广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初3966号原告郑惠民，男，汉族，1967年5月24日出生，住广东省东莞市。委托代理人唐浩锋，梁惠仪，分别系广东迎君律��事务所律师、实习律师。被告陈婉荷，女，汉族，1971年6月10日出生，住广东省东莞市莞城区。委托代理人张文丽、钟梓君，分别系广东格雷兄弟律师事务所律师、辅助人员。第三人黄慧贞，女，1968年12月7日出生，住香港特别行政区。
原告郑惠民诉被告陈婉荷、第三人黄慧贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法由
代理
审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告郑惠民及其委托代理人唐浩锋，被告陈婉荷的委托代理人张文丽、钟梓君到庭参加诉讼，第三人黄慧贞经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑惠民诉称，2015年12月20日，原、被告在满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司的居间斡旋下签订了一份《房地产买卖合同》（合同��号：NO:0011212），被告以总楼价人民币300万元购买原告位于东莞市南城区东骏路28号东骏豪苑二期多层公寓M-xx号的商品房，并约定付款方式及违约责任。合同签署当日，被告向原告支付了购房定金20000元，但时至今日，原告多次联系被告到相关部门办理交易、按揭等相关手续，但被告仍无动于衷。为此，原告于2016年1月12日、1月18日两次发函至被告，要求其分别于2016年1月18日、1月23日前按约办理银行按揭、支付购房款及其他合同义务，但被告在2015年1月18日书面通知原告要求单方面解除合同，导致本合同未能如期顺利履行，给原告造成了严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告及第三人于2015年12月20日签订的《房地产买卖合同》于2016年1月18日已解除；2、被告向原告支付违约金人民币300000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告陈婉荷辩称，一、原告无权单方提起本案诉讼。原告和第三人是共同卖方，案涉房屋也是原告和第三人共有，现原告单方起诉明显不符合法律规定。
二、原告和第三人违约，被告依法可以解除合同。被告为改善居住环境有意购买舒适、环境幽静的住房，于2015年12月20日下午看房时询问原告和第三人“案涉房子周围吵不吵？”，原告及第三人回答“不吵”，故双方在中介的居间下签订《房地产买卖合同》，并支付20000元定金。但原告在12月23日再次看房时发现案涉房屋紧挨地下车库，车库大门是防空设施设计，防空门前的踏板是铁板组成，汽车进出碾压时会发出强烈的撞击声，该声音通过案涉房屋旁边的通风取光口传到地面。因被告及家人睡眠不好，对噪音特别敏感，故被告多次与中介、原告沟通要求解除合同，但原告坚持说没有噪音，不同意解除合同。被告无奈于12月30日向原告、第三人和中介分别发出书面解除合同通知，并多次打电话或通过中介希望与原告、第三人协商解决解除合同的善后事宜，但无法协商一致。原告和第三人没有履行如实告知义务，故意隐瞒房屋有噪音的事实，致使原告不能实现安心居住的合同目的，原告和第三人的行为构成违约，被告依法可以解除合同。
三、合同约定首期楼款是在卖方涂销抵押后付款，卖方至今没有办理涂销抵押手续，被告支付首期楼款的条件尚未成就，无权要求被告按合同约定支付违约金。
四、原告已收取被告20000元定金，又以被告违约要求支付违约金300000元明显不符合法律规定。
五、退一步讲，原告主张被告支付300000元违约金明显高于造成的损失，应予以减少。案涉房屋的现状自始至终没有发生变化，原告没有损失，2015年12月至今东莞房价持续上升，案涉合同���除后，原告和第三人可以以更高的价格将房屋另行出卖，能获取更多利益。被告在6天内通过电话、10天内通过书面方式告知原告要解除合同，已尽最大努力减少损失发生，且被告并非无故解除合同，实有不可接受的合理，被告买房是为了改善自住，而非用于投资，更不是故意违约，制造麻烦，同时原告存在没有告知被告有噪音的过错。第三人黄慧贞庭后向本院提交书面情况说明，称第三人与原告是夫妻关系，同意原告单独向被告主张权利，对原告将其列为第三人没有意见。
经审理查明，2015年12月20日，原告和第三人作为卖方、被告作为买方，在经纪方满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司的居间下签订编号为0011212的《房地产买卖合同》，约定：1、交易物业位于东莞市南城区东骏路28号东骏豪苑二期多层公寓M-xxx，包含车位两个，总楼价为3000000元；2、因买方或卖方违反本合同约定，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金。合同附件约定：1、付款方式为买方须在2015年12月20日支付卖方定金20000元；首期楼款（含定金）1000000元，因所售物业已办理抵押登记，需涂销抵押后付款，赎契出资方为卖方；楼价余款2000000元按揭付款，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行开设的账户内。同日，原告收取被告定金20000元。2015年12月30日，被告向原告及第三人邮寄送达《解除合同通知书》，以卖方及经纪方没有履行如实告知义务致使买方不能实���安居的合同目的，买方正式通知卖方及经纪方解除《房地产买卖合同》，《房地产买卖合同》自本通知到达时解除。邮件全程跟踪查询结果显示该邮件于2015年12月31日11时06分妥投本人收，11时07分显示未妥投，原因是收件人不在指定地址，下一个工作日再投，2016年1月18日17时33分妥投他人收黄小姐。经本院发函，东莞市邮政速递物流有限公司东莞大宝营销中心回复称因客户临时改变收件地址导致负责网点由金洲网点转至大莹网点，转移过程中因内部员工操作失误导致错误录入签收信息产生两个签收时间，真实的签收时间为2016年1月18日17时33分，并提供签收时间的证明材料为证。被告对该回复不予确认，认为存在人为阻扰邮件投递情况，且原、被告在合同中有约定地址，收件地址不能随意变更。双方确认案涉合同已经解除，原告主张合同解除时间为2016年1月18日，是被告违约解除合同；被告则称原告没有如实告知房屋有噪音的情况构成违约，原告于2015年12月31日收到被告《解除合同通知书》时合同解除。被告提供微信聊天记录、短信记录和电话录音拟证明原告、第三人和中介在签订合同时承诺案涉房屋不存在噪音及双方沟通解除合同事宜，其中被告于2015年12月25日与中介工作人员钟致爱的微信称“家公家婆说地下车库噪音比较大，他们不喜欢，你们说没有噪音，其实噪音挺大的，尤其是负2楼，老人家和我睡眠不好，对噪音敏感”，钟小姐称“而去房子不吵的，影响都不大”；短信显示被告分别于12月27日和12月31日向原告发送信息表示歉意及有诚意协商做好善后工作；电话录音显示被告于2016年1月19日致电原告称“我跟我家婆睡眠不是很好，我们觉得那个房子的噪音会影响我们的生活和居住，不得已跟你解除合同，当时签��同也问过你有没有噪音、会不会听到声音，你当时跟我说没有啊”、“我们觉得时间比较短，想跟你协商，可不可以在解除后你可以没收我们的定金，同时我们可以再给一两万元赔偿给你”，原告称“我在那里住了那么多年，不论白天还是夜晚，一点声音也听不到，根本就不符合事实”、“你的这个条件我是不接受的，我的看法已经和中介说了，你可以问她，如果她不说只有三方坐在一起对证说”。原告对上述证据真实性确认，但主张不能证明原告没有按合同约定履行告知义务，原告在该房屋居住多年没有感受到噪音，被告在签订合同前4次到案涉房屋考察，被告没有证据证明案涉房屋存在噪音且噪音达到不能居住的条件。被告提交门诊病历及发票证明其患有失眠长达两年，对房子的环境要求和安静程度比一般人高，原告认为该证据产生时间在2016年1月15日之后，与���案无关。被告提交东莞阳光网新闻报告、南城房价网及东莞搜房网的统计报告证明春节过后东莞房价快速上涨，案涉房产升值，原告和第三人不会因被告解除合同而造成损失。原告对该证据不予确认，是民间统计的估算预期统计结果，不能代表案涉房屋必然升值。原告提供个人贷款还清证明书、房地产他项权证证明其已按合同约定在2016年1月8日将购房贷款还清，该款项是原告向外借贷，提前还款不仅增加了费用也增加了原告的承受能力；原告提供房地产权证证明案涉房屋仍登记在原告名下没有转让，时间成本也是损失。被告确认上述证据的真实性，但主张原告是在被告出具《解除合同通知书》后才办理还款注销抵押登记，属于违约行为，被告多次建议原告尽快出售案涉房屋，且楼价持续上升原告不存在损失。被告认为原告未在合同签订后及时办理注销抵押登记构成违约，原告则称被告在合同签订后第六天口头向原告提出解除合同，故原告没有马上办理赎楼手续，且被告并非因为原告没有办理赎楼手续而解除合同。以上事实，有房地产买卖合同、律师函、快递单、快递查询结果、解除合同通知书、房地产权证、房地产他项权证、招商银行个人贷款还清证明、邮件全程跟踪查询、定金收据、邮件查询结果、律师函、快递单、快递查询结果、微信聊天记录、短信记录、东莞阳光网新闻报告、南城房价网、东莞搜房网的统计报告、电话录音及光盘、录像及房屋结构平面图、门诊病历及发票、关于收件人郑惠民邮件的情况说明、EMS底单、真迹查询以及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，《房地产买卖合同》中原告、第三人和被告就转让案涉房屋相关事宜达成协商一致的真实意思表示，相关内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。被告解除合同的通知已到达原告和第三人，本院据此确认案涉《房地产买卖合同》已经解除。关于合同解除时间。被告向原告发出《解除合同通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，被告要求解除合同的通知到达原告和第三人时合同解除。根据东莞市邮政速递物流有限公司东莞大宝营销中心出具的情况说明及邮件全程跟踪查询结果可知，邮寄通知书的快递签收时间是2016年1月18日，故本院认定案涉合同于2016年1月18日解除。关于合同解除原因。被告主张原告、第三人未如实告知案涉房屋有噪音的事实导致被告安居的合同目的无法实现。《房地产买卖合同》未对房屋的安静条件作出明确约定或对房屋周边噪音情况作出限���性约定，被告提交的微信记录和电话录音均无法证明合同签订时原告、第三人承诺案涉房屋不存在噪音，被告也没有证据证明案涉房屋存在明显噪音且噪音达到不能居住的程度，被告主张合同目的无法实现缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，并认定被告于2016年1月18日要求解除合同属于单方解除合同。被告主张原告违约缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同解除的后果。被告单方解除合同构成根本性违约，双方签订的《房地产买卖合同》约定“守约方有权要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金”，原告据此诉请被告支付违约金300000元，被告则主张违约金远远高于造成的损失请求予以减少。结合双方的陈述及被告提交的证据可知，被告在合同签订后第六天即向中介和原告提出房屋噪音大要求解除合同，此后也分别以短信、书面邮寄解除合同通知书及电话方式多次与原告积极沟通解除合同的赔偿事宜，且原告未能举证证明其因被告违约导致的损失情况，故本院认定案涉合同约定的违约金属于过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合考虑原告的实际损失及预期利益，结合案涉合同的履行情况及被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为80000元。原告超出该标准的诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》��六十四条、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、确认原告郑惠民、第三人黄慧贞和被告陈婉荷签订的《房地产买卖合同》于2016年1月18日解除；
二、被告陈婉荷应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告郑惠民违约金80000元；
三、驳回原告郑惠民其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元（原告已预交），由原告郑惠民负担2126元，被告陈婉荷负担774元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理
审判员 刘秋霞二Ｏ二Ｏ一六年五月十七日
书 记 员 简凤娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可���约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百��之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：