江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终467号上诉人（原审被告）郭建敏。委托代理人张爱民，泰兴市延令法律服务所法律工作者。委托代理人周星聪。被上诉人（原审原告）泰兴市汇智物业管理有限公司，住所地泰兴市济川街道中兴大道169号。法定代表人何志明，经理。委托代理人陆鑫、羊城，江苏济恒律师事务所律师。原审被告上海硕福商贸有限公司，住所地上海市徐汇区宛平南路160－5临号。法定代表人许荷英，董事长。上诉人郭建敏因与被上诉人泰兴市汇智物业管理有限公司（以下简称泰兴汇智公司）、原审被告上海硕福商贸有限公司（以下简称上海硕福公司）物业服务合同纠纷一案，江苏省泰兴市人民法院于2015年12月15日作出（2015）泰民初字第1406号民事判决。
上诉人郭建敏对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。泰兴汇智公司向原审法院起诉称，2006年12月28日，其与上海硕福公司签订三份《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由泰兴汇智公司对包括上海硕福公司所置物业（泰兴城市购物广场10幢101号、103号、105号，建筑面积320.36平方米）在内的泰兴城市购物广场实施物业管理服务。《协议》对双方的权利和义务作了明确约定。依照《协议》约定，上海硕福公司应在每年的第一个月15日之前支付当年的物业管理服务费、公共能耗分摊费、垃圾清运处置费等费用，逾期每日应承担欠费金额千分之五的滞纳金。2011年12月16日，上海硕福公司将所置物业出租给郭建敏，根据上海硕福公司与郭建敏签订的《房屋租赁合同》约定，郭建敏承担物业管理费。但当泰兴汇智公司向郭建敏催缴时，郭建敏以各种理由拒付。至泰兴汇智公司起诉之日，郭建敏尚欠2012年12月1日至2015年12月的物业管理等费用未付。对此物业费用，上海硕福公司应承担连带清偿责任。故请求判令上海硕福公司、郭建敏立即支付2012年12月1日至2015年12月期间的物业管理费41488元，公共能耗费8301元，生活垃圾清运费2366元及滞纳金38000元，共计90155元，并由上海硕福公司、郭建敏承担本案的诉讼费用。上海硕福公司、郭建敏辩称：1、泰兴汇智公司服务严重不到位，其收费违反物业管理条例第41条，物业管理收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，泰兴汇智公司的物业收费明显不合理。城市购物广场经营通道乱停乱放无人管，造成顾客来广场消费很不方便，导致整个广场商业不景气，多数商家严重亏损。购物广场内无安保人员，经常有业主和顾客失窃，影响所有商家的经营环境和商业信誉。泰兴汇智公司对公共设施和公共建筑不能很好地维护，有些设施破损长期无人过问，广场内下水不通经常有污水溢出，不能及时处理，影响购物广场的整个环境。广场内的景观灯、路灯不能及时开，甚至长期不开，严重改变了原来购物广场浓厚的商业氛围。2、泰兴汇智公司未经业主同意，擅自改变规划设计图纸，拆除许多原有的景观灯和路灯，将原来规划设计的绿化区域划掉，将原本属于全体所有的公共区域出租给商家经营，尤其2013年4月至2014年5月，将广场中央部位出租给塞纳公馆做售楼处，在广场北边出口搭建起19个餐饮摊位，私自出租，广场中央部位出租给商家进行游乐项目，同时不定期将场地出租给商家搞多种活动。泰兴汇智公司的上述行为，直接影响到上海硕福公司及郭建敏的餐饮收入，塞纳公馆做售楼处建起的1年时间内，上海硕福公司及郭建敏的经营收入减少了30多万元。泰兴汇智公司的出租收益一直未公布，亦未用于公共设施和公共建筑的维护，其出租收入应该拿出来分给全体业主。综上所述，泰兴汇智公司未尽服务职责，且私自出租广场公共部位给上海硕福公司及郭建敏造成很大的经济损失，请求法庭查明事实后，依法驳回泰兴汇智公司的诉讼请求。原审法院
经审理查明，上海硕福公司系泰兴·城市购物广场10幢101、103、105号房屋所有权人，建筑面积为分别为88.52平方米、99.24平方米、132.60平方米，合计320.36平方米。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，泰兴市新航星房地产有限公司委托泰兴汇智公司对城市购物广场实施物业管理服务。2006年12月28日，上海硕福公司与泰兴汇智公司签订《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》三份，双方就前期物业管理服务事宜达成协议，合同第二条约定：“甲方（泰兴汇智公司）对房屋的共用部位共用设施进行维护、修缮、业主的自用电费代收代缴；对城市购物广场内的卫生保洁、垃圾清运……公用设施的正常运行等进行维护、服务与管理；甲方提供对城市购物广场内的安全协防、治安巡值的服务与管理，乙方（上海硕福公司）的人身安全及陈列于店铺内的商品及其他财物，由乙方自行负责管理及保险等等。”同时合同第三条约定了收费标准及付费方式：“1、商铺物业管理服务费：每月3.5元／M²，交房时预收一年的费用，以后每年的第一个月15号之前按12个月收取；2、……；3、公共能耗分摊费每月：0.7元／M²，付费方式同商铺物业管理服务费；4、垃圾清运处置费：每月0.2元／M²，付费方式同商铺物业管理服务费；……。”合同第五条第3款约定：“乙方如不按时交纳物业管理相关服务费用，甲方有权采取必要措施，停止供电，直至法律诉讼，同时收取欠费金额每日千分之五的滞纳金。”2011年12月16日，上海硕福公司与郭建敏签订《房屋租赁合同》一份，将泰兴·城市购物广场10幢101、103、105号房屋租赁给郭建敏使用，租赁期自2012年1月1日至2017年1月30日，合同约定在租赁期间，郭建敏承担经营所需水费、电费、煤气费、经营税金及每年的物业管理费等。自2012年12月1日后的物业管理费，泰兴汇智公司向上海硕福公司及该房屋的承租人郭建敏催要未果，泰兴汇智公司即诉至原审法院。另查明，泰兴汇智公司在新城市购物广场及周边商铺的共用部位、共用设施进行了维护、修缮；对广场内的卫生保洁、绿化养护、道路秩序、公用设施的正常运转进行了维护、服务，但仍存在管理不到位的现象，存在公共区域、公共设施未及时维护等现象。自2012年12月1日至2015年12月31日，按照前期物业管理服务协议的约定，郭建敏经营的商铺物业管理服务费为3.5元／M²／月320.36M²37个月=41486.62元、公共能耗分摊费为每月0.7元／M²320.36M²37个月=8297.32元、垃圾清运处置费为0.2元／M²320.36M²37个月=2370.66元，合计52154.6元。原审法院认为：1、泰兴汇智公司受泰兴市新航星房地产有限公司委托对泰兴·城市购物广场实施前期物业管理，并不违反法律规定。上海硕福公司作为业主与泰兴汇智公司签订的关于泰兴·城市购物广场10幢101、103、105号房屋前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效。该协议始签于2006年12月28日，双方未约定起止时间，合同中约定，前期物业管理是指：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由泰兴市新航星房地产有限公司委托物业公司对城市购物广场实施的物业管理服务事宜。因业主、业主大会尚未选聘其他物业管理企业，且业主亦事实接受了该物业公司的物业服务，故该前期合同依然有效。2、该房屋实际使用人系郭建敏，泰兴汇智公司为郭建敏提供了物业服务，且租赁合同约定，物业管理费由郭建敏承担，故泰兴汇智公司要求郭建敏给付物业管理费用并无不当，同时要求业主上海硕福公司承担连带责任亦符合法律规定，原审法院予以支持。3、上海硕福公司、郭建敏辩称泰兴汇智公司物业管理服务费不合理，原审法院认为，泰兴汇智公司具有三级物业管理企业资质，其收取的物业管理服务费是根据物价部门的文件规定确定的，且已经物价部门备案，故泰兴汇智公司收取的服务费标准并无不当。4、泰兴汇智公司与业主签订协议后，对泰兴·城市购物广场实施物业管理，对房屋共用部位设施进行了管理，安排清洁员清收垃圾，在城市购物广场设置了安全防范设施，“泰兴·城市购物广场”至今未成立业主委员会，在业主大会选聘物业管理企业之前，泰兴汇智公司有权按照协议约定继续履行物业服务事宜，故郭建敏应按照服务协议及租赁合同约定向泰兴汇智公司交纳相关物业管理费等费用。但由于泰兴汇智公司客观上未能依约全面严格履行自己的义务，故泰兴汇智公司诉求的物业服务费应酌情减少，根据实际情况，减少的比例确定为20%。郭建敏长期拖欠物业管理费，已构成违约，按约应支付滞纳金。协议中关于滞纳金的约定，明显偏高，酌情确定逾期付款滞纳金按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《江苏省物业管理条例》第三十一条、第四十八条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、第七条之规定，
判决如下：
一、郭建敏于判决生效之日起十日内给付泰兴市汇智物业管理有限公司自2012年12月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费33189.3元、公共能耗分摊费8297.32元、垃圾清运处置费2370.66元，合计人民币43857.28元；并支付逾期付款滞纳金（其中1185.33元自2012年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止；14223.94元自2013年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止；14223.94元自2014年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止；14223.94元自2015年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止）。
二、上海硕福商贸有限公司对上述款项承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向泰兴市汇智物业管理有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2060元，减半收取1030元，由郭建敏负担（此款泰兴市汇智物业管理有限公司已预交，郭建敏在还款时一并加付给泰兴市汇智物业管理有限公司）。
上诉人郭建敏不服上述民事判决，向本院提起上诉称：首先，被上诉人服务严重不到位，其收费违反了《物业管理条例》第四十一条“物业管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，收费明显不合理。其次，被上诉人未经业主同意，擅自改变规划设计图纸，私自改建或改变公共部位，牟取私利。因此，被上诉人未能履行其物业服务义务，存在多种损害上诉人及广大业主利益的违约行为，给上诉人造成了很大的经济损失。请求撤销原判，依法改判或者发回重审，并判令被上诉人承担一、二审费用。
被上诉人泰兴汇智公司答辩称，上诉人的上诉事实和理由无事实根据和法律依据，一审已经查明，上诉人与被上诉人及原审被告签订了前期物业管理合同，被上诉人在物业服务协议期间妥善履行了合同规定的义务，其中包括对泰兴·城市购物广场周边商铺的公用设施进行维护和修缮，并提供相应的物业服务，包括卫生保洁、绿化养护及对道路秩序公用设施正常运转提供相应的物业服务，并提供安全巡防。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告上海硕福公司二审中未到庭亦未答辩。二审中，上诉人郭建敏向本院提交了两组证据：第一组为一审判决后拍摄的9张照片，拟证明被上诉人未履行物业服务的相关义务，主要包括将公共广场出租给其他人员进行商业活动，将应该属于业主所有的公共区域出租给其他商户搞小吃广场，在公共通道对摆放的车辆没有进行管理，影响人员通行，堵塞了消防通道，影响小区安全。被上诉人泰兴汇智公司经质证认为：照片中显示的内容与本案无关联性，其他人员进行商业活动的地点与上诉人经营的店面距离较远，不影响其商业活动；小吃广场系政府行为，政府为安置附近拆迁居民，允许其摆小吃摊；关于车辆的存放地点，同样是政府行为，亦没有影响到上诉人的经营。第二组证据为李春贵、曹生的证人证言，拟证明被上诉人未能履行好物业服务合同约定的义务，其违约行为给商户造成损失等情况。被上诉人泰兴汇智公司经质证认为：对两位证人证言的客观性、关联性均不予认可。首先，李春贵的证人证言前后自相矛盾，其自称在鼎尚火锅店工作，但鼎尚火锅店距离讼争商业广场中间隔了一条马路，证人的证言对广场细枝末节能描述的如此清楚，与常理不符；其次，关于曹生的证人证言，证人描述其系商业广场的业主，也在商业广场经营，并与物业公司签订了物业服务合同并交纳相应物业管理费，但陈述内容并不能实现上诉人的证明目的。二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上海硕福公司与泰兴汇智公司于2006年12月28日签订的三份《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》及2011年12月16日上海硕福公司与郭建敏签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，故应认为为合法、有效。现泰兴汇智公司依据前述合同要求上海硕福公司、郭建敏支付物业管理费、公共能耗费、生活垃圾清运费及相应的滞纳金，于法有据，本院予以支持。关于上诉人郭建敏主张被上诉人未能履行其物业服务义务的问题，
本院认为，一审法院已经考虑到泰兴汇智公司客观上未能依约全面严格履行自己的义务，并根据实际情况酌情减少了上诉人郭建敏20%的支付比例，并无不当，本院予以确认。另，上诉人反映的“被上诉人未经业主同意，擅自改变规划设计图纸，私自改建或改变公共部位”等问题，因案涉争议为物业服务合同，上诉人郭建敏可以另行主张。综上，上诉人郭建敏的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2060元，由上诉人郭建敏负担（已交）。本判决为终审判决。
审 判 长 吴玫代审判判员缪翠玲
代理
审判员 陈雨
二〇一六年五月十七日
书 记 员 刘非 来自：