济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第240号原告（反诉被告）甄秀娟，住济南市。委托代理人王立歧，山东舜翔律师事务所律师。委托代理人张旭，山东舜翔律师事务所律师。被告（反诉原告）山东泉利置业有限公司，住所地济南市。法定代表人周利平，总经理。委托代理人所晓雁，山东康桥律师事务所律师。委托代理人曹秋云，山东泉利置业有限公司职工，住济南市。
原告（反诉被告）甄秀娟与被告（反诉原告）山东泉利置业有限公司（以下简称泉利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）甄秀娟的委托代理人王立歧、张旭，被告（反诉原告）泉利公司的委托代理人所晓雁、曹秋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甄秀娟诉称：2013年5月30日，原、被告签订《泉利·重汽配件城定制建设协议》一份，约定原告购买被告开发建设的泉利·重汽配件城南区某号楼某室房屋，并约定于2013年12月31日前交付房屋。协议签订后，原告依约履行合同，被告违反协议约定未按照约定时间交付房屋，根据协议约定，被告逾期超过60日未交付的，自次日起应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，并继续履行合同。2014年10月份，被告获得商品房现售许可证，其中可以看出被告所售房屋性质为“仓储”，与被告销售时所述房屋性质为公寓，构成欺诈。甄秀娟经与泉利公司协商未果，遂诉至法院，请求法院依法判令：1、被告泉利公司支付逾期交房违约金（以首付款217746元为基数，自2014年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）；2、变更《泉利·重汽配件城定制建设协议》第1款，并以购房时仓储价计算购房款；3、诉讼费、公证费由被告泉利公司承担。
被告泉利公司辩称：被告开发的房屋于2013年12月19日通过竣工验收，达到了定制协议第5条约定的交付条件。2014年2月25日，被告通知原告交纳所欠房款并收房，被告的通知符合定制协议约定的交房时间。被告开发的房屋按照定制协议约定的时间通过竣工验收，达到了协议约定的交付条件，并且在协议约定的时间内履行了通知收房的义务，被告不构成违约。根据原、被告协议约定，定制协议约定的面积与房屋测绘机关面积有差异的，最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补。根据测绘结果，该房屋实际总价为448790元。按照定制协议第6条约定，在办理房屋交付手续之前，原告应当付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管理费等其他费用，否则，被告有权拒绝办理房屋交付手续，且自建设方发出交付通知书规定的期限届满之时，视为建设方已经按期交付房屋。2014年8月1日，原告在无法交清全部房款的情况下，向被告申请提前收房，被告考虑到原告甄秀娟的实际情况将房屋提前交付，原告直到2015年5月10日才付清了全款，构成违约。被告出售的房屋，自始至终都说明了是50年产权的工业用地，宣传材料中也明确指出为仓储用房。被告在宣传材料中，将开发的房屋价格与泺口仓储房屋价格做了比较，原告购买的房屋就是按照仓储房屋定价的，其购买的房屋价格远低于同时段同地段居住用地房屋价格，对此，原告应是明知的。原告要求按照仓储用地重新计算房屋价格，没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告甄秀娟的诉讼请求。反诉原告泉利公司诉称：2013年5月30日，反诉原告与反诉被告签订了《泉利·重汽配件城定制建设协议》，定制位于泉利·重汽配件城南区某号楼某室房屋，房屋单价为3628.35元/平方米，房屋面积约117.89平方米，房屋总价为427746元。同时，双方还约定面积最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补。根据测绘结果，该房屋核算后总价为448790元。根据定制协议第6条约定，在办理房屋交付手续之前，反诉被告应当付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管理费等其他费用，否则，反诉原告有权拒绝办理房屋交付手续，且自反诉原告发出交付通知书规定的期限届满之时，视为已经按期交付房屋。反诉被告于2013年5月23日及同年5月30日两次共付款14万元，2013年6月20日付清所欠首付款77746元，剩余231044元未按照合同约定的时间及方式付款。2014年8月1日，反诉被告在尚未交清全部房款的情况下，向反诉原告申请提前收房并承诺会付清房款，反诉原告被告考虑到反诉被告甄秀娟的实际情况将房屋提前交付。2015年4月30日，双方又签订了买卖合同，对原定制协议中双方的权利义务进行了变更，反诉被告于2015年5月15日付清了全部房款。反诉原告为照顾反诉被告，在其未付清全部购房款的情况下同意其提前使用房屋，反诉被告不但不履行支付余款的义务，还起诉要求反诉原告支付违约金，反诉被告的行为违背了诚实信用原则，现反诉原告请求法院判令反诉被告支付逾期付款违约金67230.85元[以77746元（首付款晚交部分）为基数，乘以21天（2013年5月30日至同年6月20日）为1632.67元；以7044元（面积差）为基数，乘以186天（2014年8月1日至2015年2月3日）再乘以日万分之十为1310.18元；以224000元（房屋余款）为基数，乘以287天（2014年8月1日至2015年5月15目）再乘以日万分之十为64288元，以上合计67230.85元]。反诉被告甄秀娟辩称：根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的要求。反诉原告向反诉被告出售的系公寓，但根据反诉原告的商品房现售备案证显示土地性质为工业建设用地，房屋性质为仓储，明显与事实和宣传不符。而且，反诉原告不可能将该房屋再变回公寓性质。根据合同法的相关规定，反诉被告有理由中止履行尾款支付。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理本院认定：2013年5月30日，原告甄秀娟（定制方）与被告泉利公司（建设方）签订了《泉利·重汽配件城定制建设协议》一份，该协议约定：“1、定制方定制建设的房屋为南区某号楼某室（以下简称该房屋），建筑面积约117.89平方米（本条款约定面积与房屋测绘机关测绘面积有差异的，最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补），房屋定制单价为3628.35元，总价为427746元。2、定制方在签订本协议时一次性支付定制总价款的50%，即217746元，余款定制方向建设方指定的银行申请贷款，签订本合同一周内递交按揭材料，按所选择的付款方式支付。3、定制方如未按本合同约定时间付款，逾期在30日之内的，定制方按日向建设方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，建设方有权解除合同并收回房屋，定制方已缴纳的定制款不予退还。4、定制方擅自解除本协议，放弃购房房屋的，其已经支付的款项不予退还，并应向建设方支付因建设房屋承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用。5、建设方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋通过房屋建筑工程竣工验收后将房屋交付定制方使用。建设方如未按本协议规定的期限将该房屋交付定制方使用，逾期超过60日的，自逾期超过60日第二天起至实际交付之日止，建设方按日向定制方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。6、在办理交付手续之前，定制方应付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管理费以及按照规定或约定需缴纳的其他费用，否则，建设方有权拒绝办理房屋交付手续，且自建设方所发出的交付通知书规定的期限届满之时，视为建设方已按期交付房屋。……”该协议由原、被告签名、盖章。2013年5月23日、同年5月30日，原告向被告支付房屋定制金共14万元，2013年6月20日，原告向被告支付房屋定制金77746元。2014年8月1日，被告将房屋交付给原告。经测绘，该房屋实际总价为448790元。2015年4月30日，原、被告又就同一套房屋签订了济南市商品房买卖合同，该合同第一条项目建设依据载明：出卖人以出让方式取得位于天桥区黄岗路西侧粟山路北侧的地块的土地使用权。土地使用权证号为天桥国用（2011）第0400060号。该地块土地面积为128450平方米，规划用途为工业综合，土地使用年限自2011年12月16日至2061年12月6日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名山东重汽配件物流中心。该合同载明所售商品房为现房，系14号楼实测1单元601室（以下简称涉诉房屋），该商品房的用途为其他，房屋面积为125.13平方米，房屋总价款为448790元。原、被告在该商品房买卖合同第六条付款方式及期限中约定：买受人应于签订本合同当日缴纳首付款人民币贰拾贰万肆仟柒佰玖拾元（含已付定金）；剩余房款贰拾贰万肆仟元由买受人办理贷款，签订本合同后三日内，买受人负责备齐按揭贷款所需要的资料，并与出卖人指定的银行签订贷款协议办理按揭贷款手续，否则视为买受人逾期付款，具体按照本合同第七条规定处理。第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：买受人未能按照本合同第六条的约定及时、足额支付该房屋全部价款的，逾期在20日以内的，出卖人有权追究买受人逾期付款责任及其利息，利息自本合同约定买受人应付款之日起计算至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的利息。买房人未能依照上述约定及时、足额支付购房款，逾期在20日以上的，出卖人有权单方解除本合同，其他按本合同补充协议约定执行。买受人办理房屋按揭贷款的，在买受人还清贷款银行本息等全部款项前，本合同项下房屋买受人无所有权。第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，自逾期超过60日后第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。双方还就其他权利义务进行了约定。签订商品房买卖合同的同日，原、被告还签订了补充协议，该补充协议载明：“在签订本合同及本补充协议前，买受人对土地用途为工业综合用地、购房主体要求、房屋状况等信息完全知晓，出卖人已依法向买受人明示了应向房屋买受人出示的全部规定及相关文件等资料，并告知了买受人购买此房屋的一些特殊规定，包括但不限于购房主体要求、房屋使用主体、房屋用途等，同时按照买受人要求做出了合理说明，买受人对前述资料等已仔细阅读并予以认可，对因买受人个人意愿而做出的与相关文件相悖的决定，买受人愿对自己的行为承担一切责任。买受人已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目的土地、规划审批手续、及建成后房产证手续的办理，并对以上情况做了全面的认识和了解，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可，自愿接受。”同时该补充协议第2条第5款约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，除本合同有特殊约定的除外，逾期付款（包括任何一笔应付款）20日（日历日）以上，出卖人未解除合同的，买受人自本合同约定买受人应付款之日起计算至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。第12条第9款还约定：如买受人曾签署该房屋认购协议或其他类似文件，均在本合同及本补充协议生效时同时失效。2015年5月15日，原告办理了银行按揭贷款，并将房屋尾款支付给被告，至此，原告支付完所购涉诉房屋的全部房款。诉讼过程中，被告认为原告于2015年4月提交了贷款所需要的资料。现涉诉房屋由原告占有使用。另查明，被告泉利公司就其开发建设的山东重汽配件物流中心所在地块于2011年12月16日取得了国有土地使用证，使用权类型为出让，用途为工业综合用地。该项目分别于2011年12月1日取得建设用地规划许可证、2012年3月1日取得建设工程规划许可证、2012年8月16日取得建筑工程施工许可证，涉诉房屋所在楼宇于2014年10月13日取得商品房现售备案证。2013年12月20日，涉诉房屋所在楼宇通过了建筑工程竣工验收。2014年8月22日，涉诉房屋所在楼宇通过了竣工验收备案。诉讼中，原、被告双方当事人争议焦点一、原、被告双方就涉案房屋交付以及付款过程中谁存在违约行为。原告认为双方后来签订的商品房买卖合同系被告为规避违约事实强迫原告签订的，定制协议应继续有效，被告未按定制协议约定的期限交房，应系被告违约在先。被告认为双方后来签订的商品房买卖合同系对定制协议的变更，在定制协议及买卖合同中均有约定，如买受人曾签暑涉诉房屋认购协议或其他类似文件，均在商品房买卖合同及补充协议生效同时失效，原告存在违约。根据庭审调查，原、被告均认可被告已于2014年8月1日交付房屋。双方于2015年4月30日签订商品房买卖合同后，被告亦认可原告于2015年4月提交了贷款所需的资料，综上，被告已于约定的交房日期间交付房屋，原告亦按合同约定履行了付款义务，本院认定，原、被告均不存在违约行为。争议焦点二，原告甄秀娟主张被告泉利公司在订立合同过程中是否存在欺诈行为。原告甄秀娟主张被告泉利公司出售的涉案房屋用途为公寓，但实际交付时其性质却变成仓储，属于欺诈。为此原告甄秀娟提交宣传单一宗，证明被告泉利公司对外宣传涉案房屋为公寓；提交公证书1份，证明被告泉利公司在搜房网对外宣传涉案房屋为公寓性质；提交商品房现售备案证1份，证明被告向原告出售的涉诉房屋土地性质为工业综合用地，房屋性质为仓储，与被告对外宣传的青年公寓相违背。提交郭兴鹏通话录音1份，原告与被告销售人员的电话录音，证明签订合同时销售人员介绍所售房屋为公寓性质。经质证，被告泉利公司对宣传单真实性无异议，被告泉利公司印制了多份宣传材料，在宣传资料中均明确告知土地使用年限为五十年，土地用途为仓储，房屋用途为仓储商住，原告对此宣传材料是明知的，因此被告泉利公司不存在欺诈。对证据公证书的真实性有异议，公证书的申请人为何化轩，非本案原告，此公证书与本案无关。对商品房现售备案证真实性无异议，但不认可原告的证明目的。被告认为法律上对“公寓”没有作明确的解释，但有一个统一的认识，即公寓不等于住宅。被告出售给原告的房屋满足被告宣传材料中表明的功能，原告武断的认为公寓就是住宅，以此来否定被告所开发房屋的性质是对法律的误解。被告对原告提交的通话录音真实性有异议。被告泉利公司提交宣传资料1份，证明被告泉利公司宣传的一直是仓储用房、用地。经质证，原告甄秀娟对证据真实性无异议。对原、被告提交证据的真实性本院予以认定。原告甄秀娟提交的宣传材料中载明有“泉利青年公寓”、“SOHO产权公寓”、“3798元/㎡”等字样，原、被告共同提交的宣传材料中载明“3898元/㎡”、“以泺口仓储为参考，泺口目前中型74㎡仓储价格为1元/天/㎡，一年租金27100元，十年租金27万元，泉利全能不动产以74㎡户型为例，全额购买价格74㎡*3998元/㎡=29.6万元，优惠后价格为27.6万元，做仓库十年租金27万元”、“仓储十年六千元买一套房”“仓储”等字样。原告甄秀娟提交的网站材料中亦显示被告泉利公司宣传的涉案房屋产权为五十年，涉案房屋为重汽汽配城工业用地上的产业公寓，被告泉利公司已经就涉案房屋的土地性质、规划作出了说明，“公寓”仅是指涉案房屋在规划用途的原基础上亦可以居住使用，即被告泉利公司宣传的“仓储商住”。原告甄秀娟主张也未举证证明涉案房屋用途为“公寓”和用途为“仓储”的价格差异，原告甄秀娟主张被告泉利公司在合同签订过程中存在欺诈行为的主张，本院不予认定。现原告甄秀娟诉至本院，请求法院依法判令：1、被告泉利公司支付逾期交房违约金（以首付款217746元为基数，自2014年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）；2、变更《泉利·重汽配件城定制建设协议》第1款，并以购房时仓储价计算购房款；3、诉讼费、公证费由被告泉利公司承担。反诉原告泉利公司提出反诉请求：要求反诉被告支付逾期付款违约金67230.85元[以77746元（首付款晚交部分）为基数，乘以21天（2013年5月30日至同年6月20日）为1632.67元；以7044元（面积差）为基数，乘以186天（2014年8月1日至2015年2月3日）再乘以日万分之十为1310.18元；以224000元（房屋余款）为基数，乘以287天（2014年8月1日至2015年5月15目）再乘以日万分之十为64288元，以上合计67230.85元]。上述事实，有原告甄秀娟提交的定制建设协议、宣传单、收款收据、商品房现售备案证、公证书，被告泉利公司提交的测绘报告书、房地产开发手续、建设工程竣工验收报告、收房通知书等证据在案为凭，并经原、被告的当庭陈述为证。
本院认为，原告甄秀娟与被告泉利公司于2013年5月30日签订的定制建设协议系双方真实意思的表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2015年4月30日，原、被告就同一套房屋又重新签订了商品房买卖合同及补充协议，对房屋的交款时间及方式、交付期限等条款重新做出了约定。虽然原告称商品房买卖合同及补充协议是在被告的胁迫下签订，但并未举证证明，故双方于2015年4月30日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。根据后签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，原定制协议在商品房买卖合同及补充协议生效时同时失效。商品房买卖合同约定，被告应于2015年5月30日前交付房屋，原告认可其于2014年8月1日已办理房屋交接手续并已实际入住。故，原告要求被告支付逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的公证费损失亦于法无据，本院不予支持。关于原告甄秀娟主张被告泉利公司存在欺诈行为，要求变更涉案房屋价款，以仓储价格计算的请求。
本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。首先，被告泉利公司在宣传材料中，已经就涉案房屋土地产权情况作出了说明，也就仓储用途作出了说明，并且针对泺口地区仓储用房进行了对比，对于涉案房屋属于仓储用房进行了明确说明。其次，关于公寓的概念双方并未明确约定，原告甄秀娟并未说明其所主张的被告泉利公司对所宣传“公寓”的内涵，也未说明双方对于“公寓”含义达成了明确、具体的不动产权利形式，以及该种说明如何使其作出错误的意思表示。再次，原告甄秀娟亦未举证证明其所述的“公寓”与“仓储”对涉案房屋的定价产生较大影响，从而导致原告甄秀娟订立合同的意愿发生变化或者订立合同的目的无法实现。综上，本院对原告甄秀娟的该项主张不予支持。关于反诉原告泉利公司的反诉请求。根据反诉原、被告签订的商品房买卖合同约定，反诉被告应于2015年5月3日前，负责备齐按揭贷款所需要的资料，并与反诉原告指定的银行签订贷款协议办理按揭贷款手续，否则视为反诉被告逾期付款。反诉原告在诉讼过程中已认可反诉被告已于2015年4月份提交了按揭贷款所需要的资料。故，反诉被告的义务已履行完毕，受理贷款的银行对贷款资料的审批时间不应计算为反诉被告的违约期间。综上，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、驳回原告甄秀娟要求被告山东泉利置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。
二、驳回原告甄秀娟要求变更《泉利·重汽配件城定制建设协议》第1款，并以购房时仓储价计算购房款的诉讼请求。
三、驳回原告甄秀娟要求被告山东泉利置业有限公司赔偿公证费损失的诉讼请求。
四、驳回反诉原告山东泉利置业有限公司要求反诉被告甄秀娟支付逾期付款违约金的反诉请求。案件受理费440元，由原告甄秀娟负担；反诉案件受理费740元，由反诉原告山东泉利置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 石兆凤
人民陪审员 张士清
二〇一六年五月十八日
书 记 员 郝慧明 微信公众号“”