河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1702民初895号原告赵玉梅，女，1940年11月15日生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人钱秋峰，河南北纬律师事务所律师。被告蒋天敏，男，1954年11月11日生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人古炜华、王宏林，河南济世雨律师事务所律师。
原告赵玉梅与被告蒋天敏合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵玉梅及其委托代理人钱秋峰，被告蒋天敏及其委托代理人王宏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵玉梅诉称，其在驻马店市××城区××办事处××号有房屋两间，房屋所占用的土地为集体所有。2013年9月10日，蒋天敏采用欺骗手段，在没有宣读协议书内容且在其不识字的情况下，让其签订协议，将其所有的两间房屋及宅基地和1.2亩的承包地以3000元的价格转让给蒋天敏。该协议显失公平，且违法土地管理法等法律、法规的强制性规定，应属无效。请求判决确认其与蒋天敏所签订的宅基地和地上附属物及承包地转让合同无效；判令被告蒋天敏返还宅基地及房屋两间和1.2亩的承包地。
被告蒋天敏辩称，其与赵玉梅的买卖合同合法有效，不存在任何欺骗行为。赵玉梅与其叔叔蒋如国离婚时，经香山街道办事处调解，赵玉梅和蒋如国各分得2间房屋和1.2亩土地。同时，双方约定不能分开对土地和房屋进行买卖。在赵玉梅和蒋如国离婚前，其一直对蒋如国履行赡养义务，赵玉梅与蒋如国离婚时所分割的房屋也是其出资为蒋如国所建。蒋如国去世后丧葬事宜也是其负责操办的，按农村习俗由其继承了蒋如国的财产。对赵玉梅所分得的房产及土地，因赵玉梅无力耕种又改嫁他人，房屋不再居住。经赵玉梅多方联系买家和介绍人的劝说，其以高于当时房屋的价格从赵玉梅处购买了改房产和土地。之后，赵玉梅多年未提出异议。双方所签订的协议并未涉及任何宅基地的内容，该协议只是其与赵玉梅就房屋和1.2亩耕地经营权所达成的转让协议，没有违法法律法规的规定。原告赵玉梅的起诉违背诚信原则。转让协议签订并履行2年以后，在目前房屋涉及开发及收益较大的情况下，赵玉梅才以转让农村宅基地违反法律规定为由提起诉讼。请求驳回原告赵玉梅的诉讼请求。
经审理查明，原告赵玉梅与被告蒋天敏的叔叔蒋如国原系夫妻关系，双方在于1998年登记结婚，蒋如国婚前无子女，双方婚后亦无子女。赵玉梅和蒋如国婚后在驿城区香山街道办事处前张社区居民委员会承包有耕地2.4亩，另居住有瓦房三间（东西走向）和配房一间。2013年2月27日，赵玉梅和蒋如国在驻马店市驿城区香山街道办事处人民调解委员会的调解下就财产分割问题达成协议一份，内容为：1、赵玉梅、蒋如国名下的移民款每年共计1200，每人每年各自分得600元；2、赵玉梅、蒋如国各自名下的老龄补贴由各自领取支配；3、两人的承包地共计2.4亩，每人1.2亩，由各自耕种管理收益，2.4亩承包地的粮补款由两人均分；4、两人共有四间房屋，三间正房，一间东屋，正房的西边两间归蒋如国使用支配，正房的东边一间及一间东屋归赵玉梅支配使用；任何人不得私自转让自己名下的房产，如确需转让必须征得双方同意，四间房屋整体转让，转让款由二人均分。协议签订后，赵玉梅和蒋如国于2013年5月9在驻马店市驿城区民政局办理离婚登记。2013年8月份，蒋如国去世。蒋如国去世后的丧葬事宜由蒋天敏负责办理，蒋如国所遗留的房屋两间和承包的1.2亩耕地由蒋天敏管理和使用。2013年9月10日，赵玉梅和蒋天敏达成协议一份，内容为：赵玉梅和蒋天敏就房屋所有权及承包地经营权转让一事在自愿平等的基础上达成如下协议：1、赵玉梅同意将自己名下的两间房（一间正房及一间偏房）的所有权及1.2亩承包地的经营权以3000元全部转让给蒋天敏；2、赵玉梅保证在得到3000元转让费后，两间房的所有权及1.2亩承包地的经营权（含粮食补贴款）均归蒋天敏所有，蒋天敏可自由支配经营，赵玉梅不得以任何理由干涉；3、若政府或企业征用，两间房及1.2亩承包地的补偿款及所有受益均归蒋天敏所有，赵玉梅不得以任何理由向蒋天敏提出补偿要求；4、若国家或政府调整土地，依相关政策执行；5、本协议内容是双方达成合意的真实意思表达，经双方签字生效，任何一方不得反悔，违者愿承担因此引起的一切法律后果。2015年10月份，因市政建设需要，蒋天敏所购买的赵玉梅的1.2亩承包地被征用，相关部门向蒋天敏支付补偿款60000元，后因双方发生纠纷，蒋天敏将60000元征地补偿款返还给赵玉梅。赵玉梅要求蒋天敏返还所购买的房屋两间，因双方协商未果，原告赵玉梅向本院提起诉讼。另查明，蒋天敏系城镇居民，现居住于驻马店市××城区××路鸿鑫西区。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。
本院认为，合法的民事权益依法应受到保护。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。原、被告所签订的协议涉及到土地承包经营权和房屋转让两项内容。承包地为农村耕地。农村土地承包法规定，农村土地采用农村集体经济组织内部的家庭承包方式。农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律、法规允许的从事农业生产经营的组织和个人。蒋天敏不是该承包地农村集体经济组织内部的成员，亦不符合法律法规规定的农村土地承包经营权流转受让方的法定条件，其与赵玉梅关于土地承包经营权转让的协议内容违反法律规定，应属无效。关于协议中所涉及的房屋转让的效力问题。土地管理法规定，农村宅基地属于农村集体所有。同时国家相关法规也有加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地的明确规定。原。被告所签订的协议中虽未涉及宅基地问题，但农村房屋和宅基地存在不可分割的情形，农村房屋交易的对象不仅仅是地上的建筑物，还必然包括该房屋所占用的宅基地。农村宅基地属于集体所有，其使用权人应为本集体经济组织成员。蒋天敏与赵玉梅所签订的协议中转让的房屋与该房屋所占用的宅基地具有不可分割的性质，房屋的转让必然涉及集体所有的宅基地使用权的一并转让，被告蒋天敏系城镇居民，不是该宅基地农村集体经济组织内部的成员，其对农村集体经济组织所有的宅基地依法不得不享有使用权，故蒋天敏与赵玉梅协议中所转让的房屋因涉及宅基地问题，该约定亦违反法律规定，协议内容应属无效。综上，蒋天敏与赵玉梅所签订的协议因违反法律规定，该协议应属无效。鉴于土地已被征用，蒋天敏已将60000元征地补偿款返还给赵玉梅，对该事项本案不再处理。协议被确认无效后，蒋天敏应将房屋两间返还给原告赵玉梅。同时，赵玉梅应向蒋天敏返还转让费用3000元。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第四十一条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，
判决如下：
一、确认原告赵玉梅与被告蒋天敏2013年9月10日所签订的协议无效。
二、被告蒋天敏于判决生效后五日内将房屋两间（东侧主房一间及配房一间）返还给原告赵玉梅。
三、原告赵玉梅于判决生效后五日向被告蒋天敏返还转让费用3000元。案件受理费300元，原、被告各自负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 马 伟
审 判 员 王永胜
人民陪审员 袁文青
二〇一六年五月十七日
书 记 员 张文凯 来源：