局直属的原辽宁省大连监狱占有、使用、收益和处分,债权和债务由原辽宁省大连监狱承担。2004年原辽宁省大连监狱与我局直属的原辽宁省大连南关岭监狱合并,合并后称辽宁省大连南关岭监狱,合并后的辽宁省大连南关岭监狱承担合并前的原辽宁省大连监狱的全部权利和义务,包括上述房屋和周边土地使用权的占有、使用、收益和处分及债权债务。2013年2月2日,大连市国土资源和房屋局作出2013年第13号大连市国有建设用地使用权挂牌出让公告。建设用地编号:大城(2013)-4号,用地位置:沙河口区新生路北、新桥街东侧,用地面积:35，756.5平方米,即为案涉房屋所在土地。2013年3月1日9：00起,到2013年3月11日10：03止挂牌交易,竞得人为大连万科置业有限公司。一审法院认为：原告与二被告签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示,双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。原告于2011年7月7日向二被告发出《关于终止腾退房屋和场地的通知》,该通知经一审法院(2011)沙民初字第4046号民事判决书及大连市中级人民法院(2012)大民二终字第429号民事判决书确认有效,故原告与二被告之间的《租赁协议》已经终止。协议终止后,二被告应当将承租房屋返还给原告。按照协议约定,租赁标的物为“大连市沙河口区新生路59号(工字楼南楼)面积5657.81平方米”,故二被告应按照协议约定将租赁标的物返还给原告。原告主张二被告腾退的新生路59号其他房屋由于租赁协议中没有约定,二被告也不予认可,故不予支持。关于原告主张二被告给付2010年2月前拖欠的房屋租金285,313.2元的诉讼请求,一审法院认为,双方在《租赁协议》第四条约定,二被告之前拖欠租金285，313.2元,原告同意以消费冲抵(餐饮、洗浴),因此就该部分租金双方约定用原告在福泉酒店的相关消费冲抵,现双方均未提供证据证明相关消费的数额,故该部分租金本案暂不予处理,待双方确认冲抵数额后,原告可另行主张权利。关于原告主张二被告支付按年租金100万元标准计算的自2011年7月8日起至2013年3月11日止的房屋使用费的诉讼请求,一审法院认为,《租赁协议》签订后,二被告共计向原告交纳了租金155万元。按照协议约定,租赁期限自2010年3月1日起,按年租金100万元(日租金2739.72元)标准计算,二被告交纳租金至2011年9月18日。由于在2013年3月11日案涉房屋一直由二被告使用,参照年租金100万元标准计算,二被告应当将2011年9月19日至2013年3月11日房屋占有使用费1,477,397.2元支付给原告。关于二被告提出大连万科置业有限公司于2013年3月11日竞得案涉房屋所在地块,故原告现无权要求二被告腾退房屋的抗辩意见,一审法院认为,《租赁协议》签订的双方系原告与二被告,二被告也是基于该协议承租案涉房屋,协议终止后,依据合同相对性原理,二被告应当将承租房屋返还给出租人,即合同相对方。因此二被告的此节抗辩意见,一审法院不予采纳。关于二被告主张其看管案涉房屋的原因在于担心房屋被拆除就无法进行装修评估补偿的抗辩意见,一审法院认为,合同终止后,二被告未及时腾退房屋,应当参照合同约定的租金标准向原告支付占有案涉房屋期间的使用费。如就装修补偿产生争议应及时解决。二被告的抗辩意见,一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出
判决如下:
一、被告大连福泉休闲酒店及被告刘进兴共同将大连市沙河口区新生路59号(工字楼南楼)面积5657.81平方米房屋腾退给原告辽宁省大连南关岭监狱;二、被告大连福泉休闲酒店及被告刘进兴共同给付原告辽宁省大连南关岭监狱房屋占有使用费1，477，397.2元;三、驳原告辽宁省大连南关岭监狱的其他诉讼请求。上述具有履行内容的条款均于本判决生效之日起四十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184，320元(原告已预交),由原告负担23，970元，由二被告共同负担160，350元,给付时间同上。大连福泉休闲酒店、刘进兴的上诉请求是：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由为：1、案涉房屋从2011年5月16日就开始进行土地整理并进入动迁阶段，被上诉人辽宁省大连南关岭监狱2011年7月7日向上诉人送达《关于终止腾退房屋和场地的通知》，明显土地整理在前，解除合同在后。解除合同目的就是变相的动迁。上诉人与被上诉人这几年来对酒店的拆迁补偿一直在协商。上诉人与被上诉人是因为对酒店内部装修补偿款没有达成最终意见，上诉人才一直留守在案涉房屋。2、一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋占有使用费1，477，397.2元错误。辽宁省大连南关岭监狱二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。本院
经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。被上诉人于2011年7月7日向上诉人发出《关于终止腾退房屋和场地的通知》，该通知经大连市沙河口区人民法院（2011）沙民初字第4046号民事判决书和大连市中级人民法院（2012）大民二终字第429号民事判决书确认有效，故上诉人与被上诉人之间的《租赁协议》已经终止。协议终止后，上诉人就应当将承租房屋返还给被上诉人。上诉人提出的拆迁补偿问题，不属于本案审查范围。故上诉人提出的“是因为对装修补偿款没有达成最终意见，上诉人才一直留守在案涉房屋”的上诉理由本院不予采纳。上诉人提出“一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋占有使用费1，477，397.2元错误”，经查，案涉房屋一直由上诉人占有，故其应当给付占有使用费，此上诉理由本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184，320元（上诉人大连福泉休闲酒店、刘进兴预交），由上诉人大连福泉休闲酒店、刘进兴负担。本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理
审判员 季 烨
二〇一六年五月十八日
书 记 员 董 芳 百度搜索“”