四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终1252号上诉人（原审被告）成都佳美房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区西青路**号。法定代表人董方红，董事长。委托代理人许汝才，四川博深律师事务所律师。上诉人（原审被告）成都新力新实业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰街道方营社区。法定代表人沈德顺，董事长。委托代理人许汝才，四川博深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡宗彬，男，汉族，1963年3月7日出生，住四川省成都市新都区。委托代理人许强，四川天与律师事务所律师。上诉人成都佳美房地产开发有限公司（以下简称佳美公司）、成都新力新实业有限公司（以下简称新力新公司）因与被上诉人胡宗彬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第1113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年3月12日，佳美公司、新力新公司（甲方）与胡宗彬（乙方）签订了《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》，合同对被拆迁房屋与安置房屋进行了约定。被拆迁房屋系胡宗彬所有的位于，建筑面积为有证面积44.64平方米、无证面积49.6平方米的商业用房。甲方以新都镇状元街桂湖河畔三期建筑面积为94.24平方米的一套商业房屋安置乙方。双方在附件二补充协议中约定：“安置房屋建筑面积最终以房管局确认面积为准，原产权面积置换，互不补差。置换原面积的税费由甲方承担。”同时，双方在房屋平面图上对安置房屋的位置进行了确认。安置房屋建成后，确定安置给胡宗彬的该套房屋的建筑面积为119.53平方米，佳美公司、新力新公司将其中部分隔出，将面积95.92平方米的房屋交付给胡宗彬。胡宗彬认为双方约定的是将图纸载明的房屋全部交付给自己，向法院提起诉讼。（2013）成民终字第1334号民事判决确定：佳美公司、新力新公司将安置给胡宗彬的新都镇状元街桂湖河畔三期商业用房119.53平方米全部交付给胡宗彬。2014年11月26日，在该判决执行过程中，成都市新都区房产产权产籍监理所出具了《关于桂湖河畔三期商业用房协助执行的审查建议》，该建议载明：“初始登记权358824项下唯一号484541的房屋已办理初始登记，但登记的面积为95.92平方米”。原审另查明，（2013）成民终字第1334号民事判决确定的佳美公司、新力新公司交付给胡宗彬的119.53平方米中，95.92平方米已经登记在胡宗彬名下，剩余23.61平方米为公摊面积，不能过户至胡宗彬名下。原审审理过程中，胡宗彬要求对佳美公司、新力新公司安置给胡宗彬的新都镇状元街桂湖河畔三期商业用房119.53平方米商铺中不能交付的23.61平方米的商业用房市场价值进行评估。原审法院依据其申请，委托四川中砝土地房地产评估有限公司（以下简称中砝公司）进行鉴定。中砝公司接受原审法院（2015）新都民委鉴字第54号委托，对新都镇状元街桂湖河畔三期119.53平方米商铺中不能交付的23.61平方米的商业用房的市场价值进行了评估。估价结果为，价值时点为2009年3月12日的估价结果为“未交付23.61㎡商业用房市场价值总价小写：￥36.12万元（人民币叁拾陆万壹仟贰佰元整）。”价值时点为2015年5月13日的估价结果为“未交付23.61㎡商业用房市场价值总价小写：￥41.08万元（人民币肆拾壹万零捌佰元整）。”原审法院根据法律规定和双方当事人的意见，通知鉴定机构到庭接受双方当事人的质询。质询中，佳美公司、新力新公司对《房地产估价报告》中估价对象权属登记状况提出异议，认为该估价报告设定的权属登记状况与该商业用房的实际状况不相符，实际估价的23.61平方米的商业用房在交易等方面存在权利瑕疵，不能进行正常的市场交易。鉴定人员对佳美公司、新力新公司提出的问题进行了答复。此次鉴定，中砝公司共收取了14000元鉴定费用，该笔费用由胡宗彬预交。原审法院认定上述事实采信了如下证据：《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》及附件、（2012）新都民初字第2209号民事判决书、（2013）成民终字第1334号民事判决书、《受理执行案件通知书》、《关于桂湖河畔三期商业用房协助执行的审查建议》以及各方当事人的陈述。胡宗彬在原审中的诉讼请求为：1、解除双方签订的《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》中23.61平方米房屋部分；2、返还已付的23.61平方米部分的购房款36.12万元及资金占用利息（按照银行同期同档贷款利率，从2009年3月12日起计算至款项付清之日止）；3、支付赔偿金36.12万元。原审法院认为，胡宗彬对诉讼请求金额的减少，是对其权利的处分，原审法院予以准许。胡宗彬与佳美公司、新力新公司签订的《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》及附件是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。（2013）成民终字第1334号民事判决确定了佳美公司、新力新公司应交付给胡宗彬的房屋的面积，佳美公司、新力新公司应将安置给胡宗彬的新都镇状元街桂湖河畔三期商业用房119.53平方米全部交付给胡宗彬。佳美公司、新力新公司履行了该合同的大部分义务，向胡宗彬交付了95.92平方米。双方签订的《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》及附件中没有专门针对23.61平方米进行约定，该情形应属于合同义务履行不完全，不符合法律规定的解除合同情形。故胡宗彬要求解除与佳美公司、新力新公司签订的《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》中关于23.61平方米房屋部分的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。关于胡宗彬要求佳美公司、新力新公司返还购房款36.12万元及资金占用利息的诉讼请求。该案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，胡宗彬并未支付购房款，其主张返还购房款36.12万元及利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。但是，佳美公司、新力新公司应将新都镇状元街桂湖河畔三期商业用房119.53平方米交付给胡宗彬，但实际只交付了95.92平方米，另外23.61平方米已计入公摊面积，无法交付，佳美公司、新力新公司应按照现在的市场价格向胡宗彬支付该交付不能部分的房屋价款。中砝公司接受我院（2015）新都民委鉴字第54号委托，对新都镇状元街桂湖河畔三期119.53平方米商铺中不能交付的23.61平方米的商业用房的市场价值进行了评估，并出具了《房地产估价报告》，该报告程序合法、鉴定结果客观公正，鉴定人员也出庭接受了双方当事人的质询，原审法院予以采信。该鉴定报告显示：未交付的23.61㎡商业用房，在2015年5月13日市场价值为41.08万元。故佳美公司、新力新公司应向胡宗彬支付该交付不能部分的房屋价款41.08万元。关于胡宗彬要求佳美公司、新力新公司支付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求。佳美公司、新力新公司与胡宗彬签订拆迁安置补偿合同后，未能完全履行自己的合同义务，导致本应向胡宗彬交付的23.61平方米计入公摊面积，无法交付。不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定的应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形。据此，原审法院对胡宗彬要求佳美公司、新力新公司支付赔偿金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
一、佳美公司、新力新公司于判决生效之日起十日内向胡宗彬支付房屋价款41.08万元；
二、驳回胡宗彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10896元，保全费5000元，共计15896元，由胡宗彬负担7165元，由佳美公司、新力新公司负担8731元（此款胡宗彬已预付，佳美公司、新力新公司应于履行上述付款义务时一并结清）。鉴定费14000元，由胡宗彬负担4000元，由佳美公司、新力新公司负担10000元（此款胡宗彬已预付，佳美公司、新力新公司应于履行上述付款义务时一并结清）。宣判后，原审被告佳美公司、新力新公司不服，向本院提起上诉称，一、本案所争议的23.61平方米房屋之所以不能过户登记到胡宗彬名下的原因在于房屋已被规划认可划作物业管理用房，不能进行交易。因此，房屋的价格也应当按照物业管理用房的价格来进行评估，而《评估报告》是按照商业用房的价格进行评估。故原审法院采用《评估报告》明显错误。
二、胡宗彬未按约交付国有土地使用证，应当承担相应责任。据此请求：撤销原判，依法改判，并判决胡宗彬交付原拆迁房屋的国有土地使用证或者赔偿损失。
被上诉人胡宗彬答辩称，按照合同的约定，本案争议的23.61平方米房屋的性质是商业用房，由于这23.61平方米的房屋公摊给了全部业主，导致房屋无法交付给胡宗彬，但合同约定的房屋性质并不因此发生改变。一审判决正确，请求二审予以维持。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院
经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，佳美公司、新力新公司实际向胡宗彬交付的房屋面积的确比合同约定的应当交付的房屋面积减少了23.61平方米，而按照合同的约定，该23.61平方米的房屋性质系商业用房。故佳美公司、新力新公司就应当按照合同约定将23.61平方米房屋的价值补偿给胡宗彬。不管该23.61平方米的房屋最终被规划认可为何种性质，均不影响佳美公司、新力新公司应当按照合同约定交付的房屋性质。因此，四川中砝土地房地产评估有限公司按商业用房对23.61平方米房屋作出的评估报告正确，原审法院据此作出判决也无不当，本院予以确认。至于佳美公司、新力新公司提出的交付国有土地使用证或赔偿损失的上诉请求，不属于本案二审的审理范围，本院不作处理。综上，佳美公司、新力新公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费7462元，由上诉人佳美房地产开发有限公司、成都新力新实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理
审判员 夏 伟
代理
审判员 张菲菲
二〇一六年五月十八日
书 记 员 刘奕君 微信公众号“”