广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法桂民三初字第217号
原告：保利物业管理有限公司南海分公司，住所佛山市南海区。
法定代表人：周康。
委托代理人：郭汝婵，是广东长航律师事务所律师。
被告：董笑容，女，汉族，住惠州市惠城区，公民身份号码×××6526。
原告保利物业管理有限公司南海分公司（以下简称“保利公司”）与被告董笑容物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法适用普通程序，于2016年4月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郭汝婵到庭参加了诉讼，被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告董笑容是保利xx1803房的业主，原告与被告签订的《前期服务协议》约定，物业管理服务费按房屋建筑面积227.24平方米每平方米每月2元的标准计算（不包含分摊公共水电费），于每季度第一个月的10日前支付当季费用；逾期支付，则从下季度第一日起按每日千分之一支付滞纳金。被告于2008年7月12日办理了收楼手续，但被告未能依约支付物业管理服务费及分摊电费。综上，请求法院依法判令：
一、被告向原告支付2012年2月、2012年11月至12月、2013年11月至2015年10月期间的物业管理服务费12270.96元及滞纳金（从逾期付款之日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍支算，暂计至起诉日为368.13元）；
二、被告向原告支付公摊电费1438.16元；
三、被告承担本案诉讼费。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1．原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、企业机读档案变更登记资料、资质证书（各1份，复印件）、被告身份证（1份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格；2．商品房买卖合同（5页，复印件）、前期物业服务协议、承诺书、佛山市南海区房产查询证明（各1份，原件），用以证明被告是案涉1803房的业主，原告接受被告的委托为其提供物业管理服务，双方签订物业服务协议，详细约定了各自的权利义务，被告应依约向原告支付物业管理费及分摊费用。3．收楼确认书（1份，原件）、关于保利水城壹号公馆物业管理服务收费和已售车位管理费问题的复函（1份，复印件），用以证明被告享受原告提供的物业服务，理应支付物业管理费。4．快递单（1张，图片打印件）、律师函、关于壹号公馆公共用电摊分办法（各1份，复印件）、发票（1套，复印件）、2014年1月-2015年8月公共电费公摊明细（1套，打印件）、公共电费分摊明细表、欠费情况表（各1份，原件）、照片（1份，图片打印件），用以证明就被告拖欠物业管理费及公摊电费之事，原告曾委托律师发函催收，每月亦在公告栏公示每月应付物业管理理费及公摊电费等；被告目前尚欠案涉房屋2012年2月、2012年11-12月、2013年11月至2015年10月期间的物业管理服务费12270.96元，欠2014年1月1日至2015年8月31日期间的公摊电费1438.16元。5.情况说明（1张，原件），用以证明原告已全额支付壹号公馆的水电费。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证和辩证的权利。
本院经审查认为，原告举证4的快递单、律师函未能反映被告已实际收取，故本院不予采信；原告举证4的摊分办法、欠费情况表虽然由原告自行制作，双方签认《前期物业服务协议》时并未就公共水电费的分摊作出具体约定，但原告举证的分摊办法符合一般物业公司的日常操作，且较为合理，不违反法律规定，本院予以采信；公共电费公摊明细及分摊明细表符合上述分摊办法，本院予以确认；对于欠费情况表，本院将结合其他举证进行综合认定。原告其他举证，来源合法、内容真实，且与本案关联，本院确认其真实性。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2006年12月30日，原告登记成立，享有物业服务资质，为佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城公馆提供物业服务至今。被告是保利xx1803房的业主，该房建筑面积227.24平方米。2007年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告的上述房产提供物业管理服务，被告应在每季度第一个月的十日前交费，如在当季度最后一日仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日原告将按欠交金额1‰收取滞纳金。住宅管理费按建筑面积2元／平方米／月计算，管理服务费不含楼内走廊、楼梯、共用设施的公共水电费、共用设备的公共电费、本区域范围内的路灯电费及监控中心电费等，相关共公水电费按政府规定由业主另行分摊。2007年10月26日，佛山市南海区物价局作出《关于保利水城壹号公馆物业管理服务收费和已售车位管理费问题的复函》，同意保利公馆的住宅物业管理费按2元／平方米／月收取。2008年7月12日，被告办理了上述房产交楼手续，自始接受原告提供的物业管理服务。被告拖欠原告2012年2月、11月、12月以及2013年11月至2015年10月的物业管理费12270.96元以及2014年1月至2015年8月公共分摊费用1438.16元未付。2015年11月26日，原告向法院起诉，主张相关权利。当日，中国人民银行执行的一年期的贷款基准年利率为4.35%。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，双方理应依约履行。原告为被告提供物业服务，被告理应按时缴交物业管理费及分摊费用。原告主张被告拖欠1803房从2012年2月、11-12月以及2013年11月至2015年10月期间的物业管理费12270.96元（2元／平方米×227.24平方米×27个月=12270.96元），而被告经本院合法传唤拒不到庭应诉抗辩，也不举证证明其付款情况，故本院采信原告所称，确认被告尚欠原告上述物业管理费，应予支付。被告逾期支付物业服务费，确实造成原告损失，但原告主张各期应付物业管理费从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付滞纳金，该滞纳金实为违约金，
本院认为标准过高，并予以调整，确定被告应以每季度应缴物业服务费为本金从下季度第1天起至实际清偿日止按原告起诉当日中国人民银行同期一年期贷款利率4.35%上浮50%即6.525%计付利息予原告，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。经核算，相关费用及暂计至2015年12月31日的利息详见附表。此外，原告主张被告尚欠其2014年1月至2015年8月公共分摊费用1438.16元，鉴于原告确有垫付分摊费用，也举证了具体的摊分办法，且该摊分办法符合一般物业公司的日常操作，较为合理，不违反法律规定，被告经本院合法传唤既不到庭应诉抗辩，也不举证证明其付款情况，故本院采信原告所称，确认被告尚欠原告上述期间的公摊费用共计1438.16元，应予支付。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告董笑容应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告保利物业管理有限公司南海分公司支付2012年2月、11-12月及2013年11月至2015年10月期间的物业管理费共计12270.96元和暂计至2015年12月31日的利息1032.31元；并以12270.96元为本金从2016年1月1日起至实际清偿日止按年利率6.525%计付利息予原告保利物业管理有限公司南海分公司。
二、被告董笑容应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告保利物业管理有限公司南海分公司支付2014年1月至2015年8月期间公摊电费1438.16元。
三、驳回原告保利物业管理有限公司南海分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取151.94元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 张焕然
审 判 员 陈玉叶
人民陪审员 戴华英
二〇一六年五月十七日
书 记 员 杨绮琪附表：各项费用明细表财务月份物业管理费计算利息时间年利率总额起算时间结束时间天数2012-02454.482012-04-012015-12-3113706.525%111.312012-11454.482013-01-012015-12-3110956.525%88.962012-12454.482013-01-012015-12-3110956.525%88.962013-11454.482014-01-012015-12-317306.525%59.312013-12454.482014-01-012015-12-317306.525%59.312014-01454.482014-04-012015-12-316406.525%52.002014-02454.482014-04-012015-12-316406.525%52.002014-03454.482014-04-012015-12-316406.525%52.002014-04454.482014-07-012015-12-315496.525%44.602014-05454.482014-07-012015-12-315496.525%44.602014-06454.482014-07-012015-12-315496.525%44.602014-07454.482014-10-012015-12-314576.525%37.132014-08454.482014-10-012015-12-314576.525%37.132014-09454.482014-10-012015-12-314576.525%37.132014-10454.482015-01-012015-12-313656.525%29.652014-11454.482015-01-012015-12-313656.525%29.652014-12454.482015-01-012015-12-313656.525%29.652015-01454.482015-04-012015-12-312756.525%22.342015-02454.482015-04-012015-12-312756.525%22.342015-03454.482015-04-012015-12-312756.525%22.342015-04454.482015-07-012015-12-311846.525%14.952015-05454.482015-07-012015-12-311846.525%14.952015-06454.482015-07-012015-12-311846.525%14.952015-07454.482015-10-012015-12-31926.525%7.472015-08454.482015-10-012015-12-31926.525%7.472015-09454.482015-10-012015-12-31926.525%7.472015-10454.48合计12270.961032.31备注：由于2015年10月各项费用利息的起算时间为2016年1月1日，为便于判项表述的统一，上述费用利息暂计至2015年12月31日。