福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第4069号原告福州铭生源物业管理有限公司，住所地福州市台江区。法定代表人仇德坚，总经理。委托代理人黄龙昌，福建金欧律师事务所律师。被告林金祥，男，1953年11月25日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。
原告福州铭生源物业管理有限公司与被告林金祥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄龙昌到庭参加诉讼。被告林金祥经本院公告送达，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告住所位于福州市仓山区白湖亭高坂路8号的福和御园小区。因该小区未成立业主委员会，从而无法以业主委员会名义聘请物业公司提供物业服务。福和御园小区所在的仓山区盖山镇华彩社区委托原告自2013年1月1日起为该小区提供物业服务，双方签订《物业管理服务合同（临时）》，合同约定滞纳金为日千分之三，高于法律允许，原告诉请时主动降至法律允许范围。该合同已于2013年3月31日经福州市仓山区住房保障和房产管理局备案，福州市物业服务合同备案证明编号为“仓物备字（2013）第004号”。原告接受委托后依约向该小区业主提供物业服务，但被告没有在原告服务期间就其所有或使用的4＃402单元按时缴纳物业服务费用，拖欠2013年1月至2014年12月的物业费3175.2元及2013年1月至2014年12月间的公摊水电费452.6元，以上共计3627.8元。原告多次发函催告被告支付上述款项，但被告一再推诿，拒不支付。为此，原告诉至本院。原告请求：1.判令被告偿还原告物业服务费及公摊水电费计3627.8元，并从2015年1月1日起以3627.8元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期付款违约金，直至还清欠款之日止（暂计至起诉之日共653元）；2.判决被告负担本案诉讼费用。原告向本院提供了下列证明资料：1.资质证书，证明原告从事物业服务的资格；2.物业管理服务合同（临时），3.福州市物业服务合同备案证明，共同证明福州市仓山区盖山镇华彩社区委托原告自2013年1月1日起对被告所在的福和御园小区提供物业服务，该合同已于2013年3月11日经福州市仓山区住房保障和房产管理局备案；4.物业服务费缴费通知单，5.关于催缴物业费及公摊水电费的律师函，共同证明原告已就被告欠款进行多方催缴；6.福州市房屋权属登记信息查询证明，证明被告是福和御园小区（产权证登记为福和苑）业主及其所拥有房产的房屋面积情况；7.（2012）仓民初字第221号民事判决书，8.执行申请书，共同证明生效判决确认被告所在福和御园小区的前期物业服务费的收费标准为每月每平方米人民币1.2元；9.年度业主收费主帐，证明福和御苑小区因未成立业主委员会而由华彩社区委托原告对该小区进行管理，物业服务费的收费标准沿用此前的每月每平方米人民币1.2元，该标准已得到广大业主（含被告）认可；10.公摊水费缴费发票，证明原告缴交福和御园小区公摊用水的水费情况。被告未提交书面答辩意见及证据。经法庭质证和审查，原告证据4、证据5因无法体现原告已经将该材料有效送达给被告，不能作为本案认定事实的根据。原告证据9因系原告自行制作的，不能作为本案认定事实的根据。原告证据10因无法体现被告应付的公摊水费，不能作为本案认定事实的根据。原告提交的其他证据，因被告未到庭参加诉讼，视为放弃到庭质证的诉讼权利，本院确认原告所提交的其他证据可作为本案认定事实的根据。根据本案现有证据，本院确认如下事实：被告系福州市仓山区科技园高坂路8号福和苑4#402单元房的业主，其房屋面积109.51平方米。2006年7月18日，福建福和房地产开发有限公司与福建兰庭物业管理有限公司签订《福和御园前期物业服务合同》，约定福和御园小区多层带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。之后，福建兰庭物业管理有限公司退出福和御园小区前期物业管理服务。2013年，福州市仓山区盖山镇华彩社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订一份《物业管理服务合同（临时）》，约定甲方委托乙方对福州市仓山区高坂路8号福和御园（产权证登记为福和苑）进行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人，本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任；临时委托管理权限至福和御园小区业主委员会成立；合同有效期内突发性紧急抢救排险工程费用，由乙方先行垫付，按相关物业产权人拥有的建筑面积比例分摊，由甲方负责于工程开工起15日内收缴，逾期未交纳的，按应分摊金额的0.3%按日交纳滞纳金等。2013年3月11日，福州市仓山区住房保障和房产管理局向原告出具《福州市物业服务合同备案证明》，证明福州市仓山区盖山镇华彩社区委托原告为福和御园提供物业服务，期限自2013年1月1日至业主大会召开后，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告依约进行物业服务，但被告自2013年1月1日起拖欠物业服务费至2014年12月31日止。为此，原告诉至本院。
本院认为，福州市仓山区盖山镇华彩社区委托原告为福和御园小区提供物业服务，双方签订《物业管理服务合同（临时）》，并经福州市仓山区住房保障和房产管理局备案，该合同效力及于小区的全体业主。原告已依约为小区业主提供物业服务，被告作为小区业主，也应履行向原告交纳物业服务费的义务。原告物业资质等级为三级企业，参考福州市物价局与福州市住房保障和房产管理局颁发的指导性收费标准（其中2013年12月份之前收费标准为0.88-1.10元／平方米，2014年1月份起收费标准为1.15-1.35元／平方米），原告按每月每平方米1.2元延续收取该小区的物业服务费，应以该收费标准为限，故2013年1月1日至2013年12月31日物业服务费按每月每平方米1.1元计算，被告拖欠原告物业服务费共计1445.5元（1.1元／平方米×109.51平方米×12个月）。原告要求被告按每月每平方米1.2元支付2014年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费共计1576.9元（1.2元／平方米×109.51平方米×12个月），符合上述收费标准，本院予以支持。因此，被告应支付原告物业服务费共计3022.4元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告对被告应缴纳的物业费应进行书面催交，在催交后被告仍不履行的情况下才有权主张逾期付款违约金。本案中，原告未能提交有效证据证实其在起诉前进行催交的事实，且原告与福州市仓山区盖山镇华彩社区签订的《物业管理服务合同（临时）》未约定被告逾期支付物业服务费的违约责任，故原告诉请被告支付2015年1月1日起至还清欠款之日止的逾期付款违约金，没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付2013年1月至2014年12月间的公摊水电费452.6元，无证据予以证实，本院对原告该主张不予支持。被告林金祥经本院公告送达，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告林金祥应于本判决生效之日起十日内支付原告福州铭生源物业管理有限公司物业服务费3022.4元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。诉讼费50元，由原告福州铭生源物业管理有限公司负担15元，被告林金祥负担35元。被告应负担的诉讼费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费票据）由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 张文捷
人民陪审员 高 嵘
人民陪审员 林美芳
二〇一六年五月十七日
书 记 员 杨 敏附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”