安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖13民终849号
上诉人（一审被告）：李侠。
上诉人（一审被告）：廖多新。上述二上诉人共同的
委托代理人：方茂宏，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被
上诉人（一审原告）：吴秋莎。
被
上诉人（一审被告）：廖超。上述二被上诉人共同的
委托代理人：吴怀矿，系吴秋莎之父。
上诉人李侠、廖多新因与被上诉人吴秋莎、廖超确认合同无效纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2016年3月2日作出的（2015）埇民一初字第07122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法由
审判员吴昊彧担任
审判长，与
代理
审判员李震、ＸＸ组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人李侠、廖多新及其共同的委托代理人方茂宏，被上诉人吴秋莎、廖超及其共同的委托代理人吴怀矿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴秋莎一审诉称：其与廖超自2000年确立恋爱关系，于2008年7月26日共同到南方国际花园选择C8-204室作为结婚用房，以廖超之名单独签订购房合同及住房贷款合同，贷款180000元。房屋交付后，吴秋莎用父母给付的金钱同廖超进行装潢并按月还贷。2010年1月5日，吴秋莎同廖超办理结婚登记、举行结婚仪式入住该房并以两人收入继续按期偿还房屋贷款。2011年8月15日，二人生育一子，取名廖炫宇。2014年年底，吴秋莎查询自己及丈夫房产状况时得知，廖超将名下房产在2013年7月份私自以260000元价格销售给李侠及廖多新。经询问廖超得知，因吴秋莎与廖超发生纠纷闹离婚，为躲避离婚时财产的分割而签订上述协议，且未收到房款。李侠、廖多新及廖超为躲避吴秋莎分割财产，隐瞒事实，恶意串通签订无对价的房屋买卖合同，侵害了吴秋莎的合法权益，请求法院判令：李侠、廖多新与廖超之间房屋买卖合同无效。李侠、廖多新一审答辩称：1、其二人与廖超之间没有签订商品房买卖合同，仅签订了一份房地产买卖契约，房地产买卖契约标的物不仅包含房屋产权，同时还包含土地使用权，范围不同。因此商品房买卖合同与房地产买卖契约不是同一概念。2、吴秋莎既不是商品房买卖合同主体，亦非房地产买卖契约主体，购房款均为李侠、廖多新支付。案涉房屋与吴秋莎无任何法律关系。吴秋莎与廖超于2010年1月5日登记结婚，案涉房屋系李侠于2007年9月23日选定并交付2万元购房定金，2008年7月26日交付首付款88840元（包括定金20000元）并签订了商品房买卖合同，此后此房按揭还款均为李侠、廖多新支付。2013年7月8日，李侠、廖多新将按揭尾款159614.64元一次性支付完毕，涉案房屋的装潢费用也是李侠支付。因此案涉房屋既不是吴秋莎婚前个人财产，也不是其婚后夫妻共同财产。3、案涉房屋产权证上虽记载有廖超的名字，但其只是挂名登记，李侠、廖多新有充分的证据证明购买房屋的出资事实，二人系该涉案房屋实际所有权人。廖超既不是涉案房屋实际出资人，也非实际产权人。4、李侠、廖多新与廖超是在自愿的基础上依法签订的房地产买卖契约，不具有恶意串通、规避离婚财产分割的事实。廖超与吴秋莎在宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民一初字第03479号案件中自认房地产买卖契约为廖超自愿签订，并非闹离婚、规避离婚时分割财产而签订，且该合同标的物并不是夫妻共同财产，即使双方离婚也不存在依法分割该房屋的可能。5、房地产买卖契约在廖超的协助下已经办理了产权过户登记，已经履行完毕。该合同无论从签订主体、签订过程或者签订内容都未违法法律的强制性规定。综上，请求法院驳回吴秋莎的诉讼请求。廖超一审答辩称：1、2008年7月26日，其与吴秋莎、李侠共同到南方国际花园选择C8-204室作为结婚用房，婚后住在婚房内。2、2013年，其与吴秋莎发生争执。当时李侠、廖多新劝廖超离婚，然后逼着廖超去办理过户手续。2013年5月，李侠、廖多新到房管局托人将产权人进行变更登记。吴秋莎并不知情，廖超与李侠、廖多新签订的买卖合同应为无效。一审法院查明：2007年9月，李侠、廖多新与廖超欲购买南方国际花园房屋，并于2007年9月23日预付定金20000元。2008年7月26日，三人与宿州市南方置业投资开发有限公司签订商品房买卖合同一份，以268840元的价格购买南方国际花园C区8#楼0204室，并于签订合同当日现金交付购房款68840元。2008年8月1日，廖超与中国银行股份有限公司宿州分行签订个人一手住房贷款合同一份，贷款180000元用于支付房款。贷款期限30年，自2008年8月1日至2033年8月1日。贷款的偿还方式为按月等额本息还款。2013年7月8日偿清贷款。偿还房贷均是李侠或廖多新经办。2010年6月2日取得房地产权证（房地权证宿字第××号）。2010年1月5日，吴秋莎与廖超结婚，婚后居住在涉案房屋内至今。2013年7月16日，李侠、廖多新与廖超签订房地产买卖契约一份，约定廖超将南方国际花园C区8#楼0204室的房产份额以260000元的价格转让给李侠、廖多新，廖超于当日出具260000元收条。2013年7月23日，李侠、廖多新取得房地产权证（房地权证宿字第××号）。2015年，廖超、吴秋莎以李侠、廖多新为被告提起诉讼【（2015）宿埇民一初字第03479号】，要求李侠、廖多新支付260000元购房款。2015年8月11日，廖超、吴秋莎撤诉，一审法院准许并作出民事裁定。一审法院认为：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，该不动产是一方婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。若该不动产是一方婚前个人财产与婚后共同财产的混合体，必须符合以下条件：1、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；2、以个人财产支付首付款；3、并在银行贷款；4、婚后用夫妻共同财产还贷；5、不动产登记于首付款支付方名下的。涉案房屋是在吴秋莎与廖超结婚前由廖超、李侠、廖多新签订的购买合同，以廖超的名义在银行贷款，于2013年7月23日前登记在李侠、廖多新及廖超名下。在支付首付款时，廖超与李侠、廖多新共同生活，且廖超有工资收入，可以认定首付款是用家庭共同财产支付。虽然吴秋莎与廖超所举证据不足以证实婚后用夫妻共同财产还贷，但综合双方所举证据分析，应当认定婚后用夫妻共同财产还贷，其理由如下：1、李侠家庭有现金支付的习惯，案涉房屋的首付款是现金交付，偿还银行贷款仅有3笔是转账，其余均是现金，廖超将现金交给李侠的情况，偿还银行贷款每笔金额均在1000元左右，家庭成员间收交现金出具收据不是常态。2、李侠、廖多新及廖超签订房地产买卖契约，约定廖超将房产份额以260000元的价格转让给李侠、廖多新，如果廖超没有出资购房，李侠、廖多新为何以接近购入价购买廖超的房产份额，李侠、廖多新没有给予合理的解释。因此可以认定案涉房屋在2013年7月23日前是吴秋莎与廖超的婚后共同财产、李侠与廖多新的个人财产与廖超的婚前个人财产的混合体。案涉房地产买卖契约没有征得吴秋莎的同意，侵害了其合法权益，应属无效。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：廖超、李侠、廖多新于2013年7月16日签订的关于南方国际花园C区8#楼0204室房地产买卖契约无效。案件受理费80元，由廖超负担40元、李侠负担20元、廖多新负担20元。李侠、廖多新不服一审判决，向本院提起上诉称：1、案涉房屋是由李侠于2007年9月23日选定，并交纳定金。购买房屋时之所以将廖超列为房屋权利人，是因为李侠与廖多新年龄较大，无法办理房屋按揭。一审法院认定由廖超、李侠及廖多新购买属认定事实错误。2、李侠与廖多新一审申请法院调取的证据足以证明购房款由其二人支付，廖超在录音中也承认未支付购房款及房屋装修款，其与吴秋莎也未能提供证据证明婚后偿还房贷的事实，案涉房屋是李侠与廖多新的夫妻共同财产。3、廖超与吴秋莎在起诉李侠、廖多新支付购房款纠纷案件中自认廖超与李侠、廖多新签订的房地产买卖契约有效，并在此前提下主张260000元购房款。后廖超与吴秋莎撤回该案起诉，并在当日书写本案诉状，开始要求解除房地产买卖契约，后变更为要求确认无效，在本案诉状中，廖超与吴秋莎关于事实的陈述与之前撤诉案件诉状的事实相矛盾。4、吴秋莎并非房屋登记的权利人，不是房屋的共有人，其称与廖超支付了购房款，但未能提供证据证明，不能以推理的方式认定廖超与吴秋莎结婚就在婚后必然偿还房贷。5、房屋的转让价格不应当作为认定买卖合同无效的依据，并且李侠与廖多新已经将购房款如数支付给廖超。6、吴秋莎自认于2013年7月16日得知案涉房地产买卖契约的签订，提起本案诉讼已经超过法律规定的两年诉讼时效期间。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回吴秋莎的诉讼请求。吴秋莎与廖超二审共同答辩称：1、房屋为廖超、李侠与廖多新共同出资购买，并非李侠单独选购。廖超婚前工资交给李侠、廖多新保管，房屋首付款应当视为三人共同支付。吴秋莎与廖超结婚后，工资已经融入家庭共同经济收入中，任何家庭成员购置物品的行为均是共同行为，以此继续偿还房贷，其二人已是房屋的共有权利人。2、李侠与廖多新拒不支付260000元购房款，吴秋莎与廖超提起诉讼并不存在承认合同效力的问题。3、廖超一审并未认可录音的证明效力，且无其他利害关系人佐证，不具有法律效力。4、吴秋莎2014年底查询自己与廖超名下房产状况时得知权利被侵害，于2015年8月11日提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。请求驳回上诉，维持原判。二审中，李侠、廖多新提供如下证据：1、李侠、廖多新病例及报警记录，以证明其二人与廖超长期存在家庭矛盾，三人无恶意串通的基础；2、吴秋莎日常记账本，以证明吴秋莎记账本中并无支付房贷的记录，其二人并未偿还房贷；3、李侠账户银行流水，以证明李侠与廖多新偿还房贷的事实；4、取款凭证原件，以证明李侠与廖多新支付260000元购房款的事实。吴秋莎与廖超质证认为：证据1的真实性无异议，报警记录在房地产买卖契约签订及房屋过户之后，与本案无关联性；证据2的真实性无异议，吴秋莎记账内容并不完整，不能证明其与廖超未偿还房贷；证据3的真实性无异议，廖超自2005年至2010年的工资发放方式是现金，当时均由廖多新领取，由李侠与廖多新保管用于购房；证据4的真实性不予认可。吴秋莎与廖超二审提供一份行政处罚决定书，以证明廖超与吴秋莎发生肢体冲突，廖超被拘留，同年7月26日李侠、廖多新串通廖超将案涉房屋进行过户。李侠与廖多新质证认为：对证据的真实性无异议，与案涉房地产买卖契约无关联性。本院对上述证据认证意见如下：李侠与廖多新提供证据1中报警时间及李侠、廖多新住院时间均在房地产买卖契约签订日期之后，对该份证据的关联性本案不予认定；证据2只是吴秋莎一段时间内对于生活收支的记录，并不完整，不能作为认定其与廖超是否偿还房贷的依据，对其证明效力本案不予认定；廖超与吴秋莎对证据3的真实性无异议，本案对其真实性予以认定；证据4系取款凭证，无法证明取款用途及钱款去向，对其证明效力本案不予认定。李侠与廖多新对吴秋莎及廖超提供证据的真实性无异议，本案对其真实性予以认定。本院
经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明：2007年9月23日预交定金20000元收据载明交款人为李侠，2008年7月26日首付款收款收据载明付款户名为廖超。2010年6月2日，案涉房屋取得房地产权证，廖超为权利人，共有人系李侠与廖多新。2013年7月4日，李侠自其账户取款158000元，并于2013年7月8日在廖超还贷账户存款160000元，当日转账支出159614.64元，案涉房屋贷款提前清偿完毕。
本院认为：归纳当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点是：廖超与李侠、廖多新之间签订的房地产买卖契约效力应当如何认定。吴秋莎认为案涉房地产买卖契约无效的理由是其系案涉房屋的共有人，廖超、李侠与廖多新恶意串通，侵害其合法权益。因此，吴秋莎主张能否成立需判断其是否系案涉房屋的共有人以及廖超、李侠与廖多新是否存在恶意串通情形。案已查明，案涉房屋定金及首付款的交付、商品房买卖合同的签订、部分房贷的偿还均在吴秋莎与廖超结婚之前，房屋最初登记在廖超名下，李侠与廖多新为共有人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。虽然本案并非离婚案件中涉及的财产分割纠纷。但上述法律规定对于类似房屋在离婚案件中如何处理涉及对房屋的性质作出规定。现吴秋莎与廖超主张婚后以夫妻共同财产偿还房贷，一审法院自银行调取了向廖超还贷账户存款的银行底单，廖超一二审承认底单上“廖超”的签字绝大部分是李侠代签，且案涉房屋贷款于2013年7月8日提前偿还完毕，最后一笔尾款159614.64元显示自李侠银行账户取出，亦由李侠存入还贷账户；廖超庭审中主张该笔款项包含了其婚前存放在父母处的工资，但其与吴秋莎未能举证证明该笔款项中包含或者系其二人婚后财产；因此，案涉房屋首付款、部分房贷系婚前支付，最后一笔近160000元房贷也非吴秋莎、廖超婚后财产支付，相比较于房屋购买时的价格，即便吴秋莎与廖超存在以婚后财产偿还房贷的事实，对于全部房款及利息所占比例较小，结合上述法律关于类似房屋的处理方式，如未经吴秋莎同意处分房屋，吴秋莎仅享有债权请求权，而非其主张的对房屋享有共有权。因此，吴秋莎主张系案涉房屋共有人，廖超、李侠与廖多新恶意串通侵害其合法权益，要求确认房地产买卖契约无效的理由不能成立，本院不予支持。另，《中华人民共和国民法通则》规定的两年的诉讼时效期间适用于债权请求权。吴秋莎要求确认协议无效属于形成权之诉，并不适用上述法律关于两年诉讼时效的限制。故，李侠与廖多新此节上诉理由无法律依据，本院不予支持。综上，一审判决虽认定事实清楚，程序合法，但适用法律错误，导致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）埇民一初字第07122号民事判决；
二、驳回吴秋莎的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由吴秋莎负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴昊彧
代理
审判员 李 震
代理
审判员 曹 志
二〇一六年五月十七日
书 记 员 张 猛附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：