长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0105民初86号
原告（反诉被告）：曲乐，住北京市西城区。
委托代理人：张凤莉，吉林军鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘艳华，住长春市南关区。
被告：王恩辉，住长春市二道区。
原告曲乐诉被告刘艳华、被告王恩辉及反诉原告刘艳华诉反诉被告曲乐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）曲乐及其委托代理人张凤莉，被告（反诉原告）刘艳华，被告王恩辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曲乐诉称：原告曲乐与被告刘艳华口头达成房屋租赁协议，双方约定原告将位于长春市二道区临河街生产资料交易市场的31号房屋租赁给被告刘艳华，租期为一年（自2015年1月1日起至2015年12月31日止），年租金为4万元。根据《合同法》第215条及第232条规定，原告与被告刘艳华之间的房屋租赁合同应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，原告已于2015年10月份通知被告刘艳华双方房屋租赁合同于2015年12月31日解除。另外，被告刘艳华私自将该房屋转租给被告王恩辉，并谎称被告王恩辉是其雇佣人员，根据《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
原告与被告刘艳华之间的房屋租赁合同已于2015年12月31日解除，但被告刘艳华未将房屋返还给原告，造成被告王恩辉一直占用原告房屋至2016年3月10日，给原告造成了租金损失，因此二被告应连带支付原告自2016年1月1日起的房屋租金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉求：1、确认原告曲乐与被告刘艳华之间的不定期房屋租赁合同已于2015年12月31日解除；2、被告刘艳华、被告王恩辉连带支付占用原告房屋期间的租金（支付期限为自2016年1月1日起至2016年3月10日止，支付标准为年租金8万元）；诉讼费由被告承担。
被告刘艳华辩称：原告诉称内容与实际情况不符。我从1998年开始租赁原告的房屋，双方达成口头合同，租金都是上打租按年交。2015年初，我将全年租金4万元交给原告后，将所租房屋的一半租给了案外人王某某，另一半交给被告王恩辉使用，因我与被告王恩辉有债务关系，我就用该房屋的一半使用权抵顶了欠他的债务。我将此房转租，原告是知情的，并且没有反对。2015年11月中旬，原告通知我交付2016年的房租，并表示想借钱，我同意交房租，但因案外人王某某还欠我租金，因此我找案外人王某某要租金，而案外人王某某直接找到了原告，并与原告签订了租房合同，之后原告才通知我要解除租赁合同。我要求原告将我垫付的房屋维修费共计4064元给我，原告也同意给付，但一直没有给我钱，因此我才没让被告王恩辉迁出该房屋。同时，针对原告曲乐的起诉，我要提出反诉，请求法院判令原告曲乐返还我为租赁房屋垫付的维修费4064元。以上就是本案的全部事实，请求法院依法裁决。
被告王恩辉辩称：房子是原告的，但我是从被告刘艳华处租的房子，我听被告刘艳华的，被告刘艳华什么时候让我搬我才能搬。
原告诉称不知道被告刘艳华将此房屋转租，这不属实，他经常去该房屋。2015年11月，原告通过其小舅子找过我，询问我是否想继续租赁房屋，我答复继续租，他说案外人王某某想把房子租下来，告诉我等答复，后来他答复我说以前怎么租现在还怎么租，现在原告也不承认那是他小舅子了。2016年1月份，原告去我所在的市场吵闹，损坏我店里的暖气片，导致暖气片因损坏无法出售，当时我就报警了，我和警察说明情况，房子是我从被告刘艳华处租的，与原告无关，警察到现场之后原告就离开了。反诉原告刘艳华诉称：我为租赁房屋垫付了维修费共计4064元，现反诉被告曲乐已将租赁房屋收回，故上述费用反诉被告曲乐应当返还给我。反诉被告曲乐辩称：当时我已经和反诉原告刘艳华说了，我就租给她一年，什么费用我都不管，她要的4064元也不是维修费，是市场根据所卖产品来装修，装修时她并没有通知我，并且是在她经营期间为了转项经营出现的装修行为，如原经营保温材料，后经营暖气片，包括牌匾在内，都是她自己为经营产生的费用，不是装修费。
经审理查明：被告刘艳华从原告曲乐处承租本区临河街生产资料交易市场12栋31号房屋多年，双方一直没有签订书面房屋租赁合同。2012年，被告刘艳华将上述房屋的一半使用权转租给案外人王某某，2014年，被告刘艳华又将上述房屋的另一半转租给被告王恩辉。2015年11月，原告曲乐电话通知被告刘艳华解除双方之间的房屋租赁合同，租期至2015年12月31日终止，之后其将上述房屋出租给案外人王某某。被告刘艳华认为其与原告曲乐及案外人王某某之间还有钱款纠纷尚未结清，因此不同意交还上述房屋，也未通知被告王恩辉迁出上述房屋。2016年1月3日，案外人王某某与被告王恩辉的妻子刘桂荣因租赁房屋事宜发生口角并相互撕扯，和顺街派出所出警后，在派出所民警调解下，案外人王某某与被告王恩辉的妻子刘桂荣达成治安调解协议。2016年1月8日，因被告王恩辉不同意迁出租赁房屋，原告曲乐与被告王恩辉发生争执。2016年3月9日，被告王恩辉从上述房屋中迁出，原告曲乐亦对此事实无异议。另查明：2015年2月，被告刘艳华向原告曲乐支付了2015年1月1日至2015年12月31日的全年租金40000元。为消除交易市场的火灾隐患，长春生产资料交易市场物业办要求市场内的所有商铺进行统一整改，整改项目包括更换电路、墙体粉刷、统一制作牌匾，应此要求被告刘艳华分别于2015年7月17日、2015年8月26日、2015年11月5日向长春生产资料交易市场物业办支付了租赁房屋的墙体粉刷费、房顶排水管费1816元，牌匾费1048元，电路升级改造费1200元。上述事实有原告提供的房屋所有权证、光盘、房屋租赁合同、证人王某某出庭作证时的证人证言，被告刘艳华提供的营业执照复印件、墙体粉刷费、房顶排水管票据、电路升级改造费票据、门市牌匾票据、收条、银行转账凭证及原、被告双方当事人的当庭陈述在卷为凭。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告曲乐与被告刘艳华就涉诉房屋并未签订书面租赁合同，按照上述法律规定，双方之间的租赁关系应视为不定期租赁，原告曲乐可以随时主张解除。在有效租期届满前的一个月，被告刘艳华就已收到原告曲乐的解除通知，但其在租期届满后却未及时腾退租赁房屋，并让被告王恩辉继续使用，而被告王恩辉明知此情况，仍然使用租赁房屋至2016年3月9日，对于由此产生的逾期腾房期间的房屋占有使用费，二被告均有过错，应当共同承担。对于房屋使用费的具体数额，
本院认为以参照双方当事人约定的原租金标准酌情确定为宜，即100天（2016年1月1日至2016年3月9日）×（40000元／年÷365天）=10959元。关于被告刘艳华提出的反诉请求，即要求原告曲乐返还其为涉诉房屋支付的墙体粉刷、房顶排水管、门市牌匾、电路升级改造费合计4064元，因上述费用属于对租赁房屋进行装饰、维修而产生的有益费用，且已附和于租赁房屋无法拆分，依据公平原则，在租赁合同解除后，原告曲乐作为该租赁房屋的所有权人及上述费用的受益人，应在其受益范围内对被告刘艳华予以经济补偿。故，对被告刘艳华提出的上述反诉主张，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）曲乐与被告（反诉原告）刘艳华之间的不定期租赁合同关系于2015年12月31日解除；
二、被告（反诉原告）刘艳华、被告王恩辉于本判决生效后立即共同支付原告曲乐2016年1月1日至2016年3月9日期间的房屋占有使用费10959元；
三、原告（反诉被告）曲乐于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）刘艳华房屋装饰及维修费4064元；
四、驳回原告（反诉被告）曲乐的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刘艳华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由被告刘艳华（反诉原告）、被告王恩辉连带承担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）曲乐承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 包 蕴 琦
人民陪审员 李 志 芳
人民陪审员 黄 海 英
二〇一六年五月十七日
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