浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭江九民初字第776号原告唐素珍。委托代理人史君慧，浙江浙联律师事务所律师，特别授权代理。被告吴元飞。委托代理人李ＸＸ，浙江丰国律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人周丽萍，杭州市金剑法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告唐素珍为与被告吴元飞经济适用房转让合同纠纷一案，于2014年12月8日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月15日、1月27日、3月27日公开开庭进行了审理。原告唐素珍及其委托代理人史君慧，被告吴元飞及其委托代理人李ＸＸ、周丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐素珍诉称，原被告系朋友关系。2006年5月28日，被告申请到位于杭州市江干区蓝桥名苑12幢1603室的经济适用房一套，面积93.94平方米（其中经济适用房享受面积70平方米，商品房面积23.94平方米。实测后领证面积为93.93平方米），总房款348784.78元。被告无力购买，为避免购房利益丧失，在2006年8月24日购房指标将要作废的情况下，被告将申请到的经济适用房加价2万元转让给原告。2006年8月18日，原被告签订转赠合同一份，约定被告将上述经济适用房转赠给原告购买，并对双方的权利义务作了约定：被告应积极配合原告办理购买手续及银行按揭手续，拿到住房钥匙及住房有关资料，应及时交给原告；住房五年后符合过户条件时，被告积极配合原告办理过户手续；原告付给被告转赠费2万元；转赠后原告有权全权处置住房，被告不得反悔，如要收回该住房，被告必须付给原告88万元；此外，双方还对房屋价款和按揭款的支付等作了约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务。于2006年8月18日，向开发商杭州九安房地产开发有限公司支付了首付款108833元，另24万元房款，以被告的名义向中国银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行贷款。此后，自2006年11月起，原告每月以向银行存款的方式支付当月的按揭款1854.75元，至2013年12月，原告支付按揭款7年零2个月，已支付按揭款153270元。2006年8月28日，原告支付给被告转赠费20000元，除此之外，自2006年8月18日起，原告先后交纳物业维修基金、抵押代办手续费、消费信贷印花税、三证代办费、代收税费等共计12218元，交房后的物业服务费，原告自2009年7月1日起支付至2013年12月底。2009年6月21日交房后，蓝桥名苑12幢1603室一直由原告管理、使用、支配。但到了2014年上半年，被告擅自以1000元／月的价格，收取了原告租客的三个月租金，该租客于2014年5月27日退租。2014年5月30日下午，原告准备自己入住案涉房屋时，被告到场，双方发生争执，报警后警察和调解员要求双方保持现状一个月，纠纷未处理前谁都不能动。2014年6月30日原告的物品被搬出房外，被告还更换了房屋钥匙，为此，原告向九堡派出所报警，并通过九堡和事佬调解，均无果。现案涉房屋已被被告出租。2014年1月份，原告向中国银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行按揭款账户存款时，已无法存入，因为被告已注销了中国银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行交纳按揭款的账户。综上，被告将案涉房屋以自己的名义出租，不配合办理房屋过户手续等行为，已违反了转赠合同的约定，构成实质性违约，原告有权依法解除合同，并要求被告承担赔偿责任。故特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告之间签订的转赠合同；2、被告赔偿原告损失人民币88万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴元飞答辩称，2006年8月18日原、被告所签的转赠合同是无效合同，要求被告赔偿原告损失88万元无事实和法律依据，被告不承担本案的诉讼费，请求法院根据本案的事实依法驳回原告的诉请。首先、案涉经济适用房的购买资格系被告所有，因被告资金不足，故向原告借款78833元，加上自己的3万元存款凑足108833元首付款交给房产公司。首付款发票原件由原告保管，系双方认为这样就不用写借条了。此后，原告起草了一份转赠合同，要求被告签字，该转赠合同并非被告真实意思表示，只是被告碍于原告的面子才签订的。而且转赠合同所涉房屋系经济适用房，故该合同违反了国家禁止性规定，应属无效合同。其次原被告系多年的朋友，被告并非将房屋转赠给原告。2006年被告经济困难，银行按揭款系由原告每月出借代为支付。但原、被告之间有约定，等被告经济好转，一并结算还给原告。而且2009年12月至2013年11月期间，原告将被告所有的案涉房屋出租，租金用于支付每月的房屋按揭款。2009年之后，被告经济情况略有好转，提出由其自己归还每月的按揭贷款，但原告不肯。无奈之下，被告于2013年12月注销了原来的贷款账号，重新开户由自己交纳按揭款。第三、案涉经济适用房系被告所有，不存在原告所陈述的被告擅自收取三个月的房屋租金。相反，从2009年12月至2013年11月的房租全部都是原告收取，用于归还每月按揭。2014年2月至5月27日的房租和物业费也是原告强行向租客收取，但没有用于交按揭和物业费。第四、从2009年6月开始被告数次和原告表示按揭款由自己还，欠其的借款会全部归还。原告又哭又闹不同意，或者要求被告赔偿88万元。为此，原、被告双方多次协商未果，社区、九堡派出所、和事佬都主持过调解，最终无果，由于协商不成，被告只能换锁，强行拿回了属于自己的房子。综上，原告利用与被告的朋友关系，故意用哄、骗、精心算计，不择手段，取得被告的同情，强占了被告的经济适用房，导致了本次纠纷的发生。原告的行为给被告及被告父母经济上造成了损失，精神上受到了伤害，现原告的诉请，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。为了证明自己的主张，原告提交了以下证据：1、房屋权属登记信息查询记录一份（编号：2014-249872263），拟证明被告于2010年4月19日领取了蓝桥名苑12幢1单元1603室的杭房权证江移字第××号房屋所有权；；2、转赠合同一份，拟证明原、被告达成协议，被告将蓝桥名苑房屋加价2万元转赠给原告，双方还对案涉房屋转让、收回等条件作了约定的事实；3、销售不动产统一发票一份，拟证明原告以被告的名义将蓝桥名苑的房屋购房款已支付的事实；4、收款收据2份、发票1份、税收通用完税证1份、杭州利伟房地产代理有限公司收据2份，拟证明原告履行支付蓝桥名苑购房全部相关费用（首付款、物业维修基金、抵押代办手续费、消费信贷印花税、三证代办费、契税）的事实；5、购房借款合同1份、中国银行存折1份、存款回单86份，拟证明原告以被告的名义与中国银行签订24万元的购房借款合同，由原告支付按揭贷款的事实；6、2006年1月18日被告书写的确认书1份，拟证明被告确认蓝桥名苑首付款及物业维修基金、按揭款均由原告支付的事实；7、蓝桥名苑领房通知书和交接书各1份，拟证明2009年6月21日涉案房屋交付的事实；8、被告的委托书1份、租房合同2份、收款收据8份、发票1份，拟证明案涉房屋由原告管理使用、支配和支付费用的事实；9、被告的声明一份，拟证明涉案房屋目前由被告控制，违反了转赠合同约定的事实；10、杭州市西湖区西溪街道溪畔社区居民委员会和华门自由21公寓物业管理处出具的证明各一份，拟证明社区居委会和物业公司均未参加原、被告之间纠纷的调解。以上证据经庭审质证，被告对原告所举证据1、7、9、10的三性均无异议，本院予以确认；被告对原告所举证据2的形式真实性无异议，但认为该转赠合同的内容不符合转赠合同的实质要件，且该合同涉及经济适用房的转让，违反国家法律规定，应属无效合同。
本院认为，该合同系双方签订的事实可予确认，对于合同的效力，在
本院认为部分一并阐述。被告对原告所举证据3、4的真实性无异议，但认为该两组证据恰能证明付款方为被告。
本院认为，该两组证据的真实性可予确认，从这些发票的原件由原告保存的事实，结合双方在庭审中的陈述，以及本院确认的其他证据，本院对上述发票所对应的款项由原告实际支付的事实予以确认。被告对原告所举证据5的真实性无异议，并确认被告向中国银行按揭贷款24万，其中2006年至2013年11月份按揭款是由原告支付，从2013年12月之后的按揭款是被告支付。
本院认为，被告所陈述的按揭款支付情况与原告陈述一致，故对该事实本院予以确认。被告对原告所举证据6系被告所写无异议，但认为系原告事先书写，叫被告抄写，且对内容的真实性亦有异议，首付款中3万元系被告自己支付。
本院认为，该确认书系被告本人书写，真实性可予确认，被告称并非其真实意思表示，但其未能提供证据予以证实，该质证意见本院不予采信，故对该证据予以确认。被告对原告所举证据8的真实性无异议，但认为被告出具委托书是为了便于原告交纳按揭款，物业费和水电费系原告收取了租客的房租而缴纳的，并非原告自己缴纳。
本院认为，该组证据真实性可予确认，结合原告提供的其他证据，本院对该组证据的证明力亦予以确认。为了证明自己的主张，被告吴元飞提交了以下证据：1、物业公司出具的证明一份，拟证明2014年1月至4月的物业管理费是由被告缴纳的事实；2、信贷记录及明细一份，拟证明被告向中国银行贷款24万的事实，且截止2013年12月底被告按揭贷款还有163041.14元没有归还的事实；3、工商银行、杭州银行交易明细单各一份，拟证明2006年8月17日被告从工商银行取款10000元。2006年6月14日被告父亲从杭州银行取款6000元，该两笔取款可证明2006年8月18日被告支付房屋首付款30000元的款项来源；4、原告唐素珍录音一份，拟证明转赠合同系原告事先设计所写，以及首付款中30000元是被告支付的事实；5、情况说明、网银电脑截屏、原告的收条各一份，拟证明2012年2月至2014年5月，晏树松、黄翠租住案涉房屋，原告收取租金及物业费41920元的事实；以上证据经庭审质证，原告对被告所举证据1的真实性无异议，恰能证明被告违约已于2014年1月收回房屋的事实。本院对该证据予以确认。原告对被告所举证据2、5的三性无异议，本院予以确认。原告对被告所举证据3的真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告支付了所谓的3万元首付款的事实。
本院认为原告异议成立，仅对真实性予以确认。原告对被告所举证据4的真实性有异议，并向法院提出鉴定申请。经本院委托浙江汉博司法鉴定中心进行鉴定，因被告未能提供原始录音资料，故无法进行鉴定。
本院认为，因被告未能提供原始录音资料，故对该证据本院不予确认。为证明其主张，原告唐素珍申请证人徐某甲、徐某乙出庭作证。证人徐某甲在庭上陈述：证人与原告在理疗时相识。2013年12月20日，原、被告在杭州三水宾馆的大厅商谈房子的事情，证人与其丈夫在场旁听。证人听到原、被告双方的陈述，大致意思是：原告以2万元向被告购买经济适用房，原告支付首付款时向被告借款3万元，之后，原告归还给被告3万元，另外又支付给被告2万元。证人徐某乙在庭上陈述：证人与原告系多年朋友，一次在路上偶遇，原告向证人聊某经济适用房而忙碌，该经济适用房系别人转让给她购买的，最初转让费要5万元，原告不要，后来购买证快要过期时，才以2万元的价格转让过来的。2014年7月3日，在原告居住的社区办公室，原、被告在协调房屋的事情，证人才第一次见到被告。此后被告约了证人几次，想叫证人出面协商原、被告之间的纠纷。证人在2014年底与被告碰面谈起这件事情，被告想叫证人出面去劝原告把房子还给被告，由被告给点钱给原告。经庭审质证，对证人徐某甲证言，原告无异议，认为能够反映原被告之间关于房屋转让的过种以及款项的支付情况。被告对该证人证言有异议，认为不客观，且证人与原告关系亲密，在庭上就骂被告是骗子，感情色彩比较重，故不应采信。
本院认为，原告与证人系朋友关系，证人的证言在无其他证据佐证的情况下，本院不予直接采信。对证人徐某乙的证言，原告对三性无异议，被告有异议，认为不客观，证人对事情具体经过、涉及款项的金额记忆比较模糊，不应采信。
本院认为，证人的证言在无其他证据佐证的情况下，本院不予直接采信。为证明其主张，被告吴元飞申请证人蔡某出庭作证。证人蔡某在庭上陈述：2006年8月的一天傍晚，被告带证人去原告处修电脑，因负责修电脑的原告儿子不在，证人就在门口等。期间证人听到原、被告在陈述房子的事情，当时看到原告拿出一张合同让被告签字。开始证人不知情，回去的路上被告拿出签好的转赠合同给证人看。证人还问被告，弄房子需要借款，为什么不写借条，反而签转赠合同。被告告知证人称原告是不放心被告，所以让被告签转赠合同。经庭审质证，对证人蔡某证言，原告认为证人证言不能反映转赠合同系原告事先写好叫被告签字，即使是事先写好，被告也是认可后签字的。被告对该证人证言三性无异议。
本院认为，该证人能够反映原被告之间就转赠合同签署的情况，本院予以确认。综上，结合原、被告双方当事人的有效陈述及本院认定的有效证据，本案事实认定如下：2006年8月18日，原、被告双方签订转赠合同一份，约定：被告于2006年5月28日分配到一套杭州市九堡蓝桥名苑12幢1603室经济适用房，面积93.94平方米，现自愿将该住房转赠原告购买；同时约定被告应积极配合原告办理购买手续及银行按揭手续，拿到住房钥匙及住房有关资料，应及时交给原告；住房五年后符合过户条件时，被告积极配合原告办理过户手续；原告付给被告转赠费2万元；转赠后原告有权全权处置住房，被告不得反悔，如要收回该住房，被告必须付给原告88万元；原告应积极配合被告在购房时交纳所需房价款（原告交付房款），办理银行按揭手续后，原告应及时交纳按揭价款；被告帮原告办理购房时所需费用及过户费用，均由原告承担。转赠合同签订后，被告与开发商杭州九安房地产开发有限公司签订经济适用房买卖合同，购买杭州市江干区蓝桥名苑12幢1603室的经济适用房一套，面积93.94平方米，总房款348784.78元。2006年8月18日，原告以被告的名义向开发商支付了房屋首付款108833元，并先后交纳物业维修基金、抵押代办手续费、消费信贷印花税、三证代办费、代收税费等共计12218元，上述发票的原件均在原告处保存。另外24万元房款，以被告的名义向中国银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行贷款。自2006年11月起，原告每月以银行存款的方式向被告的按揭贷款账户存入当月的按揭款1854.75元，至2013年12月，原告共支付按揭款7年零2个月，已支付按揭款153270元。截止2013年12月底被告按揭贷款还有163041.14元没有归还。2009年6月21日案涉房屋交房后，一直由原告管理、使用、支配。2014年1月被告变更了其在中国银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行的贷款账户，此后按揭贷款由被告自己支付。同时，被告亦收回了案涉房屋，自2014年1月起至今案涉房屋由被告实际控制。此后，双方为案涉房屋的归属产生争议，多次协商未果。
原告遂于2014年12月8日向本院起诉，要求解除与被告签订的转赠合同，并要求被告赔偿人民币88万元。
本院认为，本案的争议焦点有二，其一是原被告之间签订的转赠合同是否是双方真实意思表示；其二该转赠合同是否是无效合同。对于第一个焦点问题，纵观本院确定的证据和事实，首先从涉案房屋的房款支付情况来看，房屋的首付款主要由原告支付，其后虽以被告名义按揭贷款，但是每月按揭款亦由原告支付达7年之久，这与被告主张其系向原告借款买房的情理相悖。其次，从涉案房屋的税费支付及票据保存情况来看，涉案房屋的全部税费，无论数额大小，均由原告支付，且税费票据均在原告处保存。如系被告借款买房，则购房人一般应向他人借用其所短缺的资金，而不将所有小额税费交由非购房人出资。第三涉案房屋自交付之日起即由原告实际控制，虽未实际居住，但由原告出租，收取租金并缴纳物业管理费等支出。上述情形与双方签订的转赠合同基本相符，可见转赠合同系双方真实意思表示，并已按合同约定的内容履行。对于第二个焦点问题，虽然涉案房屋为经济适用房，以划拨方式取得国有土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，对于划拨方式取得土地使用权的房屋转让时，应当报经有批准权的主管机构批准，但上述法律、行政法规系属管理性规定，而并非效力性强制规定，依据《中华人民共和国合同法》的规定，本案房屋转赠购买行为不属于合同无效的法定情形，原被告之间的转赠合同具备合同法上的效力。综上所述，原、被告之间签订的转赠合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应恪守。一方违约的，应承担相应的违约责任。现被告未能将房屋过户给原告，反而将房屋收回并实际控制，已违法合同约定，给原告造成了损失，应承担相应的违约责任。故原告要求解除双方签订的转赠合同于法有据，应予准许。对于其要求被告赔偿88万元损失的诉请，虽然合同中对损失赔偿亦有明确约定，但赔偿标准应与原告的实际损失相符，结合经济适用房上市交易的相关规定，以及原告为购买案涉房屋的相关支出，本院酌情确定被告应赔偿原告损失人民币50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、解除原、被告双方于2006年8月18日签订的转赠合同；
二、被告吴元飞于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐素珍损失人民币50万元；
三、驳回原告唐素珍的其他诉讼请求。案件受理费人民币12600元，由原告唐素珍负担人民币5441元，由被告吴元飞负担人民币7159元。财产保全费人民币5000元，由原告唐素珍负担人民币2159元，由被告吴元飞负担人民币2841元。被告负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12600元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶志忠
人民陪审员 汪凤琴
人民陪审员 许 琰
二〇一六年五月十七日代
书 记员 俞爱芳 微信公众号“”