山东省莱芜市莱城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1202民初1492号
原告：莱芜市御鑫杰物业管理服务有限公司（原莱芜市御鑫杰物业有限公司），住所地：莱芜市莱城区张家洼街道办事处东王善村，统一社会信用代码：913712000713098496。
法定代表人：陈业国，该公司经理。
委托代理人：张新军，山东鲁浩律师事务所律师。
被告：孟庆杰。
原告莱芜市御鑫杰物业管理服务有限公司（以下简称御鑫杰物业）与被告孟庆杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员王琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告莱芜市御鑫杰物业管理服务有限公司法定代表人陈业国及委托代理人张新军到庭参加诉讼，被告孟庆杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告御鑫杰物业诉称，原告系被告居住小区的物业公司，被告欠缴2010年10月份到2016年6月份物业费（每年7月份预收下一年物业费）6553元、欠缴水费2350元，该款经原告多次催要，被告以各种理由拒绝支付，为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求：判决被告支付物业费6553元、水费2350元及滞纳金3485元；本案诉讼费由被告承担。被告孟庆杰未作答辩。
经审理查明，2009年11月27日，孟庆杰与烟台房地产集团中房物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由烟台房地产集团中房物业管理有限公司为孟庆杰所住福莱佳园小区提供物业服务，委托服务期限为2009年11月27日0时起至2010年9月30日24时止；物业公共服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.48元交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金；合同还约定了其他条款。合同约定的服务期满后，烟台房地产集团中房物业管理有限公司一直为孟庆杰所住福莱佳园小区提供物业服务至2013年10月30日。在此服务期间，物业公司按照自来水公司直供价每立方米2.62元收取水费。2013年10月31日，烟台房地产开发集团有限公司莱芜分公司与御鑫杰物业签订《前期物业服务合同》，合同约定由御鑫杰物业为孟庆杰所住福莱佳园小区实行物业管理，管理期限自2013年10月31日起至业主委员会成立之日止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动纠正。御鑫杰物业负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、按规定分摊的物业维修费；3、代收代缴公用水电费；4、按相应法律法规可以收取的其他费用。合同约定在管理期限内，为保持稳定过度，在半年内御鑫杰物业原则上应保持原物业服务费用标准不变。合同还约定了其他条款。2013年10月31日，烟台房地产集团中房物业管理有限公司福莱佳园管理处（甲方）与御鑫杰物业（乙方）签订《交接协议》，协议约定烟台房地产集团中房物业管理有限公司福莱佳园管理处将其在服务期间业主所欠缴的物业费共计47万元的欠费追缴权转移给御鑫杰物业，御鑫杰物业给予烟台房地产集团中房物业管理有限公司福莱佳园管理处10万元的补偿，具体手续由甲方与乙方按照有效法定程序办理（业主欠费明细详见附件）。交接协议还约定了其他条款。2013年11月2日，御鑫杰物业在福莱佳园小区公告栏处张贴《交费通知》，告知福莱佳园小区业主自2013年11月1日起由御鑫杰物业接管福莱佳园小区物业，业主所欠烟台房地产集团中房物业管理有限公司福莱佳园管理处的欠费由御鑫杰物业收取。2014年，福莱佳园小区业主委员会与御鑫杰物业签订《物业委托服务合同》，合同约定福莱佳园业主委员会将福莱佳园小区委托于御鑫杰物业实行物业管理，委托服务期限自2014年11月15日12时起至2019年11月15日止；物业服务费多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.6元交纳，小高层住宅由业主或物业使用人按其拥有建筑面积每月每平方米1元交纳，生活用水费为3.96元每立方；业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金；合同还约定了其他条款。2016年3月17日，烟台房地产集团中房物业管理有限公司出具《说明》一份：“2013年10月31日，烟台房地产集团中房物业管理有限公司福莱佳园管理处与莱芜市御鑫杰物业有限公司签订《福莱佳园小区交接协议》，将我公司经营期间福莱佳园所有业主欠付的物业费转归莱芜市御鑫杰物业所有，转让后我公司向所有业主发出了书面通知，通知欠物业费的业主将所欠物业费交付给莱芜市御鑫杰物业有限公司。特此说明。烟台房地产集团中房物业管理有限公司2016年3月17日”。查明，被告孟庆杰为福莱佳园小区36号楼一单元901室业主（小高层住宅），房屋建筑面积为134.54平方米。御鑫杰物业的服务等级为三级资质，2016年1月12日，经莱芜经济开发区市场监督管理局核准，莱芜市御鑫杰物业有限公司企业名称变更为莱芜市御鑫杰物业管理服务有限公司。另查明，被告孟庆杰拖欠2010年10月至2016年4月物业费。被告孟庆杰2010年5月至2015年1月用水共计564立方米，2015年2月至2016年3月用水共计176立方米。御鑫杰物业于2016年4月19日诉来本院，案经调解未果。以上事实，由《前期物业服务合同》两份、《交接协议》、《交费通知》、《物业委托服务合同》、《说明》、欠费清单、水费明细表、企业变更情况说明及原告陈述等在案佐证。
本院认为，莱芜市御鑫杰物业有限公司企业名称变更为莱芜市御鑫杰物业管理服务有限公司，原《前期物业服务合同》、《物业委托服务合同》中约定的权利及义务由更名后的原告莱芜市御鑫杰物业管理服务有限公司享有和负担。关于御鑫杰物业是否有权请求孟庆杰支付2010年10月至2013年10月的物业费、水费。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，……”烟台房地产集团中房物业管理有限公司福莱佳园管理处将其公司经营期间福莱佳园所有业主欠付的物业费转归给御鑫杰物业所有，转让后并向所有业主发出了书面通知，通知业主将欠费交付给御鑫杰物业，故御鑫杰物业有权要求孟庆杰支付2010年10月至2013年10月物业费、水费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”烟台房地产开发集团有限公司莱芜分公司与御鑫杰物业签订的《前期物业服务合同》、福莱佳园业主委员会与御鑫杰物业签订的《物业委托服务合同》，对业主孟庆杰具有约束力，当事人应当遵守执行，御鑫杰物业作为孟庆杰所处小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，孟庆杰作为业主应支付相应的物业费。关于孟庆杰所欠物业费的计算，御鑫杰物业主张2014年1月至2014年11月15日物业费按1元／平方／月，因双方并未约定物业费为1元／平方／月，故该期间的物业费应延续原物业费交费标准，即按0.48元／平方／月计算。孟庆杰应当交纳2010年10月-2014年11月15日的物业费为3196元（0.48元／平方／月×49.5个月×134.54平方米），2014年11月16日-2016年4月物业费为2354元（1元／平方／月×17.5个月×134.54平方米），共计5550元。关于孟庆杰所欠水费的计算，御鑫杰物业主张2014年1月-2014年11月的用水量按3.96元／立方米计算，因双方并未约定水费为3.96元／立方米，故该期间的用水应延续原水费交纳标准，即按2.62元／立方米计算；因御鑫杰物业原因未能统计孟庆杰2014年11月份的用水量且庭审中御鑫杰物业自愿将2015年1月份的用水量一并算作2014年11月份的用水量，故孟庆杰2010年5月至2015年1月水费为1447元（2.62元／立方米×564立方米），2015年2月至2016年3月水费为696元（3.96元／立方米×176立方米），共计2143元。关于御鑫杰物业是否有权请求孟庆杰支付2014年-2015年所拖欠物业费的滞纳金，
本院认为，御鑫杰主张的滞纳金应属合同违约金范畴，支付违约金的责任仅适用于违反合同义务的情形，且只有当事人于合同中约定了违约金或者法律规定有违约金时才能适用。御鑫杰物业要求孟庆杰支付2014年1月至2014年11月15日逾期交纳物业费的滞纳金的诉请系基于其与烟台房地产开发集团有限公司莱芜分公司签订的《前期物业服务合同》，合同中并未就滞纳金作任何约定，且相关的法律亦未有关于逾期交纳物业费的违约金的规定，故御鑫杰物业无权请求孟庆杰支付2014年-2014年11月15日所拖欠物业费的滞纳金。基于福莱佳园业主委员会与御鑫杰物业签订《物业委托服务合同》，因孟庆杰迟延交付物业管理费用，故御鑫杰物业有权请求孟庆杰支付2014年11月16日至2015年12月所拖欠物业费的滞纳金1142元，其中2014年11月15日至2014年12月31日的滞纳金为272元（1元／平方／月×1.5个月×134.54平方米×450天×3‰）；2015年1月1日至2015年6月30日的滞纳金为653元（1元／平方／月×6个月×134.54平方米×270天×3‰）；2015年7月1日至2015年12月31日的滞纳金为217元（1元／平方／月×6个月×134.54平方米×90天×3‰）。被告孟庆杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第六十七条之规定，
判决如下：
一、被告孟庆杰于本判决生效之日起五日内支付原告莱芜市御鑫杰物业管理服务有限公司物业费5550元、水费2143元、滞纳金1142元，共计8835元。
二、驳回原告莱芜市御鑫杰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费55元，由原告莱芜市御鑫杰物业管理服务有限公司负担5元，被告孟庆杰负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审判员 王 琳
二〇一六年五月十七日
书记员 郑瑞琦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。