湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0113民初265号
原告：陈豪杰。
委托代理人：余芬，湖北尊而光律师事务所律师。
原告：张美花（系原告陈豪杰之妻）。
委托代理人：余芬，湖北尊而光律师事务所律师。
被告：武汉宏博恒业房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街汉南大道353号。
法定代表人：程贵洲，该公司董事长。
委托代理人：王和平，该公司员工。
第三人：中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行，住所地武汉经济开发区创业道50号银城大厦。
负责人：胡志军，行长。
委托代理人：陈晓磊，该公司员工。
原告陈豪杰、张美花诉被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司（以下简称宏博公司）、第三人中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行（以下简称农行开发区支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由
审判员李山海适用简易程序于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈豪杰、张美花的委托代理人余芬，被告宏博公司的委托代理人王和平，第三人农行开发区支行的委托代理人陈晓磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈豪杰、张美花诉称，我与被告于2013年8月14日签订武汉市商品房买卖合同，约定我购买被告位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村第1［幢］1单元1层1号房屋一套，建筑面积108.25平方米，总价款323126元。我支付被告首付款143126元，余款180000元办理银行贷款。被告交房期为2014年3月31日前，逾期交房超过90日后，我有权解除合同，被告退还全部已付款并按原告累计已付款的1%支付违约金。合同签订后，我按约支付了首期款，并于2013年9月11日与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，我每月以等额本息还款法的方式向第三人分期偿还，截止到2016年2月，我还款本息共计58911.79元。但被告至今未履行交房的义务，严重违反合同约定。现诉至法院，请求判令：1、解除我与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还我已付首付房款143126元，利息暂计16224.92元（利息自2014年4月1日至2016年4月1日，2016年4月2日至判决生效清偿之日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告返还我分期付款本息58911.79元（利息暂计至2016年2月，2016年3月至判决生效清偿之日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、判令被告支付违约金3231.26元；5、判令解除我与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；6、判令被告返还我自2016年3月起应向第三人偿还的剩余全部贷款本金及截止到本案判决生效及履行期间的贷款利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）；7、本案诉讼费由被告承担。原告陈豪杰、张美花为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：1、武汉市商品房买卖合同，拟证明原告与被告之间房屋买卖关系、被告应交房的时间；2、收据三张，合计金额143126元，拟证明原告已履行了支付首付款义务；3、个人借款凭证，拟证明原告向第三人借款的事实；4、银行还款明细，拟证明原告已向银行还贷的本金及利息的事实。
被告宏博公司辩称，我公司不同意解除与原告签订的商品房买卖合同。合同11第2条规定，“如遇到下列情况，出卖人可据实予以延期交付：（1）遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于洪水、雪灾、持续降雨、持续高温或低温、地震等自然灾害，以及战争、罢工、××菌等。……”因政府承诺的配套工程影响了我们的工期，且政府承诺的回购，也未履行，影响了我们工程的资金链。我们也在尽力的履行我们的义务，我们并不是有意不履行的。被告宏博公司未提交证据。第三人农行开发区支行述称，一、我行不是本案的适格主体，本案原告与被告是买卖合同关系，我行与原告是借贷关系，这是两个不同的法律关系；
二、原告与我行签订的《个人购房担保贷款合同》不符合法定和约定解除条件，我行不同意与原告解除《个人购房担保贷款合同》，希望原、被告继续履行买卖合同。第三人为支持其陈述意见，向本院提交如下证据：个人购房担保借款合同复印件，拟证明第7页第10.1.5条之规定，如果原告要解除合同，应提前将本息还清。经庭审质证，被告宏博公司对原告陈豪杰、张美花提交的证据发表质证意见如下：对证据1、3、4无异议；对证据2收据的真实性没有异议，但原告实际支付金额比收据上少20000元。我们当时是每户多开了20000元。第三人农行开发区支行对原告陈豪杰、张美花提交的证据未发表质证意见。原告陈豪杰、张美花及被告宏博公司对第三人农行开发区支行提交的证据无异议。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，对当事人双方经质证无异议的证据，本院依法予以采信。原告陈豪杰、张美花提交的证据2，系被告宏博公司出具的收据，虽然非正规发票，但足以证明原告已付房款的事实，且被告宏博公司未能提交印证的证据，本院对原告提交的证据予以采信。第三人农行开发区支行提交的证据，原、被告无异议，本院予以采信。
经审理查明，2013年8月14日，原告陈豪杰、张美花与被告宏博公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120299197），约定原告陈豪杰、张美花购买被告宏博公司投资建设的位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村江湾华庭住宅小区第1【幢】1单元1层1号的商品房，建筑面积为108.25平方米，单价为每平方米2985元，总金额为323126元，交房时间为2014年3月31日，被告逾期超过90日交付房屋的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告陈豪杰、张美花按约向被告宏博公司支付首付款143126元。2013年9月11日，原告陈豪杰、被告宏博公司与中国农业银行股份有限公司武汉蔡甸支行（以下简称农行蔡甸支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告陈豪杰为购买上述商品房向农行蔡甸支行借款180000元，借款期限为120个月（从2013年9月11日至2023年9月10日），利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，还款方式为等额本息还款法，宏博公司为上述借款提供保证担保，原告陈豪杰、张美花以上述房屋为上述借款作抵押担保。上述合同还约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。上述合同签订后，农行蔡甸支行已向陈豪杰指定账户发放贷款180000元，并办理了抵押预告登记。另查明，农行蔡甸支行已将原告陈豪杰、张美花与其签订的《个人购房担保借款合同》中的权利与义务全部移交给农行开发区支行。庭审过程中，被告宏博公司认可本案诉争房屋不具备交房条件。截止至庭审之日，原告陈豪杰、张美花均按期偿还了上述贷款。本案争议的焦点：1、原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是否已成就解除合同的条件，如已成就，合同解除后相应的法律后果如何确定；2、原告陈豪杰、张美花与第三人农行开发区支行的《个人购房担保借款合同》能否在本案中一并解除，如可以解除，相应的法律后果如何确定。
本院认为：关于焦点1，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告未能在合同约定的期限内交付房屋，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》已成就合同约定的解除条件，对于原告请求解除与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》解除后，原告已向被告支付的首付款143126元及银行代原告向被告支付的购房款180000元，即购房款总额323126元被告应当返还原告。因被告逾期交房导致违约，按照《武汉市商品房买卖合同》的约定，被告应按照累计已付款的1%向原告支付违约金3231.26元（323126元×1%）。现原告起诉除要求被告赔偿违约金3231.26元以外，还要求被告退还其已支付的首付房款利息，并支付其已向银行偿还的利息，以及自2015年4月起应向第三人偿还的截止到本案判决生效及履行期间的贷款利息，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，现原告陈豪杰、张美花的实际利息损失已远高于合同约定的违约金，应按被告宏博公司违约给原告陈豪杰、张美花造成的损失确定违约金数额。原告陈豪杰、张美花实际的损失为首付房款143126元的利息（自2013年8月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止），以及向第三人农行开发区支行贷款的180000元的利息（自2013年9月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本案判决生效履行完毕止），被告应按上述金额向原告支付违约金。关于焦点2，原告陈豪杰、张美花与被告宏博公司之间的商品房买卖合同关系，和原告陈豪杰、张美花与第三人农行开发区支行之间的借款关系非同一法律关系，《武汉市商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》也非主从合同关系，《武汉市商品房买卖合同》的解除并不必然导致《个人购房担保借款合同》的解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，第三人农行开发区支行既不同意在本案中一并处理商品房担保贷款合同纠纷，也不同意解除《个人购房担保借款合同》，原、被告之间的商品房买卖合同关系与原告和第三人农行开发区支行之间的担保借款关系系两个不同的法律关系，不应在本案中一并处理。且原告陈豪杰、张美花与第三人农行开发区支行签订的《个人购房担保借款合同》中对于解除购房合同及担保借款合同的法律责任也已有约定，如在本案中一并处理《个人购房担保借款合同》，不利于第三人农行开发区支行主张权利。对于原告要求解除与第三人签订的个人购房担保借款合同的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、解除原告陈豪杰、张美花与被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120299197）；
二、被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司返还原告陈豪杰、张美花购房款323126元；
三、被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司向原告陈豪杰、张美花赔偿首付款143126元的利息（自2013年8月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
四、被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司向原告陈豪杰、张美花赔偿贷款180000元的利息（自2013年9月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
五、上述给付款项均应于本判决生效之日起十日内一次性付清；
六、驳回原告陈豪杰、张美花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4622元，减半收取2311元，由被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李山海
二〇一六年五月十八日
书记员 沙 莹 微信公众号“”