山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋07民再5号
抗诉机关：山西省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：张满义。申诉人（一审原告、二审上诉人）：康巨奎。二申诉人共同
委托代理人：陈雪平，山西艾伦律师事务所律师。二申诉人共同
委托代理人：钱来春，山西祝融万权律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：白兰斌。
委托代理人：安明生，山西鼎正律师事务所律师。
原审
第三人：宁秀玲。张满义、康巨奎因与白兰斌及第三人宁秀玲房屋买卖合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2011）榆民二初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年4月19日作出（2012）晋中中法民终字第247号民事判决，已经发生法律效力。张满义、康巨奎不服，向山西省高级人民法院申请再审。山西省高级人民法院于2013年9月25日作出（2013）晋民申字第308号民事裁定，驳回张满义、康巨奎的再审申请。张满义、康巨奎仍不服，向检察机关申请监督。山西省人民检察院以晋检民（行）监［2015］14000000003号民事抗诉书，向山西省高级人民法院提出抗诉。山西省高级人民法院于2015年11月13日作出（2015）晋民抗字第41号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。晋中市人民检察院指派检察员栗学科出庭履行职务。申诉人张满义及其与康巨奎的共同委托代理人陈雪平、钱来春，被申诉人白兰斌及其委托代理人安明生，原审第三人宁秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年7月27日，一审原告张满义、康巨奎起诉至晋中市榆次区人民法院称，2010年1月13日，原告与被告白兰斌就其购置第三人位于晋中市榆次区汇通路变电站北的建筑面积为1600平方米的房屋达成《房屋买卖协议》。协议约定：房屋成交价格为500万元，原告预付定金150万元，另将200万元转入中间人张永萍账户，被告于2010年3月30日前将房产过户到原告名下，余款在被告交房时付清；被告中途毁约，双倍返还定金，如不能按期交付房屋，每逾期一天，支付房屋价款日千分之十的违约金。合同签订后，原告按约履行，但被告至今不能将房屋产权过户到原告名下，也没有将房屋交于原告，仅将150万元定金退还给原告。请求人民法院判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖协议》，并判令被告至少双倍返还原告交付的150万元定金或者按协议支付原告违约金，同时赔偿原告利息损失60万元。白兰斌（一审被告）辩称：在《房屋买卖协议》签订之前，二原告就知道房屋产权和土地使用权不属于被告所有。为履约被告代原告和第三人缴纳税款470283.26元，之后因房屋产权登记的不是被告，无法办理转让过户登记，原告向被告催退预付的定金150万元。2010年8月24日，原、被告及中间人协商一致，同意解除《房屋买卖协议》，由被告退还定金，其他互不追究。时隔一年之后原告自食其言，又向法院起诉，《房屋买卖协议》是在双方都知道该房属于第三人的情况下签订的，其行为违反有关法律、法规的规定，属无效合同。第三人宁秀玲口头辩称，第三人不清楚本案事实，与原、被告均不认识。晋中市榆次区人民法院一审查明：2010年1月13日，张满义、康巨奎与白兰斌就坐落于晋中市榆次区汇通路变电站北的建筑面积为1600平方米的房屋达成《房屋买卖协议》。该协议约定，房屋成交价格为500万元，张满义、康巨奎预付购房定金150万元，另将200万元转入俞家街信用社张永萍帐户，白兰斌则于2010年3月30日前将土地使用权证、房屋所有权证过户到张满义、康巨奎名下，张满义、康巨奎将200万元从张永萍帐上付给白兰斌，余款150万元在交付房屋时给付白兰斌；白兰斌保证售前房屋产权清楚，若发生与白兰斌有关的产权纠纷或债权债务，概由白兰斌负责清理，因此给张满义、康巨奎造成的损失，白兰斌负责赔偿；白兰斌中途毁约，双倍返还定金，如不能按时交付房屋，每逾期一天，支付房屋价款日千分之十的违约金。协议签订后，张满义、康巨奎按约定支付了白兰斌定金150万元，白兰斌将讼涉房屋所有权证、土地使用权证和房屋产权电子档案交予张满义、康巨奎，并以张满义、康巨奎及宁秀玲的名义，向税务部门缴纳过户税款470283.26元。之后，由于白兰斌不是该房产登记的所有权人，无法办理房产交易过户手续，2010年8月，白兰斌将150万元定金返还张满义、康巨奎。本案所涉的土地使用权（证号为榆开国用2004字第0201007）系第三人宁秀玲于2004年8月取得。2005年11月15日，宁秀玲与高春贵签订协议，将该土地使用权出让于高春贵，高春贵在该土地上修建了房屋，并以宁秀玲的名义办理了房产权证。2007至2009年期间，高春贵在左权县施工，因欠白兰斌部分工程款，双方商定用该房产抵顶，并将房产的相关手续交予白兰斌，房产也实际由白兰斌占用。认定上述事实，有《房屋买卖协议》、讼涉房产的土地使用权证和房产证、房屋产权电子档案卡、完税凭证、白兰斌收到150万元定金的收据、张满义收到白兰斌退还150万元定金的收据、宁秀玲与高春贵签订的土地出让协议书等证据证实。晋中市榆次区人民法院一审认为，张满义、康巨奎与白兰斌签订《房屋买卖协议》后，张满义、康巨奎依约定支付定金，白兰斌将房屋产权证交于张满义、康巨奎，并缴纳了税款，证明双方均无违约之故意。因为白兰斌并非房产的所有权人，转让手续无法办理的情况下，白兰斌与张满义、康巨奎之间退还定金的行为，应认定为双方对原合同无法履行所作的变更处分，至此该合同的权利义务已终止。故张满义、康巨奎现要求白兰斌返还定金、赔偿损失的请求没有事实和法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，判决:驳回张满义、康巨奎的诉讼请求；案件受理费23600元，专递费480元，合计24080元，由张满义、康巨奎负担。张满义、康巨奎不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，改判解除《房屋买卖协议》，并判由白兰斌双倍返还定金，同时赔偿350万元的利息损失60万元。白兰斌则认为双方签订的《房屋买卖协议》无效，请求维持原判。宁秀玲称其只是将土地使用权出让给了高春贵，并不认识本案其他当事人。本院二审查明的事实与一审判决认定的基本事实一致。本院二审认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，案外人高春贵因欠白兰斌工程款二人协商用讼涉房产抵顶欠款，但双方未依照法律规定办理房屋权属变更登记手续，白兰斌现虽持有讼涉房产的土地使用证和房产所有权证，但该二证登记的权利人并非白兰斌本人，白兰斌依法尚未取得讼涉房产的所有权，故其对该房产无处分权。白兰斌与张满义、康巨奎签订的《房屋买卖协议》的效力取决于讼涉房产能否变更登记至白兰斌名下，故该《房屋买卖协议》依法尚未发生法律效力，属效力待定合同。白兰斌在其尚未合法取得讼涉房产所有权的情况下即出卖，而张满义、康巨奎明知讼涉房产登记的权利人并非白兰斌仍与其签订买卖协议，对造成本案纠纷双方均有过错。张满义、康巨奎上诉请求解除与白兰斌签订的《房屋买卖协议》及双倍返还定金，前述请求的前提应是双方签订的《房屋买卖协议》有效，而本案双方签订的《房屋买卖协议》尚未生效，故张满义、康巨奎的前述请求于法无据，不予支持；张满义、康巨奎请求350万元的利息损失，因其中200万元并未实际支付白兰斌，此请求缺乏依据，不予支持。另150万元定金白兰斌曾实际收取，上诉人确实存在利息损失，但白兰斌为办理房产变更登记手续也向税务部门缴纳了税款，双方均有损失，因双方在本案中主观上均有过错，应各自承担。原审判决对本案双方签订的《房屋买卖协议》的效力认定不当，应予纠正，但判决结果尚属适当，应予维护。二审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判决主文；二审案件受理费23600元，由张满义、康巨奎负担。山西省人民检察院抗诉认为：1、终审判决认定张满义、康巨奎与白兰斌签订的《房屋买卖协议》为效力待定错误，该协议应为有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可看出，我国立法已采用“区分物权变动的原因与结果”的原则，而物权变动区分原则，应区分负担行为（债权行为）与处分行为（物权行为），区分物权变动的原因与结果，区分合同的效力与合同的履行，区分买卖合同与无权处分，简言之，无权处分与合同效力并非必然有相同的结果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同的约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”由于违约责任是以存在有效合同为前提，该条规定实际已经承认出卖他人之物的合同有效性，亦即承认了买卖合同的效力不受处分权有无之影响。在债权形式主义的不动产物权变动模式下，物权变动的合同和物权变动本身是两个法律事实，无处分行为仅影响债权合同的履行，可能导致物权变动不能实现，但与债权合同的效力无关。本案中，张满义、康巨奎与白兰斌签订《房屋买卖协议》，双方意思表示真实，并不违反法律或社会公共利益，符合合同的一般生效要件，双方形成房屋买卖关系。张满义、康巨奎对白兰斌享有交付房屋并转移登记的请求权，为可期待利益。合同签订后，张满义、康巨奎是否能取得所有权，主要取决于合同是否能继续履行，即白兰斌是否能交付房屋产权变更，并不影响合同效力。而且从“兼顾经济效率与社会公平，交易便捷与交易安全”的合同法立法本意考量，也应认定双方《房屋买卖协议》有效，故终审判决认定张满义、康巨奎与白兰斌签订的《房屋买卖协议》为效力待定是错误的。2、终审判决作出“白兰斌曾实际收取150万元定金，张满义、康巨奎确实存在利息损失，但白兰斌为办理房屋变更登记手续也向税务部门缴纳了税款，双方均有损失，因双方在本案中主观上均有过错，应各自承担”的事实认定，有失公平。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”我国合同法对违约责任的承担一般是采取无过错原则，法定的免责事由只有不可抗力。白兰斌与张满义、康巨奎签订《房屋买卖协议》，在不能继续履行的情况下，理应按照合同的约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。”白兰斌与张满义、康巨奎双方既约定了毁约定金，又约定了违约金，在张满义、康巨奎诉请提出白兰斌双倍返还定金的情况下，理应得到支持。但依据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，白兰斌应在500万的20%即100万的基础上双倍返还。终审判决认定“白兰斌为办理房屋变更登记手续也向税务部门缴纳了税款，也有损失”不妥，因双方合同无法履行，该税款在理论上是能够要求税务机关返还的。综上，终审判决适用法律错误，应依法再审。再审庭审中，申诉人张满义、康巨奎称，双方签订的《房屋买卖协议》应为有效协议，被申诉人未按协议履行，应承担违约责任，请求再审撤销一、二审判决，支持申诉人的原诉请求。被申诉人白兰斌称，1、《房屋买卖协议》中所涉房产登记在第三人名下，申诉人是清楚的，该协议涉及到物权（不动产）的转让，必须经过登记才能生效。2、双方已经协商一致，由被申诉人退还申诉人定金，申诉人将《房屋买卖协议》交还给被申诉人，其他互不追究，故双方签订的《房屋买卖协议》已经协商解除。3、在协议解除《房屋买卖协议》之后将近一年的2011年8月，申诉人又持《房屋买卖协议》向人民法院提起诉讼，此时被申诉人才知道申诉人交还给被申诉人的《房屋买卖协议》是扫描件，申诉人的行为违背了诚实信用原则。申诉人当庭认可在收取被申诉人退还的150万元定金时，交还给被申诉人的《房屋买卖协议》系扫描件。同时辩称，未将《房屋买卖协议》原件交还被申诉人是为了以后追究被申诉人的违约责任。第三人宁秀玲称，“我只是将土地使用权转让给了高春贵，我并不认识申诉人和被申诉人，我与他们没有任何关系”。经再审查明的事实与原审判决认定的基本事实一致外，另查明，因讼涉房屋产权登记在第三人名下无法正常办理房产转让登记手续，申诉人向被申诉人提出退还定金，经双方协商一致，由被申诉人退还申诉人定金150万元，申诉人将其所持的《房屋买卖协议》退回给被申诉人。2010年8月24日，申诉人在收取被申诉人退还的150万元定金时，未将《房屋买卖协议》原件交还给被申诉人，而是将《房屋买卖协议》原件进行扫描后，将扫描件交给了被申诉人。本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，被申诉人白兰斌与申诉人张满义、康巨奎就被申诉人已经取得但尚未办理房屋所有权变更登记的房产所签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的合意，符合合同的生效要件，该《房屋买卖协议》应为有效协议。申诉人按照《房屋买卖协议》的约定交付定金后，被申诉人也向税务部门缴纳了相关税款，说明双方均有履约的诚意。但是，在因讼涉的房屋产权尚登记在他人名下，无法正常办理房产转让登记的情况下，申诉人提出退还定金，经双方协商，由被申诉人退还了定金，申诉人退回了《房屋买卖协议》，应认定为双方当事人对《房屋买卖协议》的协议解除。现申诉人仍以《房屋买卖协议》的存在为理由，起诉要求解除双方的《房屋买卖协议》、双倍返还其定金并赔偿损失，于法相悖，且违背诚实信用原则，依法不予支持。检察机关以二审认定本案讼涉《房屋买卖协议》为效力待定错误，该协议应为有效协议的抗诉意见正确，本院予以采纳。但由于本案双方当事人已经通过协商解除了《房屋买卖协议》，其合同权利义务关系已经终止，故对检察机关就违约责任的承担所作出的抗诉意见不予采纳。综上，原二审判决适用法律有误，应予纠正，但原二审裁判结果正确，依法应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十一条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十条、第四百零七条第一款之规定，
判决如下：维持本院（2012）晋中中法民终字第247号民事判决主文。本判决为终审判决。
审判长 穆志照
审判员 韩丽娜
审判员 张 康
二〇一六年五月十八日
书记员 杨玉基 来自