湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2802民初695号原告单渊，男，生于1983年8月16日，汉族，湖北省利川市人，农民，户籍地湖北省巴东县，住利川市。委托代理人孟湛，上海明庭律师事务所律师。特别授权代理。被告恩施州宏基实业有限公司，住所地湖北省利川市都亭街道办事处教场村五组（清源路28号）。统一社会信用代码：91422802688455627T。法定代表人张敬成，董事长。委托代理人王治国，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。
原告单渊诉被告恩施州宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由
审判员郑兴才适用简易程序，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告单渊的委托代理人孟湛，被告宏基公司的委托代理人王治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单渊诉称：2010年7月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》，原告向被告购买利川市东城关东村二组绵绣新村第B幢11层1106室。根据合同约定，该房屋建筑面积为105.71m2，套内建筑面积89.45m2；单价2155.54元/m2，总金额227862元；被告应在2011年5月30日前交房，并在交房后60日内办理房屋产权证登记。合同签订后，被告违反“一价清”制度，违规收取原告产权证办理费9959元，延期数月才交房，且至今未办理房屋产权证。另根据利川市房地产测绘大队出具的面积统计表，原告了解到该房屋实际套内建筑面积仅有84.19m2，与合同约定面积相差5.26m2，面积误差比超过3%。被告的违约行为严重侵害了原告合法权益。现请求法院判令：1、被告返还购房款16891.89元及利息5220.52元；2、被告支付延期办理房屋产权证的违约金90889.59元；3、被告返还办理产权证费1172元及利息342元。
被告宏基公司辩称：（一）关于返还购房款及利息问题。1、被告出售的商品房是按建筑面积出售不是按套内面积出售。2、双方选择确认面积差异处理方式即合同约定的是以建筑面积为准不是以套内面积为准。3、双方约定的建筑面积和实际建筑面积误差比未超过3%。4、双方约定的套内面积发生差异的处理方式为以测绘机构测绘报告为准。5、双方在房屋交付时对面积差异进行了处理和结算，诉讼时效应以结算时开始计算，原告现在起诉也已经超过了诉讼时效。（二）关于延期办证违约金问题。1、办证主体系购房人即本案原告而不是被告。2、原告未在规定时间内取得产权证不是因为被告的原因。3、原告履行提交相关办证资料的义务在前，被告履行备案办证的义务在后，被告享有先履行抗辩权。4、原告应对其提交办证资料的时间及是否因被告原因未取得产权证举证。5、原告要求支付延期办证违约金已超过诉讼时效。（三）关于返还办理产权证费1500元及利息问题。1、根据发改价格[2008]924号文件规定，房屋登记费应向申请人即房屋权利人的一方收取，也就是房屋登记费应由原告承担。2、被告代收原告办理产权证费1500元属实，原、被告至今尚未就该款结算，结算时同意多退少补，但不应计息。
经审理查明：2010年6月26日，原告欲购买被告位于利川市××新村楼盘××号房屋，向被告预交了首期购房款77862元。2010年7月6日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同书》一份，主要内容为：乙方购买甲方开发的利川市锦绣新村楼盘B幢11层1106号，该房建筑面积为105.71平方米，其中，套内建筑面积为89.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.26平方米；该房的天然气、有线电视、宽带、电话等安装上户费由买受人自行承担，出卖人负责达到具备申报条件；计价方式与价款以每平方米2155.54元按建筑面积计算，总价款为人民币227862元，以上价格不含契税、公共维修基金、办证测量费、工本费以及天然气、有线电视、电话、宽带网等立户所需费用；面积确认及面积差异处理以建筑面积为依据；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权退房。乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期活期存款利率付给利息。乙方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足；超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由甲方返还乙方；绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；面积误差比＝×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；付款方式及期限：买受人于2010年6月26日签订商品房合同时付购房款77862元，剩余房款150000.00元申请银行按揭贷款，并委托银行向出卖人直接支付。甲方应当在2011年5月30日前，将综合验收合格的商品房交付乙方使用；商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，签署房屋交接单；甲方应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报利川市房地产管理局备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款1%赔偿乙方损失。2、乙方不退房，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金。3、乙方应于签定合同之日起七日内提供办理产权的相关资料，若因乙方原因不按时提供办理产权相关资料及不配合办理工作的，乙方按已付房价款的1%向甲方支付违约金；由出卖人代收代缴下列合同价款外的税费：1.他项权证费：98元/户；2.契税:按合同价计,住宅90㎡以内缴总房款的1%，90㎡～140㎡缴总房款的2%,140㎡以上缴总房款的4%；3.办理产权证费用:房产证登记费80元/户,土地证登记费150元/户；4、房屋维修基金。上述费用在该商品房封顶时,由买受人一次性缴清；出卖人利用报纸、电视等公众媒体对出卖人交房事项进行告知的,视同书面告知。合同签订后，原告于2010年10月15日办理按揭贷款向被告交清了剩余房款150000元。2010年11月7日，被告代收了涉案房屋维修基金4229元、税款4558元、办理产权证费1500元共计10287元及天然气开户费2200元。2011年9月16日，被告将涉案房屋交付原告使用，原告于同日向被告补交了涉案房屋差价款905元。另查明，利川市房地产测绘大队出具的建筑面积及分摊面积的计算表载明：涉案房屋实际建筑面积106.13m2，套内实际面积84.19m2，根据前述合同第四条和第五条约定，涉案房屋面积误差比为0.4%。2012年11月1日，被告向利川市住房和城乡建设局就其开发的利川市东城街道办事处关东村二组锦绣新村A、B、C号三幢楼房申请初始登记（商品房），同年12月6日，利川市住房和城乡建设局受理了该申请并于同月24日为被告颁发了所有权证号分别为20121088、20121089、20121090的《房屋所有权证》，至此，被告完成了办理涉案楼房初始登记的法定义务。2013年11月29日，利川市住房和城乡建设局就原告所购商品房办理了转移登记手续，其《房屋所有权证》载明：所有权证号利川房权证东城字第××号，房屋所有权人单渊、童昌容，建筑面积106.13m2，但该《房屋所有权证》至今未交付给原告。上述事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同书》、收据、锦绣新村商品房屋缴费函、利川市民生天然气有限公司出具的天然气入户费发票、利川市房地产测绘大队出具的建筑面积及分摊面积的计算表、房地产登记受理审核业务书、利川市房屋所有权初始登记审批表、利川市房屋所有权转移登记审批表、利川市房屋抵押登记审批表、利川市怡家物业服务有限公司出具的证明等证据及原、被告的陈述在卷为证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且双方对此均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被告应否返还原告部分购房款及利息；2、被告是否存在逾期办证；3、被告逾期办证违约责任如何承担；4、被告代收的办理产权证费用如何结算；5、本案是否超过诉讼时效。本院针对前述焦点分析评判如下：（一）关于被告应否返还原告部分购房款及利息问题。被告应否返还购房款，取决于双方在合同中约定的计价方式、面积确认及面积差异处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（后称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》第四条约定按建筑面积计价，而非按套内建筑面积计价，第五条约定根据当事人选择的计价方式即以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。依据利川市房地产测绘大队测量的涉案房屋建筑面积与合同约定面积计算，涉案房屋面积误差比绝对值在3%以内，双方应据实结算房价款，且原告也按照该约定向被告支付了面积差价款。现原告要求按照套内建筑面积结算并返还相应购房款，没有合同和法律依据，本院不予支持。基于前述，原告要求被告支付该部分购房款利息的基础便不存在，对原告的该部分请求本院亦不予支持。
被告辩称应以建筑面积为依据据实结算房价款的理由成立，本院予以采纳。另，关于原告的该项请求权是否超过诉讼时效问题。被告虽已将涉案房屋交付原告使用，但被告至今未将该房屋的《房屋所有权证》交与原告，而原告是在本次诉讼中才知道涉案房屋面积的测绘结果，原告该项请求权的诉讼时效应自其知道该房屋面积的测绘结果之日起计算。故被告称原告的该项请求权已经超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于被告是否存在逾期办证问题。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定和涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当承担违约责任。本案中，被告自2011年9月16日起将涉案房屋交付原告使用，但迟至2012年11月1日才申请涉案楼房初始登记，同年12月24日完成办理涉案楼房初始登记的法定义务，因此，被告关于逾期办证的责任不在自己的抗辩，与
本院查明的事实不符，本院不予采信。被告称办理产权登记的主体系原告，而不是被告，被告只负有协助的义务，原告至今未申请办证，也未在合同约定期限内提交办证资料，原告未在规定期限内取得产权证并非被告的原因所致。对此
本院认为，开发商作为房屋的出卖人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，房地产开发企业只要在法定期限内（新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内）向登记机关申请房屋所有权初始登记，并履行了对买受人的告知义务，即完成了办证义务。此后，应由房屋买受人提出申请，办理转移登记。但现无确实充分证据证明被告对原告履行了告知义务，导致涉案房屋所有权迟延转移，被告对此也应承担相应的责任。对于在房地产开发企业提交了完备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，这与房地产开发企业承担的合同义务是两个不同的法律关系，不属于本案审查范围。综上，被告应当向原告承担逾期办证的违约责任。（三）关于被告逾期办证违约责任如何承担问题。原告认为双方签订的合同是格式合同，依照我国合同法有关格式条款的规定，双方以格式条款的形式约定以房价款的1%作为违约金低于给原告造成的损失，原告有权请求增加违约金。而本案原告的损失难以确定，根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条和第十八条的规定，被告逾期办证的违约金数额应调整为以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即日万分之二点四的标准计算。被告则认为根据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，即便因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告也应只按照原告已付房价款的1%支付违约金。对此
本院认为，首先，原告未举证证明由于被告逾期办证违约给原告造成的损失，涉案《商品房买卖合同》中约定的违约金数额是否低于给原告造成的损失难以确定，原告对请求增加违约金的主张应承担举证不力的法律后果。其次，原、被告在涉案《商品房买卖合同》中就产权登记的违约责任已有约定，且该约定于双方各自的责任时应承担的违约金均系按已付房价款的1%向对方支付违约金，该约定于原、被告双方均符合我国合同法规定的公平、诚实信用原则。故被告称如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告只应按照原告已付房价款的1%支付违约金的理由成立，本院予以采纳。根据查明的事实可知，原告已付房价款227862元+905元＝228767元，因此，被告应向原告支付违约金228767元×1%＝2287.67元，对于原告要求被告支付其余违约金的请求，不予支持。
被告辩称，即使其构成逾期办证违约，该违约行为自被告将涉案房屋交付给原告使用后60日起至原告起诉时已长达4年多，超过了法定诉讼时效期间。对此
本院认为，根据查明的事实可知，被告向原告代收了办理产权证费用，但在其就涉案商品房办理所有权转移登记向房地产主管部门提交了完备的手续后未对原告履行告知义务，其违约行为一直延续至2013年11月29日该房屋所有权转移登记办理完毕，且该房屋的《房屋所有权证》至今未交与原告，故原告起诉的被告逾期办证违约金的请求权未超过诉讼时效，被告的该部分抗辩理由不能成立，本院不予采纳。（四）关于被告代收的办理产权证费用如何结算问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告代收代缴公共部位、公共设施设备维修基金4229元、契税4558元、办证费用1500元，庭审中原告放弃要求被告返还代收的契税及公共部位、公共设施设备维修基金，经审查符合有关法律规定，本院予以准许。办证费1500元中，除他项权证费98元/户、房产证登记费80元/户、土地证登记费150元/户，在合同中有明确约定外，无其他约定，现原告请求返还除房产证登记费80元、土地证登记费150元、他项权证费98元外的剩余款项1172元，因双方未在合同中约定具体收费项目及标准，且在办理产权证过程中有关政府部门合法调整或增设后确需缴纳的可自行向原告收取，被告多收的办理产权证费用1172应予退还。关于被告退还该项费用应否计息的问题。对此
本院认为，根据查明的事实可知，被告向原告代收办理产权证费用，双方间实质就办理产权证事项形成了一种无偿的委托合同，因双方没有约定在结算时应付息，故原告主张被告退还时应计息的理据不足，因此，本院对原告的该项请求也不予支持。综上所述，涉案《商品房买卖合同》合法有效，对原、被告双方当事人均具有约束力。基于合同的约定，被告未在法定期限内完成办证义务，构成违约，应按合同约定承担逾期办证的违约责任。原告请求调高被告逾期办证的违约金，证据不足，本院不予支持。原告要求被告按照套内建筑面积计价、面积确认及面积差异处理的依据不足，对其请求本院予以驳回。被告代收的办理产权证费用应据实结算，多余部分理应退还。被告部分抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告恩施州宏基实业有限公司于本判决生效后十日内向原告单渊支付逾期取得房地产权属证书的违约金2287.67元。
二、被告恩施州宏基实业有限公司于本判决生效后十日内向原告单渊返还代收的办理产权证费用1172元。
三、驳回原告单渊的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2765元，减半收取1382.5元，由原告单渊负担1298.5元，被告恩施州宏基实业有限公司负担84元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑兴才
二〇一六年五月十七日
书记员 瞿 佳 关注微信公众号“”