山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终619号
上诉人（原审被告）：张贯水，淄博水处理设备厂退休职工。
上诉人（原审被告）：张秀英，淄博水处理设备厂退休职工。系上诉人张贯水之妻。两上诉人共同
委托代理人：胡继业，山东靖安律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：张伟，张伟婚庆负责人。
被
上诉人（原审原告）：朱学云，张伟婚庆工作人员。系被上诉人张伟之妻。两被上诉人共同
委托代理人：王德军，山东长城长律师事务所律师。
上诉人张贯水、张秀英因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2015）周民初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张贯水、张秀英及共同委托代理人胡继业，被上诉人张伟、朱学云的共同委托代理人王德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：原告张伟、朱学云为支持其诉讼请求，提供证据：1、原、被告之母郑奎兰、同胞姊妹张某、张宏及邻居寇某、曹桂兰、郝子荣于2013年12月的录像一份，证明1996年原告与被告达成口头买卖涉案房产协议并履行的事实；2、涉案房屋房权证及土地证各一份，证明1996年被告履行买卖协议向原告交付房屋权属证书及其于2000年换证并将自建南屋确权的事实；3、原、被告结婚证、房屋所有权转移登记表、房产分丘平面图复印件及照片四张，证明2013年3月7日被告补办结婚证及双方办理过户手续的事实；4、周村区门牌号码使用证一份，证明原告为办理过户手续向公安机关申领涉案房产门牌号使用证的事实；5、（2014）周行初字第26号行政判决书及被告补发房产证材料，证明2013年8月5日被告申请补办房权证的事实；6、周村丝绸路街道胜利社区居民委员会说明，证明2013年12月7日张宏、张伟等因房产过户及其他问题向社区反映的事实。7、周村丝绸路街道胜利社区居民委员会证明一份，证明原告系胜利社区居民，在该社区未申请宅基地。同时原告张伟、朱学云申请原告张伟之姊张某及邻居寇某出庭，作为其所提供的8号证据。张某陈述1996年原告张伟因宅基地被占无房居住，遂购买被告张贯水周村区民主东胡同43号住宅，同年中秋节家人团聚就餐时原告张伟交付被告张贯水购房款现金5万元，被告张贯水同意次日给付原告张伟房权证。寇某陈述其自1996年负责收取民主东胡同13户住户的水电费，多年来43号住宅一直由原告张伟及其母亲居住，由原告张伟缴纳水电费；其收取水电费时听张母邓奎兰说被告张贯水把房子卖给原告张伟；1997年春节拜年时被告张贯水告知邻居其将43号住宅以5万元卖给原告张伟。被告张贯水、张秀英提供涉案房产门牌号码使用证复印件及档案一宗，证实涉案房产归被告所有及被告于2013年8月因房产证丢失补办的事实。经质证，对原告所提供的证据，首先，被告对1、4、6、8号有异议，认为其真实性及关联性均无法确认，主张1号证据与事实不符，1996年其未与母亲共度中秋，亦未与原告达成房屋买卖协议；4号证据与被告持有的门牌号使用证矛盾；6号证据无单位负责人及制作人签字，不符合证据的法定形式；8号证据的证人张某及寇某与原告有利害关系，不能作为认定事实的依据。其次，被告对2、3、5、7号证据真实性无异议，但对原告以此所证明的主张即证据的关联性有异议，认为2号证据所载颁证日期为2000年，不能证明原告主张的1996年被告履行买卖协议向原告交付房屋权属证书的事实，对该证据由原告持有的原因，主张该证据其一直存放于涉案房产；3号证据仅证实被告于2013年3月7日协助原告办理过户，不能证明双方于1996年达成买卖协议及原告履行付款义务的主张；5、7号证据与本案待证事实无关。原告对被告所提供的证据真实性有异议，主张门牌号使用证为复印件，不符合证据形式；对被告提供的房产档案有异议，主张档案所涉房产坐落于周村区民主胡同43号与涉案房产位置不同。对上述证据及当事人之异议理由，根据相关法律规定，原审审核后认为：1、被告对原告提供的1、7、8号证据有异议，但未提供相应的反驳证据。1、7号证据清晰完整、来源合法，与待证事实有关联，应当作为认定案件事实的根据；证人张某与原、被告关系亲疏相当，证人寇某与原、被告无利害关系，且8号证据与1号证据相符，对其证明力亦予确认。2、被告对原告所提供的2、3号证据的真实性无异议，对该证据所证明的事实予以确认，对其关联性将结合与案件事实的关联程度及与其他证据的联系综合审查判断。3、被告对原告提供的4号证据有异议并提供其名下涉案房产门牌号使用证一份，对此，根据《门牌号使用证使用说明》，门牌号使用证申领人为使用单位或个人，该证仅为办理房产证、土地证的必需材料，非房屋权属证明。故原、被告所提供的门牌号使用证虽互不矛盾，但均不能作为证明房产权属的证据使用。4、原告提供的5号证据与被告所提供的房产档案来源合法，内容真实，对其相互印证的证明力，予以确认。5、原告所提供的6号证据因无单位负责人及制作人签字，不能单独作为本案定案的有效证据使用。综上，同时根据原、被告之相互印证陈述，原审认定本案事实如下：原告张伟与被告张贯水系同胞兄弟，均系周村区丝绸路街道胜利社区居民。
原告张伟与原告朱学云系夫妻关系，被告张贯水与被告张秀英系夫妻关系。原告张伟、朱学云婚后与母亲邓奎兰同住，未申请宅基地。被告张贯水与张秀英共有周村区民主东胡同43号院落一处，内建有22.75平方米、108.05平方米、23.08平方米房屋三幢，产权证号20057。因邓奎兰住宅被征用，1996年春原告与被告达成口头房屋买卖协议，约定原告以5万元价格购买被告名下43号住宅，原告与母亲邓奎兰随即搬入居住。同年中秋家庭团聚时，原告张伟在亲属邓奎兰、张某、张宏等见证下向被告张贯水支付购房款现金5万元，次日被告张贯水将涉案房产证及土地使用证交付原告。后原告以被告张贯水名义取得建筑许可证在该院落中新建36.10平方米南屋一幢并于1997年12月申请确权，2000年原告以被告名义更换房产证，产权证号06-0021169，登记房产包括新建南屋。2013年3月7日，原告张伟申领涉案房产门牌号使用证、二被告补办结婚证后至周村区房地产管理局办理房产权属转移登记未果。同年8月5日被告以涉案06-××号房产证保管不善丢失为由申请补办，其中建筑面积22.75、108.05、23.08、36.10平方米的房屋房权证号分别为06-1051433、06-1051434、06-1051435、06-10514**。2013年12月，原、被告亲属邓奎兰、张某、张宏及邻居寇某、曹桂兰、郝子荣制作录像一份，分别陈述原告于1996年购买被告43号房产的过程及使用的事实。2015年7月邓奎兰去世。后原告要求被告协助过户未果，具状诉至法院。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点为1996年原告张伟、朱学云与被告张贯水、张秀英就涉案43号房产是否达成买卖合意并实际履行。对此，首先双方对原告自1996年起居住使用涉案房产的原因各执一词，被告主张系原告以照顾母亲为由强行搬入居住，此与原告持有原产权证书、经被告同意以被告名义修建房屋并办理确权手续的事实相互矛盾，且2013年3月7日被告协助原告在房产管理部门办理产权转移登记，即应当知道06-××号房权证由原告持有的事实，则期后被告再行以丢失为由补办房权证不合常理。故对被告的该项主张，不予采信；其次，通常房屋买卖交易多采用给付全部或部分购房款后方办理产权转移登记，原、被告既已开始办理过户手续，被告主张因原告未给付款项而中止办理的事实有悖常理。原告对此作出的因经办部门下班暂时中止，被告随即反悔不再配合的解释，符合日常逻辑；再次，原、被告三位亲属及三位邻居所作证言与原告的陈述相互印证，形成证据链条，对原告以此证明的与被告口头达成房屋买卖协议并实际履行的事实，予以确认。法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，协议内容未违反法律、法规的强制性规定，则合同生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故对二原告要求确认合同有效，由二被告履行买卖房屋的附随义务，协助办理产权转移附随义务的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：
一、原告张伟、朱学云与被告张贯水、张秀英于1996年达成的口头房屋买卖协议有效；
二、被告张贯水、张秀英于判决生效之日起十日内协助原告张伟、朱学云将坐落于周村区民主（东）胡同43号住宅（淄博市房权证周村区字第06-1051433、06-1051434、06-1051435、06-10514**号）产权转移登记至原告张伟、朱学云名下，所需费用由原告张伟、朱学云负担。如果未按判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1050.00元，由被告张贯水、张秀英负担。张贯水、张秀英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，导致判决错误。
一、一审法院对证据判断错误。第一，一审中被上诉人提供的视频录像，不能作为认定事实的根据。根据相关法律规定，房地产转让应当签订书面转让合同，不能仅凭几个人的视频就认定为转让并履行付款义务。视频中人员包括被上诉人、证人均是同时出现，存在互相串供及诱供的可能。上诉人因赡养母亲问题与视频中家庭成员存在矛盾，双方存在利害关系。视频中人员证据形式为证人证言，证人应出庭接受质证。被上诉人从未证实过所谓支付购房款的来源。张某陈述96年中秋节其女儿女婿均在场，当时张某35岁，显然不可能，就此断定96年所谓的口头购房协议不真实，寇某证人证言无可信度，不能证实本案事实。
二、涉案房产并未转让，一审认定事实错误。第一，上诉人与被上诉人从未达成买卖协议，上诉人也未收到被上诉人的购房款，被上诉人未提供任何涉案房产买卖及履行的书面证据。第二，2000年6月，涉案房产进行统一房屋所有权换证登记，换证手续均由上诉人办理，权属登记证书登记名均为上诉人。假如如被上诉人所言，96年房屋就已经交易，且还自建三间南屋，为何还要将房产登记在上诉人名下。第三，上诉人所有民主胡同43号房屋与父母房屋当时是前后邻居。此前被上诉人一家随母亲居住。后由于父母房屋被拆迁，被上诉人随以照顾母亲生活为由，随母亲搬进上诉人所有的涉案房屋。2013年初，被上诉人提出购买上诉人涉案房产，并声称在办理过户登记手续前，将购房款支付给上诉人，但在过户手续办理临近结束时，被上诉人仍未将购房款支付上诉人，上诉人临时中止了手续的办理。后被上诉人一直未支付购房款。2013年8、9月份，上诉人因房产证遗失，向房管局申请补正，被告知需撤销之前的买卖合同，上诉人遂又与被上诉人共同到房管部门撤销了买卖合同，因此上诉人整个陈述并不矛盾。张伟、朱学云答辩称：上诉人的上诉内容及事实与实际情况不一致，应依法予以驳回。
一、上诉人张秀英已认可在1996年以5万元将诉争房产卖与被上诉人的事实，此事实由周村丝绸路街道办事处胜利社区居民委员会作出说明，这一证据一审法院（2014）周行初字第26号行政判决作为有效证据予以认定，因此，足以说明买卖房屋事实清楚。
二、关于口头房屋买卖协议。自1996年诉争房产被上诉人一直居住、使用至今，并且被上诉人水、电费交纳也经过近20年的时间，此事实有证人寇某、张某予以证实，房产的房产证、土地证一直在被上诉人处。同时，近二十年来如果没有买卖事实，上诉人早已采取措施阻止被上诉人占有、使用等，如果是上诉人的房产院落，上诉人也不可能允许被上诉人在其中自建房屋，并且多年没有争议。结合一审法院认定上诉人多处自相矛盾、不合逻辑、不合常理的事实，足以认定口头房屋买卖协议是真实存在的。
三、2013年3月7日下午17时左右，双方因购房事宜不但提交完整的房产过户资料，并且一审中被上诉人提交区房管局给上诉人夫妻拍照事实再次认定上诉人出售房产的事实，并非上诉人称的购房款争议。综上，上诉人多处不合常理、自相矛盾的陈述，只能说明自1996年诉争房产实际产权人为被上诉人，按照物权法司法解释第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，结合被上诉人提供的证据足以说明诉争房产实际产权人为被上诉人，上诉人有协助过户的法定义务。请求查明事实，维持原判。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。上述事实，有房屋产权证及土地证、结婚证、房屋所有权转移登记表、房产分丘平面图、周村区门牌号码××周行初字第26号行政判决书、周村丝绸路街道胜利社区居民委员会说明、周村丝绸路街道胜利社区居民委员会证明、视频资料、证人证言及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，依据合同法的规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，被上诉人提交的证据及其多年来实际占有、使用涉案房屋、持有涉案房屋产权证并自建房屋的事实，可以认定被上诉人与上诉人之间存在口头买卖涉案房屋的事实。上诉人主张涉案房屋系被上诉人与其母一起居住，直到2013年被上诉人才提出购买涉案房屋，但被上诉人一直持有涉案房屋的产权证，被上诉人于2008年即已搬出，不再居住，此后仍是被上诉人实际占有使用，上诉人从未提出异议也未主张权利，而在2013年涉案房屋面临拆迁时上诉人在被上诉人未支付购房款的情形下，同意与被上诉人前往房管局办理过户手续，又因被上诉人未付款项而中止办理，在此后仍由被上诉人继续占有使用涉案房屋，有违常理。原审认定双方口头达成房屋买卖协议及实际履行并判令上诉人履行买卖房屋的附随义务，协助办理产权转移附随义务并无不当。综上，两上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050.00元，由上诉人张贯水、张秀英负担。本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
代理
审判员 张维娟
代理
审判员 王 娜
二〇一六年五月十七日
书 记 员 宋金来 来自