山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2015）桓商初字第1379号
原告（反诉被告）：桓台县中泰置业有限公司。住所地：桓台县。
法定代表人：朱刚，董事长。
委托代理人：朱传峰，山东大地人（桓台）律师事务所律师。
委托代理人：付娜，山东大地人（桓台）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：淄博智帅房地产营销策划有限公司。住所地：桓台县。
法定代表人：高帅，经理。
委托代理人：刘辉，山东天矩律师事务所律师。
委托代理人：李浩，男，该公司职工，现住桓台县。
原告（反诉被告）桓台县中泰置业有限公司（以下简称中泰公司）诉被告（反诉原告）淄博智帅房地产营销策划有限公司（以下简称智帅公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）中泰公司的委托代理人朱传峰、付娜，被告智帅公司（反诉原告）的法定代表人高帅及其委托代理人刘辉、李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中泰公司诉称：原、被告双方于2014年10月23日签订营销代理协议一份，由被告代理销售原告开发的中泰＊万和苑楼盘。合同签订后，原告按照被告营销策划要求，进行了楼盘的广告和宣传投入。合同约定“第一次开盘销售底价不高于6300元／平方米；销售房源和销售底价由原告随时制定；销售进度计划为：总销售周期12个月，开盘后3个月内完成销售50%，9个月完成80%，12个月完成95%；原告享有对被告销售业绩考核权利”。同时，合同还约定“合同期内，任何一方无故终止本合同视为违约，违约方须向对方支付违约金300000元”。被告在进入实质性履约时，于2015年12月17日向原告提出不再计划销售该项目。2015年12月25日被告向原告的回复函中印证了该点，给原告前期广告投入造成损失，显然存在合同欺诈之嫌。原告于2015年12月24日书面告知被告办理相关交接手续，被告不但没向原告办理交接手续，反而对原告售楼处的办公设施进行破坏，并用非法手段阻碍原告及院内施工企业正常生产、经营、办公，给原告造成极大的损失和负面影响。为此原告诉至法院，请求法院判令解除原、被告双方于2014年10月23日签订的营销代理协议；判令被告向原告承担违约金300000元；判令被告赔偿原告经济损失860000元（广告策划费用824215.8元、更换售楼处门、玻璃、锁等费用1000元、施工单位损失26550元）；诉讼费、保全费由被告承担。
被告智帅公司辩称：被告没有单方解除或终止双方签订的营销代理协议的意思表示。被告于2015年12月17日向原告提交的函件是为了磋商商品房销售代理工作中存在的以下问题：1、代理协议约定开盘销售底价不高于6300元，但实际开盘价均大部分高于该价格，且远远高于同地段商品房的销售价格。合同约定销售价格由原告单方定价，因定价过高，被告向其提出价格建议，但原告均不予理睬。2、销售过程中原告随意退房的问题。被告在销售过程中，其中有12名客户有的已经交纳购房定金，有的已经签订选房单，但因原告工作人员不积极与其签订商品房买卖合同，随意退房现象严重，导致被告工作无法顺利进行。原告不听从被告的意见，正是基于以上因素才向原告提出上述函件，要求进一步改进双方之间的工作配合；被告于2015年12月24日给原告的回复函中对于代理工作中存在问题已经详细列明，原告不问缘由，直接向被告送达告知书，以此为由单方解除代理协议；被告不可能单方解除或终止代理协议。双方在代理协议中约定被告方的工人工资、交通费等均包含在代理费中，且根据协议约定违约方需支付300000元违约金，被告在协议履行期间已经为原告所开发楼盘的销售做了大量工作，包括宣传、策划、广告营销、分析报告等。从签订合同到实际进入售楼处工作已长达14个月时间，耗费了大量人力、物力，不可能单方终止协议。另原告楼盘开盘仅半个月时间，离合同约定第一阶段销售期限还有很长时间，被告不可能因为工作压力主动解除代理协议；原告的行为可以明确的认定是解除代理协议的意思表示。原告于2015年12月28日采取换门锁、断电的方式，不让被告继续从事代理工作，事后被告法定代表人及工作人员多次到原告处要求协商处理争议，原告均不理睬，导致销售代理工作无法正常开展。加之原告向被告送达的告知书已经明确表示解除代理协议。故是原告已经向被告对解除代理协议做出了明确的意思表示；原告的诉讼请求及事实理由中均明确提出解除营销代理协议，并非被告提出解除的意思表示。反诉原告智帅公司诉称：反诉原告与反诉被告于2014年10月23日签订营销代理协议一份。约定由反诉原告代理反诉被告开发的中泰＊万和苑楼盘。合同签订后，反诉原告根据反诉被告的要求于2014年10月底进驻现场售楼处工作。由于反诉被告单方定价太高（开盘价高于营销代理协议约定的销售底价不高于6300元）、购房人随意退房等不利于销售的情形，反诉原告向反诉被告提出要求解决的意见，反诉被告却以此为由片面认为反诉原告单方终止协议，并且采用锁门、断电等不当措施阻碍反诉原告继续履行协议。为此反诉原告提起反诉，请求法院判令反诉被告支付反诉原告违约金300000元；反诉费用由反诉被告承担。反诉被告中泰公司辩称：原告在本诉中提供的证据可证实反诉被告没有违反协议。反诉原告的反诉，无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2014年7月26日，原告曾给被告支付过代理费15000元，并由被告给原告出具收款收据。2014年10月23日，原、被告双方签订营销代理协议一份。约定，委托方：中泰公司（甲方）；受托方：智帅公司（乙方）；委托项目1、项目名称：中泰＊万和苑。2、项目规模：一期3#和4#，代理总建筑面积20000平方米；委托内容：1、市场研究（包括市场研究、市场定位、产品建议、目标客户群定位等）。2、营销策划。3、销售代理；委托期限：自本合同签订之日起，至完成制定的销售进度计划止；收费标准：1、营销策划费：包含在代理费中。2、代理费：乙方按实际销售额的1.2%提取营销代理费。注、以甲方确定的销售底价为标准，计算实际销售额……。销售进度：第一次开盘销售底价不高于6300元／平方米，销售房源和销售底价由甲方随时制定，则销售进度计划为：总销售周期12个月，开盘后3个月内完成销售50%，9个月内完成80%，12个月内完成95%；售高分成：乙方的销售价格不得低于双方约定的销售底价，高于销售底价的销售额，甲乙双方按7：3（甲7乙3）分成；预留房源的约定：甲方开盘前确定为本职工预留的房源，原则上不作为乙方销售业绩，乙方不收取任何费用。如遇购房客户成交后退房，乙方在该房屋最终销售后收取营销代理费，不重复收取；违约责任：合同期内，任何一方无故终止本合同视为违约，违约方须向对方支付违约金叁拾万元。上述合同签订后，被告依约进入原告的售楼处，对原告开发的中泰＊万和苑项目进行了楼盘的策划、营销、宣传、销售等工作。原告依据被告的策划支出广告费和装修费共计824215.8元。2015年12月12日，原告开发的中泰＊万和苑楼盘开盘的房屋数为119套（3号楼和4号楼部分房源）其中原告预留职工住房34套，交给被告销售的楼房数为85套。被告交给原告的楼盘价格表中部分楼房的价格单价超过6300元／平方米，部分低于6300元／平方米。被告在销售过程曾经销售过12套楼房（其中签了5套认购协议，7户已选房），但后来全部退房。2015年12月17日，被告法定代表人高帅给原告出示函件一份，内容为“一、由于各方面的原因，我公司不再计划销售本项目。关于费用，我们可以另行商议。
二、如果贵公司有意要求我们继续销售，须支付合理的费用。高帅2015年12.17”。2015年12月24日，原告给被告出示告知书一份，内容为“智帅公司：贵公司之法定代表人高帅（合同签约人及合同执行人），依职权于2015年12月17日向我公司提出“由于各方面的原因，我公司不再计划销售本项目”，单方面终止了你公司与我公司于2014年10月23日签订的“营销代理协议”，你方已构成单方违约。后经双方多次协商未果。现我公司以友好心态，敦促你方本着诚实信用原则，在收到本告知书之日起，两日内完成双方交接手续（包括但不限于纸质、电子资料等与合同内容相关的文件），否则，我方将依据法律规定及合同约定，追究你方法律责任及合同违约责任。中泰公司（章印）2015年12月24日”。2015年12月25日，被告给原告出具“回复函”一份。内容为，中泰公司：接你公司2015年12.24函，现回复如下：
一、“由于各方面的原因，我公司不再计划销售本项目”由此判定我公司单方面违约，是断章取义的行为。1、开盘时间的问题。你公司项目，12月12日开盘，按照国家获得销售许可证的规定，早在主体进行到10层左右即可开盘，你公司捂盘惜售，不在应该开盘的时候开盘，错过了销售的最佳时机，造成大量客户流失。2、定位问题：你公司项目位置，不属于桓台主流居住位置，你公司却不听我公司意见，盲目定位高端人群，造成客户定位错误。3、建设标准问题。你公司项目建设标准，带有新风系统及恒温恒湿系统，本系统运行费用极高（相当于暖气费的两倍），大多数客户对此不认可。4、费用问题。对于买房不入客户，还要收取运行费用，而且运行费用较高，客户不能接受。5、定价问题。你公司不听我公司建议，盲目乐观，独自定价，定价明显高于市场接受价格，明显高于周边部分高端楼盘价格。6、程序问题。选房时，我公司提交选房协议，约定选房成功的客户，首付及贷款资料的交付时间。你公司自以为是，听不进我公司的选房程序意见、建议，造成选房客户可以任意退房。7、信任问题。我公司在销售、认购、选房过程中提出了很多很好的意见建议，由于你公司的业务能力问题和主观态度问题，都没有得到实施，是造成今天开盘零销售的原因。以上几个问题，是我公司在给你公司文件中所说的“由于各方面原因”。就是以上七个问题的原因，使得我公司不再计划与你公司合作。
二、终止合同是双方的事情，只有双方进行商谈，达成共识，才能最后终止合同。
三、不经任何商谈，任何单方面终止合同的做法，都是违反合同甚至违反法律的行为。
四、双方正式确认终止合同前，任何因为单方面强行终止合同的行为，造成的一切后果，都由强行终止合同方承担一切责任。
五、我公司愿意与你公司商谈合同终止的细节问题，达成共识。
六、我公司保留追究违约方法律责任和合同违约责任的权利。后因被告未按原告2015年12月24日告知书规定的时间和原告办理交接手续，原告对售楼处进行了换锁。被告堵了原告的进出路口，砸了售楼处的玻璃，弄坏了售楼处的木门。2016年1月22日，山东天泰建工有限公司给原告出示索赔清单一份。内容为：因原告原因造成其施工单位道路堵塞2天，进出车辆无法通行，工地材料无法进入现场，致使其施工单位无法施工，造成经济损失26550元。2016年1月25日，刘书涛向原告出具收款收据一份，内容为：售楼处门、玻璃、锁等更换价格1000元。以上事实，由原告提交的营销代理协议一份、函件一份、告知书一份、回复函一份、记账凭证一宗、收款收据两份、索赔证明一份、照片一宗、分布图一份，被告（反诉原告）提交的选房单五份、购房清单一份、代理协议一份、告知书一份、回复函一份、工作记录一宗及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的营销代理协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：被告智帅公司及反诉被告中泰公司是否构成违约。当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中原告为证实被告违约的事实，提交了1、营销代理协议一份，该营销代理协议载明：合同期内，任何一方无故终止本合同，视为违约。2、被告法定代表人高帅出具的信函一份，该信函载明：由于各方面的原因，被告不再计划销售本项目。若要继续我们销售，需支付合理费用。3、提交了其单位给被告出具的告知书一份，该告知书载明：因被告单方面终止双方签订的营销代理协议，已构成违约。后经协商未果，希被告在收到告知书两日内完成交接手续，否则将依据法律规定及合同约定，追究被告的法律责任和违约责任。被告智帅公司为反驳原告诉求，证实自己不存在违约情形，提交了1、回复函在一份，该回复函从7个方面对被告法定代表人高帅出具的信函中“由于多方面的原因”做了解释。2、提交了楼房价格明细表一份，以证实原告单方定价太高，高于营销协议中约定的销售底价不高于6300元／平方米的约定。3、提交了退房单五份、购房清单一份，已证实原告存在随意退房，不利于销售等情形。并认为是原告片面的理解了其法定代表人给原告出具的信函，误以为其要单方终止协议。并以原告采取锁门、断电等不当行为阻碍其继续履行协议构成违约为由提起反诉。针对被告提交的上述证据及其证明事项。
本院认为，1、关于回复函解释的问题。本案中被告的代理事项为营销策划及营销代理，包括市场研究、市场定位、产品建议、目标客户群定位等。回复函中载明的问题均属其代理事项的范围，其只需提出代理意见即可，至于上述意见是否被原告所接受，并非其作为代理人不再销售该项目的理由。且被告亦无证据证实在其法定代表人给原告出具不再计划销售本项目的信函之前，曾经向原告提出过这些意见，并经双方协商过。2、关于单方定价过高的问题。原、被告双方在营销协议中约定：第一次开盘销售底价不高于6300元／平方米，销售房源和销售底价由原告方随时制定，被告的销售价格不得低于双方约定的销售底价，高于销售底价的销售额由原、被告双方按7：3分成。可见该销售底价与销售价格是不一致的。故被告提交的价格表并不能证实原告违反协议约定。3、关于购房人随意退房的问题。原告方为维护企业形象不主张强买、强卖，在未签订正式房屋买卖合同前，根据购房者意愿可退房，符合市场经济规律，并无不当之处。综上，被告法定代表人高帅于2015年12月17日以书面形式告知原告不再计划销售涉案楼盘，依据双方签订的营销代理协议，构成违约。原告诉求解除双方于2014年10月23日签订的营销代理协议、支付其违约金300000元，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持；因被告（反诉原告）违约在先，故反诉原告称反诉被告采取断电、锁门等方式阻碍其继续履行协议，构成违约，并诉求反诉被告支付其违约金300000元的诉求，本院不予支持。涉案策划支出广告费和装修费824215.8元系被告在为原告开发的楼盘营销策划阶段中所花费，而双方发生纠纷时发生在营销代理阶段。且原、被告双方在营销协议中约定，项目广告设计、制作、播放以及促销费用由原告支付，故原告该诉求，于法无据，本院不予支持；本案系合同纠纷，原告诉求被告支付更换售楼处门、玻璃、锁等费用1000元、施工单位损失26550元等侵权损失，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、解除原告桓台县中泰置业有限公司与被告淄博智帅房地产营销策划有限公司于2014年10月23日签订的营销代理协议。
二、被告淄博智帅房地产营销策划有限公司支付原告桓台县中泰置业有限公司违约金300000元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告桓台县中泰置业有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告淄博智帅房地产营销策划有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15400元，诉讼保全费5000元，共计20400元，由原告桓台县中泰置业有限公司负担12580元，由被告淄博智帅房地产营销策划有限公司负担7820元；反诉案件受理费2900元，由反诉原告淄博智帅房地产营销策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 杨慧君
审 判 员 陈 强
人民陪审员 巩进贤
二〇一六年五月十七日
书 记 员 张 倩 关注微信公众号“”