福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终1010号上诉人（原审原告）吕健佳，男，1976年9月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人方辉、叶明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区厦。法定代表人宋涛，董事长。委托代理人陈珂、周腾，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人吕健佳因与被上诉人厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第13197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕健佳向原审法院请求判令：兴基伟业公司立即向吕健佳支付逾期交房违约金（以4204200元为基数，按日万分之一点五计算，自2014年10月1日起计至实际交付之日止）。原审法院查明，2014年1月16日，吕健佳与兴基伟业公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号03128408）及其附件，约定吕健佳向兴基伟业公司购买位于厦门五石路（规划）以东、观音山北路以北的鑫塔·水尚三期2#楼B梯35跃36层03单元房屋，该房屋系预售商品房，用途为住宅，建筑面积为153.51平方米，其中套内建筑面积为118.71平方米，该商品房单价为每平方米39492.54元，总金额为6062500元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、详见附件六补充协议。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六补充协议。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六补充协议。上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条“对主合同第八条的修改／补充”的第1款约定：主合同第八条第一款第1项所称的竣工验收和消防验收，是指出卖人在商品房土建和安装工程竣工后、对商品房进行本补充协议第十七条约定的装修之前，以主合同附件一、附件三为依据，组织勘察、设计、施工、监理单位进行的竣工验收以及有关部门的消防验收，在此等验收合格之后，对商品房补充协议第十七条约定的装修；第2款约定：对于主合同第八条第一款第2项约定的义务，出卖人的责任仅限于按主合同第八条第一款第2项的约定进行施工建设，使该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政电信报箱等设施达到设计要求条件，上述设施如因分期开发建设、市政部门原因或其他不可抗力造成实际开通使用日期延误的，出卖人不承担违约责任。合同补充协议第八条“对主合同第十一条的修改／补充”第2款约定：如由于买受人原因，未能按期交接房产，双方同意按以下方式处理：（1）如买受人未付清应付款或其他款项，出卖人有权将该商品房的交付日期顺延，但自合同约定的交付期限届满之日起，该商品房及其设施设备毁损、灭失的一切风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。（2）如买受人在出卖人发出的交付通知规定的期限届满后，仍未办理交接手续的，则视为买受人对该商品房及一切所属设施设备均无异议并同意接受该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕，该商品房及其设施设备毁损、灭失的一切风险及物业服务费等相关费用由买受人承担；第3款约定：买受人在接收房屋时，除该商品房主体结构存在质量问题影响安全使用外，不得拒绝接收房屋或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、公共维修等相关费用，否则，即使买受人未签署房屋交接单或未领取钥匙，仍视为出卖人已经完成交付义务。买受人在房屋交接时对于房屋质量、装修装饰标准有异议的，可以在交付的同时予以书面提出，对于查核属实的质量问题由出卖人依法承担维修、保修责任；第6款约定：出卖人以主合同附件一、附件三为依据标准向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同补充协议第十七条“关于装修”约定：1、买受人要求出卖人在主合同第八条第一款第1项（即本补充协议第六条第1款）约定的竣工验收合格和消防验收合格后对该商品房进行装修。根据买受人的要求，出卖人按照买受人选定的装修平面方案进行装修。买受人承诺：如出卖人根据买受人选择的装修平面方案进行装修，导致该商品房与主合同约定的该商品房相关交付标准、面积、结构等基本情况不一致时，买受人不得以此为由向出卖人主张任何权利。2、该商品房的总房价款为包含装修款（按建筑面积每平方米5000元）的总房价款，出卖人承诺不再另行向买受人收取装修价款，买受人承诺不得因该装修行为而要求调整房价款。即出卖人和买受人双方共同确认：如因市场因素或其他原因导致材料或设施设备或人工费用的价格发生变化，该商品房的总房价款不作任何调整（主合同和本补充协议另有约定的除外）。而且，如出卖人所交付商品房的装修装饰及设施设备标准高于合同约定标准的，出卖人不得以此要求买受人增加费用，买受人也不得以此为由要求出卖人承担违约责任。上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条“对主合同第八条的修改／补充”的第1款约定：主合同第八条第一款第1项所称的竣工验收和消防验收，是指出卖人在商品房土建和安装工程竣工后、对商品房进行本补充协议第十七条约定的装修之前，以主合同附件一、附件三为依据，组织勘察、设计、施工、监理单位进行的竣工验收以及有关部门的消防验收，在此等验收合格之后，对商品房补充协议第十七条约定的装修；第2款约定：对于主合同第八条第一款第2项约定的义务，出卖人的责任仅限于按主合同第八条第一款第2项的约定进行施工建设，使该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政电信报箱等设施达到设计要求条件，上述设施如因分期开发建设、市政部门原因或其他不可抗力造成实际开通使用日期延误的，出卖人不承担违约责任。合同补充协议第八条“对主合同第十一条的修改／补充”第2款约定：如由于买受人原因，未能按期交接房产，双方同意按以下方式处理：（1）如买受人未付清应付款或其他款项，出卖人有权将该商品房的交付日期顺延，但自合同约定的交付期限届满之日起，该商品房及其设施设备毁损、灭失的一切风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。（2）如买受人在出卖人发出的交付通知规定的期限届满后，仍未办理交接手续的，则视为买受人对该商品房及一切所属设施设备均无异议并同意接受该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕，该商品房及其设施设备毁损、灭失的一切风险及物业服务费等相关费用由买受人承担；第3款约定：买受人在接收房屋时，除该商品房主体结构存在质量问题影响安全使用外，不得拒绝接收房屋或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、公共维修等相关费用，否则，即使买受人未签署房屋交接单或未领取钥匙，仍视为出卖人已经完成交付义务。买受人在房屋交接时对于房屋质量、装修装饰标准有异议的，可以在交付的同时予以书面提出，对于查核属实的质量问题由出卖人依法承担维修、保修责任；第6款约定：出卖人以主合同附件一、附件三为依据标准向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同补充协议第十七条“关于装修”约定：1、买受人要求出卖人在主合同第八条第一款第1项（即本补充协议第六条第1款）约定的竣工验收合格和消防验收合格后对该商品房进行装修。根据买受人的要求，出卖人按照买受人选定的装修平面方案进行装修。买受人承诺：如出卖人根据买受人选择的装修平面方案进行装修，导致该商品房与主合同约定的该商品房相关交付标准、面积、结构等基本情况不一致时，买受人不得以此为由向出卖人主张任何权利。2、该商品房的总房价款为包含装修款（按建筑面积每平方米5000元）的总房价款，出卖人承诺不再另行向买受人收取装修价款，买受人承诺不得因该装修行为而要求调整房价款。即出卖人和买受人双方共同确认：如因市场因素或其他原因导致材料或设施设备或人工费用的价格发生变化，该商品房的总房价款不作任何调整（主合同和本补充协议另有约定的除外）。而且，如出卖人所交付商品房的装修装饰及设施设备标准高于合同约定标准的，出卖人不得以此要求买受人增加费用，买受人也不得以此为由要求出卖人承担违约责任。上述《商品房买卖合同》签订之日，双方就讼争商品房的装修事项还同时签订了一份《室内装修协议书》及其附件，约定吕健佳要求兴基伟业公司按照其选定的A类装修平面方案完成对讼争商品房的变更改造及／或装修；在该商品房土建和安装工程竣工后，进行本协议约定的装修之前，由兴基伟业公司负责以主合同附件一、附件三所约定内容为依据，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收和消防验收，在此等验收合格之后，由兴基伟业公司直接按照吕健佳选定的装修平面方案对该商品房室内局部部位进行变更改造及／或装修；变更改造及／或装修完成后，双方才办理该商品房交接手续；该协议书第四条还约定兴基伟业公司承诺不就该商品房的上述变更改造及／或装修再另行向吕健佳收取任何费用，兴基伟业公司亦承诺不就该商品房的变更改造及／或装修事宜要求调整购房价款。另查明，讼争商品房所在的鑫塔·水尚项目工程于2013年12月18日竣工后，已经通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，包括地基与基础工程、主体工程、装饰装修工程、建筑层面工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程等在内的各分部工程均已按批准的设计文件所规定内容建成，并满足各方面使用功能的要求，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，工程质量合格。后，该项目工程于2014年9月4日经厦门市公安消防支队综合评定工程消防验收合格，并于2014年9月11日通过建设工程竣工验收备案。还查明，吕健佳已依约向兴基伟业公司支付了全额购房款4204200元。经兴基伟业公司通知，吕健佳曾于2014年11月12日至讼争商品房处办理交房手续，但吕健佳经查验后，以讼争商品房不符合交房条件为由拒绝接收房屋，且至今仍未实际接收。原审判决查明以上事实，有《商品房买卖合同》、《室内装修协议书》、销售不动产统一发票、《建设工程竣工验收备案证明书》、《建设工程竣工验收报告》、《业主签到表》、《建设工程消防验收意见书》以及庭审笔录为证，原审法院予以确认。本案中，双方当事人的争议焦点为：
一、讼争商品房在兴基伟业公司通知吕健佳交房时是否已经符合交付条件；
二、本案是否存在可延期交房的情形。
一、关于讼争商品房在兴基伟业公司通知吕健佳交房时是否已经符合交付条件。兴基伟业公司主张讼争商品房已经符合交付条件，讼争商品房所在项目已于2014年9月4日经消防验收合格，2014年9月11日亦已通过建设工程竣工验收备案，讼争商品房的精装修工程也于2014年10月30日经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收合格，故讼争商品房已经符合约定交房条件。另，兴基伟业公司出售的并非统一装修的精装房，而是受吕健佳委托所进行装修，故讼争商品房的装修属于委托装修，不适用《福建省建筑装修管理暂行办法》中关于公共建筑装修工程的有关规定，而应适用住宅装修工程的有关规定，即讼争商品房投入使用前无需取得室内空气质量检测合格报告或办理消防验收；且根据《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，讼争商品房的精装修也无需办理消防验收手续。另，吕健佳未在兴基伟业公司交付通知规定的期限内办理交房手续，根据合同补充协议第八条第2款约定，应视为其对该商品房及一切所属设施设备均无异议并同意接受该商品房。并提交以下证据予以证明：1、讼争商品房的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》；2、单位（子单位）工程质量竣工验收记录及建筑装饰装修、建筑电气、建筑给水、排水及采暖等三部分的分部工程质量验收记录，载明讼争房屋的精装修工程于2013年10月开工，2014年10月30日竣工，验收结论为各分部工程质量均符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范要求，单位工程验收合格；参加验收的单位有建设单位即兴基伟业公司、监理单位北京中外建工程管理有限公司、施工单位厦门建弘装修工程有限公司、设计单位北京建邦建筑工程设计咨询有限公司。吕健佳抗辩认为讼争商品房并不符合交付条件，讼争商品房系是精装修房屋，根据《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条规定，开发商应提供室内装修竣工图、室内空气质量检测合格报告、包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；另外，兴基伟业公司根据约定及相关法律规定，还应向吕健佳交付竣工验收报告、消防验收合格报告、水电管道燃气、电信、有线电视等生活设施的验收报告。因兴基伟业公司在通知吕健佳交房时未提交上述资料，故不符合交房条件。另，讼争商品房存在大量漏水、墙纸脱落、装修破损等严重影响房屋使用功能的质量问题，不能满足基本使用功能。对兴基伟业公司提交的上述证据质证认为：1、讼争商品房的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》的真实性予以确认，但该两书中未包含装修内容；2、单位（子单位）工程质量竣工验收记录及建筑装饰装修、建筑电气、建筑给水、排水及采暖等三部分的分部工程质量验收记录的表面真实性予以确认，但内容真实性不予确认，载明的开工时间在建设工程竣工验收及消防验收之前，与合同约定不符，且木地板等精装修部分也无验收记录，验收内容可以证明验收不合格。吕健佳为证明讼争房屋不符合交付条件，提交以下证据予以证明：检测报告书，吕健佳主张系该报告书系其2015年1月20日委托检测单位对讼争房屋的室内空气进行检测，检测结果甲醛超标，不符合国家标准。兴基伟业公司对吕健佳提交的上述证据质证认为，检测报告的三性均有异议，可谓三无报告，无委托人、没有加盖“检测专用章”或“骑缝章”，未载明取样过程，未载明相关人员具备检测资质。该报告仅限于治理参考，不能用于司法。原审法院分析认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第1款、第2款，第八条第3款就讼争房屋的交付条件、兴基伟业公司可拒绝收房的情形进行了相关约定，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。首先，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第1款约定，《商品房买卖合同》第八条中约定的竣工验收合格和消防验收合格系指装修前的建设工程的竣工验收及消防验收，而并非指装修完成之后的相关验收，根据在案证据，该交房条件在2014年11月12日已经成就；且现行法律、法规也未强制规定住宅室内装修工程需经验收备案及消防验收。其次，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第2款约定，兴基伟业公司对于《商品房买卖合同》第八条第一款第2项约定的义务，仅限于按该项约定进行施工建设，使该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政电信报箱等设施达到设计要求条件；根据在案的《建设工程竣工验收报告》，讼争商品房所在项目的给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程、室外建筑环境工程、室内安装工程已按设计文件所规定的内容建成，并满足各方面使用功能的要求、能正常使用，故讼争商品房已基本符合《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项的交付条件。再次，因吕健佳与兴基伟业公司并未就装修工程的交付条件进行明确约定，故应从兴基伟业公司所交付的装修工程是否满足基本使用条件、是否存在违反法律、行政法规强制性规定等方面判定是否符合交付条件。根据兴基伟业公司所提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录、分部工程质量验收记录，可以证明讼争装修工程已经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收合格，装修工程符合标准及设计要求；而吕健佳提交的检测报告书仅是对室内空气的甲醛浓度进行检测，也未经兴基伟业公司确认，且检测受样时间为2015年1月20日，空气中甲醛含量仅能表明当时房屋是否适宜居住，也并不属于双方合同约定的吕健佳可拒绝收房的情形，故该检测报告书无法证明2014年11月12日办理交房时讼争房屋不符合约定的交房条件。另，吕健佳主张根据《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条规定，兴基伟业公司在交付讼争商品房时应提交室内装修竣工图、室内空气质量检测合格报告、包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；但根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第6款约定，兴基伟业公司提交的系以《商品房买卖合同》附件一、附件三为依据标准的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，现兴基伟业公司已经备齐符合约定的两书，吕健佳要求兴基伟业公司提交包含装修内容的两书，并无合同依据；且《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条的规定并非属于法律、行政法规的强制性规范，吕健佳主张按该条规定作为讼争商品房装修项目的交付条件，理由不能成立。综上分析，讼争商品房于2014年11月12日办理交房时已经符合交付条件，吕健佳所主张的相关装修瑕疵问题可根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第3款约定，要求兴基伟业公司依法承担维修、保修责任，但不得据此拒收房屋。
二、本案是否存在可延期交房之情形。兴基伟业公司主张依据合同约定，兴基伟业公司可据实延期203天交房，即讼争商品房的交房期限可顺延至2015年4月21日。并提供以下证据予以证明：1、关于高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告，主张因2012年、2013年、2014年中高考，讼争商品房的交付期限可延期78天；2、厦门市公安交通管理局关于第四届海峡论坛系列活动期间采取道路交通限制措施的通告、关于第五届海峡论坛系列活动期间采取道路交通限制措施的通告、关于第六届海峡论坛系列活动期间采取道路交通限制措施的通告、关于第十五届中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于第十六届中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于第十七届中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于第十八届中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于第七届海峡两岸（厦门）文化产业博览交易会期间采取道路交通限制措施的通告、关于2012建发厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、关于2013建发厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、关于2014建发厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、关于2015建发厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告，主张因交通管制规定，讼争商品房的交付期限可延期53天；3、气象资料，主张因气象原因（24小时累计降雨量超过30毫米、或者发生6级或6级以上大风），讼争商品房的交付期限可延期67天；4、（2014）思刑初字第1581号刑事判决书，主张非因兴基伟业公司原因引起工人停工，讼争商品房的交付期限可延期5天；5、《二标段（1#B）工程延误情况纪要》，载明鑫塔·水尚项目三标段在施工过程中因天气恶劣、中高考、交通管制等原因导致无法正常施工69天；建设单位、总包单位、精装修单位、监理单位的代表在该纪要中签名确认。吕健佳抗辩认为本案不存在可据实延期交房的情形，兴基伟业公司并未提交监理日志、施工日志等资料证明存在实际停工情形；对兴基伟业公司提交的上述证据质证认为：1、关于高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告的真实性无异议，但中考并非合同约定属于可延期交房的情形，且中高考环境噪音控制属于可预见事项，不属于不可抗力，合同的该部分约定减轻了兴基伟业公司责任，依法应属于无效，且兴基伟业公司并未举证证明涉案工程施工地点在噪音控制的考点范围内；2、厦门市公安交通管理局关于第四届海峡论坛系列活动期间采取道路交通限制措施的通告、关于第五届海峡论坛系列活动期间采取道路交通限制措施的通告、关于第六届海峡论坛系列活动期间采取道路交通限制措施的通告、关于第十五届中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于第十六届中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于第十七届中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于第十八届中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于第七届海峡两岸（厦门）文化产业博览交易会期间采取道路交通限制措施的通告、关于2012建发厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、关于2013建发厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、关于2014建发厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、关于2015建发厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告的真实性无异议，但国际投资贸易洽谈会、马拉松不属于不可抗力，合同中的约定减轻了兴基伟业公司的责任，交通管制不能作为延期的理由，即便交通管制可以作为延期的理由，兴基伟业公司的施工路段也不在交通管制的范围内；3、气象资料的真实性无异议，但无法证明天气原因导致无法施工；4、（2014）思刑初字第1581号刑事判决书的真实性无异议，但兴基伟业公司主张不能成立，第三人对兴基伟业公司侵权，兴基伟业公司应当向侵权人主张权益，并非将相应后果转嫁给房屋买受人；5、《二标段（1#B）工程延误情况纪要》表面真实性予以确认，但关联性、证明内容不予认可，该纪要系本案起诉之后事后补作，纪要中部分日期早于精装修单位的进场时间，该单位无法对该部分事实进行确认；该纪要内容上体现为证人证言，相关人员未到庭接受当庭质证，对于内容不予认可。原审法院分析认为，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第4款的约定，如发生不可抗力或为配合政府的法规、规章、通知、命令（包括但不限于交通管制、高考、九八、创卫等）而造成无法正常施工、气象原因（24小时累计降雨量超过30毫米、或者发生6级或6级以上大风）、非因出卖人原因导致或引起之工人停工或罢工等特殊原因时，兴基伟业公司有权顺延交房期限；兴基伟业公司现据此约定主张本案存在可据实延期交房的情形，应就该主张进行举证证明。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第4款中虽有约定兴基伟业公司无须另行证明上述延误情形对工期的实际影响，但该项约定免除了兴基伟业公司的举证责任，应属无效，兴基伟业公司仍应就上述特殊原因确实导致实际停工的事实进行举证证明；现兴基伟业公司并未提交施工日志、监理日志等基本工程资料证明讼争商品房所在项目确因上述因素存在实际停工，其所提交的《二标段（1#B）工程延误情况纪要》也并非工程资料，不足以证明案涉工程确曾实际停工，故原审法院对兴基伟业公司主张的据实延期理由及相应的天数不予采信。原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《室内装修协议书》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。如前分析，讼争商品房在2014年11月12日办理交房手续时已经符合交房条件，吕健佳无正当理由拒绝接收房屋，依照讼争《商品房买卖合同》的相关约定，应视为兴基伟业公司已于2014年11月12日交房完毕；依照合同约定，兴基伟业公司已逾期交房43天，兴基伟业公司应依约按日向吕健佳支付已付购房款万分之一的逾期交房违约金，逾期交房违约金认定为18078元（4204200元×0.01%×43天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、兴基伟业公司于判决生效之日起十五日内向吕健佳支付鑫塔·水尚三期1#楼B梯9跃10层04单元房屋逾期交房违约金18078元；
二、驳回吕健佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1790元，由吕健佳负担1592元、兴基伟业公司负担198元。款项应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。宣判后，吕健佳不服，向本院提起上诉。
上诉人吕健佳上诉称，一、原审判决查明事实不清，遗漏了相关事实的查明。吕健佳2015年8月起诉后，兴基伟业公司以讼争房屋存在诉讼纠纷为由拒绝再让吕健佳看房并拒绝向吕健佳交付讼争房屋，对于这一重要事实，原审法院并未予以认定。兴基伟业公司以讼争房屋存在诉讼纠纷为由拒绝向吕健佳交房，没有任何事实和法律依据，应当依法承担逾期交房的违约责任，因此，基于这一事实，无论讼争房屋是否满足法律规定和合同约定的交房条件，兴基伟业公司都应当承担自2015年9月起自实际交房之日止的逾期交房的违约责任。
二、原审判决认定讼争房屋于2014年11月12日已经符合交付条件是错误的。《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》等强制性法规已经明确规定了本案讼争商品房装修改造后必须经过消防验收，因此，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第1款、第2款的约定违反了法律、行政法规的强制性规定，依法无效。况且，本案吕健佳向兴基伟业公司购买的是精装修商品房，上述补充协议的相关约定仅仅关于毛坯商品房的相关交付条件，其相关内容且免除了兴基伟业公司作为精装修房开发商应尽的义务，依法属于无效。根据《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》，“扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程”，依法应当申报消防设计审核或备案，进行消防验收。讼争房产所涉的“厦公消验字（2014）第0382号《建设工程消防验收意见书》”的验收意见第三条明确指出“本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报消防设计审核或备案”。本案讼争房屋的装修即存在明显的改建，因此，应当依法重新申报消防设计或备案，进行消防验收。因此，原审判决认为讼争商品房经兴基伟业公司装修改造后无需进行消防验收是错误的，兴基伟业公司必须向吕健佳提供装修改造完成之后的消防验收合格证明。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，兴基伟业公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定向吕健佳交房，《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条规定：“房地产开发企业销售实行统一装修的商品住宅时，购销双方应当在商品房买卖合同中就装修的保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。交付使用时，房地产开发企业应当向购房人提供装修竣工图、室内空气质量检测合格报告和包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”本案吕健佳向兴基伟业公司购买的是精装修商品房，适用《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条的上述规定，兴基伟业公司应当在交房时提供装修竣工图、室内空气质量检测合格报告和包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。退一步说，即使本案不适应《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条规定，吕健佳与兴基伟业公司双方也未约定精装修商品房的交付条件，兴基伟业公司仍应在交房时向吕健佳提供装修竣工图、室内空气质量检测合格报告和包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据《合同法》第六十二条的规定，当事人就合同质量要求的约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。就本案讼争商品房的装修工程，双方并未明确约定相应的交付条件，因此应当按照装修装修工程质量验收的国家标准履行。根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010）的规定，兴基伟业公司应当向吕健佳提供装修竣工图和室内空气质量检测合格报告。本案为精装修商品房买卖，从房屋的使用、维修的合同目的来说，兴基伟业公司也必须向吕健佳提供包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则将导致吕健佳无法便利的使用、维修讼争商品房。而根据一审查明的事实和兴基伟业公司的陈述，兴基伟业公司至今仍无法提供上述全部材料，因此，讼争房屋至今仍不具备法律规定和合同约定的交房条件，兴基伟业公司构成逾期交房，原审判决认定讼争房屋于2014年11月12日已经符合交付条件是错误的。综上所述，一审法院事实查明不清，适用法律错误，请求将本案发回重审或依法改判支持吕健佳的诉讼请求。
被上诉人兴基伟业公司答辩称，一、兴基伟业公司自起诉以后是否存在拒绝吕健佳看房并拒绝向吕健佳交付讼争商品房的情形并非吕健佳提出本案诉求的事实与理由，不属于本案审查的范围，且实际上也不存在吕健佳所述之情形。吕健佳在起诉时丝毫未提及兴基伟业公司拒绝其看房并交房的情况，甚至在庭审过程中也未提及。吕健佳提出本案诉讼请求的事实与理由是兴基伟业公司交付的讼争商品房不符合交房条件，这也是吕健佳拒绝接受讼争商品房的借口，而非兴基伟业公司拒绝其看房并交房。因此，兴基伟业公司自起诉以后是否存在拒绝吕健佳看房并交付讼争商品房的情形并非本案需要审查的范围，原审判决并未遗漏查明。而且，兴基伟业公司已于2014年12月31日将讼争商品房交付给吕健佳，吕健佳可依法行使其合法权利，不存在兴基伟业公司拒绝其看房的情形。兴基伟业公司已履行完交付讼争商品房的义务。
二、讼争商品房于2014年12月31日前即符合交付条件，原审判决认定事实准确无误。兴基伟业公司出售的并非是统一进行装修的精装房，而是受吕健佳委托按照其指定的方案对讼争商品房所进行的装修，应该严格按照双方合同约定确认各自的权利义务。讼争商品房精装修工程完成后无需办理消防验收手续，一审判决的认定准确无误。首先，根据公安部《建设工程消防监督管理规定（2012修订）》第二条明确规定“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理。本规定不适用住宅室内装修、村民自建住宅、救灾和其他非人员密集场所的临时性建筑的建设活动”，以及厦门市公安消防支队《建设工程消防验收办事指南》中“审批对象”明确载明“不适用住宅室内装修、村民自建住宅、救灾和非人员密集场所的临时性建筑的建设活动”，讼争商品房的精装修工程无需办理消防验收手续。其次，厦公消验字（2014）第0382号《建设工程消防验收意见书》第三条载明的“本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报消防设计审核或备案”与《建设工程消防监督管理规定（2012修订）》和《建设工程消防验收办事指南》并不矛盾。因讼争商品房精装修工程依法无需办理消防验收手续，故兴基伟业公司依法无需重新申报消防设计审核或备案。本案不适用《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条的规定，一审判决认定准确无误。《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条规定“房地产开发企业销售实行统一装修的商品住宅时，购销双方应当在商品房买卖合同中就装修的保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。交付使用时，房地产开发企业应当向购房人提供装修竣工图、室内空气质量检测合格报告和包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，但是如前所述，本案中兴基伟业公司出售的并非统一装修的商品住宅，而是吕健佳委托兴基伟业公司按照其指定的装修方案进行装修，故不应适用《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条的规定。值得注意的是，《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十五条规定并非法律、行政法规的强制性规范，且并未规定未向购房人提供装修竣工图、室内空气质量检测合格报告和包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》就不得交付。因此，一审判决不支持吕健佳将该规定作为交付条件的主张准确无误。至于吕健佳提到的《建设装饰装修工程质量验收规范》与《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，二者均是技术规范，并非法律、行政法规的强制性规范，该等规范也并没有明确不提供装修竣工图、室内空气质量检测合格报告和包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》就不得交付，因此，吕健佳以上述技术规范作为交房条件明显缺乏法律依据。兴基伟业公司无需向吕健佳交付包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，一审判决认定准确无误。首先，如前所述，吕健佳将提供包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为交房条件没有法律依据。其次，根据兴基伟业公司与吕健佳在讼争《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第6款约定，“出卖人以主合同附件一、附件三为依据标准向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，兴基伟业公司已经以附件一、附件三为标准提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，吕健佳要求提供包含装修内容的“两书”显然缺乏合同依据。本案在案证据已经充分证明讼争商品房及其装修工程已经验收合格，符合交付条件，吕健佳不能以其主观臆断的所谓“质量问题”否认竣工验收的效力。讼争商品房于2014年12月31日前即经验收合格，符合法律法规及讼争《商品房买卖合同》约定的交付条件。根据讼争《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第2款及第3款的约定，吕健佳经兴基伟业公司书面通知后于2014年12月31日到交房现场办理交接手续，但无正当理由拒绝办理交房手续，应视为其对讼争商品房及一切所属设备设施均无异议并同意接收讼争商品房。
三、吕健佳未能举证证明讼争商品房在验房时存在主体结构质量问题影响安全使用，故不得拒绝接收房屋，一审判决认定准确无误。本案中，姑且不论吕健佳所称讼争商品房“质量问题”是否属实，究其内容而言，该等问题也并非双方合同约定的“主体结构存在质量问题影响安全使用”的问题，因此，吕健佳无权以此为由拒绝接收讼争商品房。
四、讼争《商品房买卖合同》对于质量异议的处理方式作了明确约定，一审判决认定公平合理，并未剥夺吕健佳提出质量异议及要求兴基伟业公司维修、保修的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实除吕健佳认为原审判决遗漏查明兴基伟业公司拒绝向其办理交房手续外，其余事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。二审中，吕健佳提交了光盘一份，拟证明兴基伟业公司称处于司法程序中，拒绝其看房。兴基伟业公司质证认为，对证据的表面真实性并无异议，但吕健佳主张兴基伟业公司在诉讼中拒绝交房并非本案审查的范围。视频中反映的事实仅是吕健佳入住的问题。交涉人员也非兴基伟业的工作人员，不能代表兴基伟业公司的意思表示。且交房义务在于兴基伟业公司，而非物业公司。吕健佳迳行向物业公司主张交房缺乏依据。从程序上看，吕健佳当日并未去兴基伟业公司处，而是在身份不明的情况下向物业公司主张交房。事实上，本案所涉的系列案件已经有多人办理入住手续，不存在兴基伟业公司拒绝其看房的情形。
本院认为，首先，吕健佳上诉主张《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第1款、第2款违反了法律、行政法规应认定为无效，但吕健佳所依据的公安部《建设工程消防监督管理规定（2012修订）》明确不适用于其提出异议的装修改造部分，《中华人民共和国消防法》亦未对装修部分予以规定强制性进行消防验收，讼争房屋已经于2014年9月4日经消防验收合格，符合交房所需的消防条件。故吕健佳的该上诉主张于法无据，应予以驳回。其次，吕健佳上诉主张兴基伟业公司应当依照《福建省建筑装修管理暂行办法》的规定，提交装修竣工图、室内空气质量检测报告和包含装修内容《住宅质量保证书》、《住宅说明书》，但双方在合同中亦未对于予以约定，《福建省建筑装修管理暂行办法》亦非强制性规范，原审判决对此认定并无不当，应予以维持。再次，吕健佳上诉主张兴基伟业公司拒绝向吕健佳交房，但依据原审查明的事实，吕健佳在讼争房产本已达到交房条件的情况下拒绝收房，兴基伟业公司亦二审中明确吕健佳可随时办理入住手续，吕健佳再行主张兴基伟业公司拒绝交房，缺乏事实和证据依据，应予以驳回。综上，讼争房产在兴基伟业公司通知交房时已具备交房条件，双方未能办理交房手续的原因是吕健佳拒绝收房，吕健佳现以上述理由主张逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。吕健佳的上诉缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3184元，由上诉人吕健佳负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
代理
审判员 章 毅
二〇一六年五月十七日
书 记 员 王兴胜附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：