湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书（本案上诉中）（2016）鄂1022民初321号
原告：公安县海通烟花爆竹有限公司，住所地公安县夹竹园镇黄金口安全区。
法定代表人：王建国，该公司董事长。
委托代理人：魏文忠，男，该公司员工。
委托代理人：谭波，湖北荆辉律师事务所律师。
被告：刘后友，男。
第三人：公安县华泰烟花鞭炮有限公司，住所地公安县孟家溪镇永新村。
法定代表人：黄文忠，该公司总经理。
委托代理人：胡培军，公安县正义法律服务所法律工作者。
原告公安县海通烟花爆竹有限公司（以下简称海通公司）与被告刘后友、第三人公安县华泰烟花鞭炮有限公司（以下简称华泰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理。在审理过程中，因案情复杂，本院于2016年4月5日将该案转为普通程序，于2016年5月11日再次公开开庭进行了审理。原告海通公司法定代表人王建国及其委托代理人谭波、被告刘后友、第三人华泰公司法定代表人黄文忠及其委托代理人胡培军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海通公司诉称：被告刘后友于2013年取得位于公安县孟家溪镇永新村证号为公集用（2013）第00XXX号、公集用（2013）02XXX号宗地土地使用权。2013年11月28日，原、被告签订了一份《土地使用权转让协议》（以下简称转让协议），由被告刘后友将上述两宗地使用权转让给原告，原告向被告支付转让费3000000元，原告已履行。2014年3月2日，被告以转让费价格偏低，双方即再次签订一份协议，将转让款增加800000元，同时约定被告应当自协议签订之日起10日内协助原告办理过户手续。协议签订后，原告又向被告支付800000元，被告亦将两宗土地的使用权证移交给原告。此后，被告一直以各种理由推诿，不协助原告办理土地使用权过户手续。请求判令被告继续履行转让协议，将位于公安县孟家溪镇永新村证号为公集用（2013）第00XXX号、公集用（2013）02XXX号宗地的土地使用权过户登记为原告名下。原告海通公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明原告的基本情况、诉讼主体资格。证据二，身份证，证明被告的基本情况。证据三，土地使用权转让协议，证明原、被告就土地使用权转让达成协议。证据四，永新村委会证明，证明土地所有人同意转让。证据五，收条及打款凭证、说明，证明原告已付380万元转让款。证据六，土地使用权证，证明被告已将土地使用权证交付原告。证据七，税票，证明原告为办土地使用证过户手续缴纳税款。证据八，说明，证明原、被告不同意场内建设方进行项目建设。证据九，合作经营协议，证明被告将已转让给原告的土地使用权再次出资与建设方合作经营。证据十，照片，证明2015年5月26日土地现状。证据十一，房产评估报告及华泰公司提供的建议，证明2015年6月经评估，土地上建筑物价值为338.7499元，华泰公司单方面提供建筑费用比评估价值多出1128711元。证据十二，费用明细表、土地流转合同、土地出租承包合同、说明，证明被告刘后友于2012年5月20日取得土地使用权、黄文忠与永新村的合同在刘后友之后，该合同已废除。
被告刘后友辩称：原告与被告签订转让协议是在原告保证第三人不受损失的情况下签订的，之所以不能履行转让协议是因为地上建筑物等财产收购问题无法达成协议。现要求终止原、被告之间的土地使用权转让协议。被告刘后友未提交证据第三人华泰公司陈述：1.原、被告之间签订的转让协议主体不合格，作为转让方的刘后友取得土地使用权的方式是租赁，依法只能在征得出租人同意的情况下转租，而无权出让或转让，故原、被告之间签订的土地使用权转让协议违法、无效。2.被告刘后友与第三人合伙在先，与原告签订转让协议在后，且第三人在原、被告签订转让协议之前已投入大量的人力财力进行基础建设，作为该宗土地上的建筑物、构筑物的投资人，对该宗土地的转让享有共有权。原、被告在未征得第三人同意，未对第三人资产进行处理的情况下签订转让协议损害了第三人的合法权益，转让协议无效。3.原告与被告签订转让协议已两年多，其转让之土地一直由第三人占有、使用、施工，一没交付，二没登记。依据物权法的规定，未经登记转让的物权不发生效力。第三人华泰公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，营业执照、法定代表人身份证明，证明主体资格及法定代表人身份证明。证据二，调查笔录，证明：1.原告与刘后友签订“转让协议”前土地使用权人刘后友与第三人系以本案争议土地为标的合作经营关系，即合作协议在先；2.原、被告签订“转让协议”一是恶意串通损害第三人的利益。二是“转让协议”没有征得房地产共有人的同意。有违法律规定；3.原、被告签订“转让协议”时，由第三人投资的，合作经营项目华泰公司基本建设工程已基本竣工完成；4.“转让协议”签订后至今，一没有实际交付土地标的物，二没有办理相关的转移登记手续。三是争议土地及相应建筑由第三人控管。证据三，土地出租承包合同，证明该合同系2013年1月19日由第三人法定代表人黄文忠与争议土地所有人永新村所签；证明2013年1月起第三人就在争议之地开始筹划公司基本建设。证据四，工程咨询涉及合同、建筑工程承包合同等，证明在原、被告签订“转让协议”之前，第三人已完成现有地面建筑基本建设工程。证据五，照片，证明第三人已在争议之地上的基本建设情况现状照片。证据六，平面图，证明该平面图为华泰公司全部用地图，总面积为13872平方米。而争议之地仅8188平方米。其证明目的为诉争之地与第三人另行征用的土地客观上已形成整体不可分割。证据七，土地租赁合同，证明原、被告签订转让协议前，第三人征地与刘后友合作经营的证明。证据八，合作经营协议，证明第三人与被告刘后友将继续合作经营，并补签了书面合同。针对第三人的陈述，原告辩称：1.原、被告签订的转让协议是在双方自愿的原则基础上签订的，合法有效。2.第三人在转让土地上修建的建筑至今没有取得“两证明一书”为非法建筑，不受法律保护。
经审理查明：2012年5月20日，被告刘后友以村集体组织成员的名义，以30000元的价格，以租赁承包的形式取得公安县孟家溪镇永新村十组原学校旧址30年的土地使用权（承包期为2012年5月20日至2042年5月20日，每年承包费1000元）。后于2013年7月10日、2013年11月12日，经政府登记，刘后友取得两份土地使用权证。该使用权证载明刘后友为土地使用权人，地号为22-11-08-XXX、22-11-08-XXX，座落孟家溪镇永新村十组，使用权面积2332.78㎡、5855.21㎡，使用权类型分别为集体建设用地流转与租赁，用途为仓储用地，土地使用权证编号分别为公集用（2013）02XXX号、公集用（2013）第00XXX号，终止日期分别为2043年8月27日、2042年5月20日。2013年11月28日，原告海通公司与被告刘后友签订一份《土地使用权转让协议》，主要内容约定：刘后友将位于公安县孟家溪镇永新村十组的集体土地使用权转让给海通公司，使用年限30年，土地证号为02XXX号、00XXX号、2332.**㎡、5855.21㎡；整体土地使用权转让费300万元，分两次付清，即签订协议之日付款150万元，2014年1月上旬付款150万元；自协议签订之日起10日内，场内停止建设，场内建筑物由出让方会同建设方协商实事求是给予补偿。2014年3月2日，原、被告又签订一份土地使用权转让协议，协议的基本内容与前一份相同，只是将土地使用权转让费增加至380万元。两份协议签订前后，海通公司支付刘后友土地转让款3800000元，刘后友于2014年1月19日、2014年3月3日向海通公司出具两张收条，收款金额分别是3000000元、800000元。转让协议签订后，被告刘后友以未能按转让协议要求与第三人就“场内建筑物”的投资“补偿”达成协议为由，一直未实际交付转让土地，也未协助海通公司办理土地使用权变更登记。另查明：2013年初，因原公安县孟家溪镇永新村小学旧址上的树木砍伐完毕，空出的土地准备进行重新规划建设，该土地承包人刘后友邀约朋友黄文忠（华泰公司法定代表人）筹建“公安县华泰烟花鞭炮有限公司”，准备经批准后经营烟花爆竹。2013年1月29日经刘后友出面协调，公安县孟家溪镇永新村与黄文忠签订了《土地出租承包合同》，2013年7月、11月刘后友取得原公安县孟家溪镇永新村小学旧址的土地使用权证，在此期间，黄文忠筹集资金，一方面组织基建施工，一方面以自己或华泰公司的名义签订施工建设合同、与周边农户和永新村签订土地租赁合同（租赁土地5684平方米），以适应华泰公司经营场所的需要。2013年下半年，在华泰公司租赁土地完成后、基建施工进行中，刘后友与黄文忠产生矛盾，沟通不成，刘后友在未征得黄文忠同意和未对正在建设的工程进行处置的情况下将登记在自己名下的土地转让给海通公司，但该土地一直由第三人华泰公司占有使用并继续进行工程施工，2015年下半年全部工程竣工验收。2015年10月27日华泰公司正式成立，为自然人独资的有限责任公司，法定代表人黄文忠。2016年1月20日，第三人华泰公司法定代表人黄文忠与被告刘后友签订一份合作经营协议，主要内容约定：甲方（黄文忠）以地面资产投资，乙方（刘后友）以公集用（2013）02XXX号、公集用（2013）第00XXX号土地使用权投入合作经营成立公安县华泰烟花鞭炮有限公司；合营期限为土地使用权限及续展期限（合营期内，全部有效资产为甲方所有）；公司由甲方任法定代表人并主持全面经营管理工作，乙方不参与盈亏分配；甲方经营期内每年向乙方支付税后工资及费用30万元；甲方在签订协议时一次性向乙方缴纳一定数量的履约保证金，本协议生效后乙方上述集体土地使用权由甲方行使，乙方应保证维护甲方相关权益；本协议经双方签字，乙方收到甲方履约保证金时生效。2016年2月4日，原告海通公司向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告及第三人提交的证据在卷佐证，经庭审举证、质证，其证据能形成完整的证据链，能够证明本案的客观事实，本院采信。
本院认为：1.根据“土地法”和“国务院授权的有关农民集体建设用地流转的规定”，土地使用者，对土地使用权再流转，只能在已取得的土地使用权的性质和权限内行使，即出让取得的方能转让、发租和发包。而租赁和承包取得的土地使用权，只能在征得土地所有人同意的情况下转租、转包，流转土地使用权。本案诉争的土地使用权是被告刘后友以租赁承包的形式取得。因此，该土地使用权只能转租，无权转让。2.2013年上半年，被告刘后友与黄文忠协商共同筹建“公安县华泰烟花鞭炮有限公司”，该公司于2015年10月27日正式登记成立，为黄文忠独资的有限责任公司即第三人华泰公司。在公司的筹建阶段，刘后友以登记在自己名下的土地作投入，黄文忠则筹集资金，一方面组织在该土地上的基建施工，一方面以自己或华泰公司的名义签订施工建设合同、与周边农户和永新村签订土地租赁合同，扩大筹建公司规模。至此，刘后友之土地与黄文忠投资所建的工程成为了一个不可分割的整体，刘后友与黄文忠也构成了事实上的合伙关系，即权利义务的共同体。依物权法规定对各自入股的土地使用权和投资形成的建筑物等设施形成不动产的共同共有，处分共同共有的不动产应经共同共有人同意。3.2013年11月28日，在未征得共有人黄文忠同意和未对正在建设的工程进行处置的情况下，刘后友与海通公司签订《土地使用权转让协议》。从转让协议的内容和庭审查明的事实来看，海通公司在签订协议时对刘后友与黄文忠共同筹建“公安县华泰烟花鞭炮有限公司”所进行的基础建设及投资是清楚的。因此，刘后友与海通公司签订的转让协议系恶意串通，损害第三人利益。另被告刘后友以30000元的价格租赁承包的农村集体土地，以3800000元的价格转让，不但违反法律规定，也损害了集体的利益。4.物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
原告与被告签订转让协议两年多，其转让之土地一直由第三人占有、使用、施工，一没交付，二没登记，转让未发生物权变更效力。2015年上半年，所有在建工程完工，华泰公司正式成立，被告刘后友于2016年1月20日将其名下的土地使用权作为投资与第三人华泰公司补签了合作经营协议。至此，原、被告之间的转让协议已不能履行，其土地也无法转让。另外原告所辩：第三人在转让土地上修建的建筑至今没有取得“两证一书”，为非法建筑，不受法律保护。
本院认为建筑是否合法，第三人正在申报审批中，属行政机关界定范畴，且第三人的投入不只限于地上建筑物，还包括道路及其它配套设施，其不受法律保护的主张不予支持。综上，原告海通公司与被告刘后友签订的《土地使用权转让协议》违反法律禁止性规定，恶意串通，损害集体、第三人利益，该协议无效，原告的诉讼请求本院不予支持。经庭审释明，原告是否变更诉讼请求，原告表示协议如认定无效，不要求变更诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二第一款第（二）项之规定，
判决如下：驳回原告公安县海通烟花爆竹有限公司的诉讼请求。案件受理费37200元，诉前保全费5000元，合计42200元，由原告公安县海通烟花爆竹有限公司负担23600元，由被告刘后友负担18600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，帐号：1726040104000XXXX。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 雷 玻
审判员 屈新发
审判员 邹国庆
二〇一六年五月十七日
书记员 阳 梅 更多数据：