北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终4640号上诉人（原审被告）孙殿明，男，1961年10月30日出生。被上诉人（原审原告）北京龙基物业管理发展中心，住所地北京市西城区黑窑厂西里*号楼**号。法定代表人谢建存，总经理。委托代理人王天培，男，1975年10月10日出生。委托代理人张玲玲，女，1977年12月1日出生。
上诉人孙殿明因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年1月，北京龙基物业管理发展中心（下称龙基物业中心）起诉至原审法院称：孙殿明与我中心签署了北京市西城区×××3号楼（原施工楼号2号楼）10门601室（下称涉案房屋）公有住房租赁合同。该合同约定：“按市政府统一规定的租金标准，孙殿明应于当月缴纳房租，逾期未交者，除补交租金外，需另交所欠租金金额百分之十的违约金，孙殿明无正当理由拖欠租金六个月以上，我中心有权中止合同、收回房屋，合同中止时，双方按租赁合同清点房屋及设备、结清房屋租金、暖气费和应交纳的有关费用、交清违约金和赔偿金。”孙殿明自1998年1月1日至2015年12月31日，拖欠我中心房屋租金24822.99元，经我中心多次催交未果，故诉请法院判令：1.中止公有住房租赁合同，我中心收回房屋，双方办理清收；2.孙殿明支付房租费24822.99元、违约金2482.30元（1998年1月1日至2015年12月31日）。孙殿明辩称：不同意龙基物业中心的诉讼请求。我从进入涉案房屋之后一直在缴纳房租，当时房子就有些裂，龙基物业中心也去看了但没理，我们就自己装修，后来又裂了，墙壁有些倾斜下坠，找物业的人物业一直没理这茬，我们一直交着房租不是不交，1995年至1998年三年的房租都交了，这个房子住了这么多年危险提心吊胆，精神上受到损失，生命得不到保证。认可龙基物业中心计算的租金数额，不同意支付。协议上写着对房屋要有安全保证，龙基物业中心是违约的。原审法院经审理确认：龙基物业中心与孙殿明签订的公有住宅租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同依法成立，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。龙基物业中心依约向孙殿明交付了租赁物，孙殿明应履行支付租金的合同义务。合同约定的租赁期间届满后，孙殿明继续使用租赁物，龙基物业中心没有提出异议，双方的租赁关系存续。孙殿明承租的房屋为公房，龙基物业中心调整房租标准，符合合同约定及政府规定，法院准许。孙殿明未按照合同约定的期限支付租金，属违约行为，应当承担继续履行的违约责任，并按照合同约定偿付违约金。龙基物业中心要求孙殿明支付房租并偿付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。孙殿明在庭审中就租赁物危及其生命提出的抗辩，可依据上述法律规定行使合同解除权。经法院多次释明，孙殿明仍未提出解除合同的主张，对租赁物的质量、维修等纠纷，孙殿明可另行向义务人提出主张。龙基物业中心作为涉案房屋的出租人，应当履行租赁物的维修义务，但龙基物业中心不履行对租赁物的维修义务非孙殿明行使履行抗辩权的法定条件，故对孙殿明拒绝支付租金的抗辩理由，法院不予采纳。据此，原审法院于2016年3月判决：
一、判决之日起五日内，孙殿明给付北京龙基物业管理发展中心房屋租金二万四千八百二十二元九角九分；
二、判决之日起五日内，孙殿明偿付北京龙基物业管理发展中心违约金二千四百八十二元三角。如果孙殿明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，孙殿明不服向本院提出上诉称：龙基物业中心没有按照公有住宅租赁合同约定履行对我承担维修、维护及保证我安全居住使用租赁房屋的义务，因此，我不同意支付租金。而且龙基物业中心的诉讼请求超过诉讼时效，不应受到保护。龙基物业中心同意原判。
经审理查明：1995年9月13日，龙基物业中心与孙殿明就坐落于北京市西城区×××3号楼（施工号为2号楼）10门601号使用面积45.3平方米房屋即涉案房屋租赁事宜签订公有住宅租赁合同，约定：“租期自1995年9月1日至1998年4月30日，月租金为自1995年9月1日至1995年12月31日35.33元、1996年1月1日至1996年12月31日52.77元、1997年1月1日至1997年12月31日73.12元，并按市政府统一规定调整，孙殿明应于当月交纳房租，逾期未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金，无正当理由拖欠租金六个月以上的，龙基物业中心有权中止合同、收回房屋。”孙殿明向龙基物业中心支付了自入住涉案房屋之日起至1997年12月31日以前的房屋租金，自1998年1月1日起至原审法院法庭调查结束，孙殿明未再向龙基物业中心支付过房屋租金，上述合同约定的租赁期限届满后，双方未再续订合同，孙殿明继续在涉案房屋中居住。涉案房屋自1998年1月1日起至2000年3月31日止的租金数额为1424.79元（每月52.77元×27个月）。2000年3月13日，由北京市人民政府房改办公室、北京市国土资源和房屋管理局、中央国家机关房改办公室、中共中央直属机关房改办公室联合下发通知：“自2000年4月1日起，北京城镇出租公有住房的标准租金，提高到每月每平方米使用面积3.05元。”依据上述通知，自2000年4月1日起，孙殿明承租的涉案房屋的租金标准调整为每月123.8元，2000年4月1日至2015年12月31日期间的租金数额为23398.2元（每月123.8元×189个月）。孙殿明欠龙基物业中心自1998年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租金合计24822.99元（1424.79元＋23398.2元）。原审审理中，龙基物业中心放弃了“中止公有住房租赁合同，龙基物业中心收回房屋，双方办理清收”的诉讼请求。针对孙殿明提出涉案房屋“墙壁有些倾斜下坠，生命得不到保证”的答辩意见，原审法院两次询问孙殿明是否行使合同解除权，孙殿明均明确表示不要求解除合同，继续在涉案房屋内居住。上述事实，有双方当事人陈述、公有住宅租赁合同等证据在案佐证。
本院认为：龙基物业中心与孙殿明签订的公有住宅租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。龙基物业中心依约向孙殿明交付了租赁物，孙殿明应履行支付租金的合同义务。合同约定的租赁期间届满后，孙殿明继续使用租赁物，龙基物业中心没有提出异议，双方的租赁关系仍然存续。孙殿明承租的房屋为公有房屋，公有房屋的租金标准由政府部门统一定价。龙基物业中心按照政府部门定价调整房租标准，符合法律规定。孙殿明未按照合同约定支付租金，系违约行为，应当承担继续履行及按照合同约定偿付违约金的违约责任。孙殿明上诉不同意支付租金的理由是因其租赁的房屋墙面开裂、漏水，作为出租人的龙基物业中心未尽到维修义务。但从目前证据不能判断开裂、漏水的原因责任，孙殿明可就房屋维修问题另行诉讼解决为宜。其以拒交租金的方式来解决租赁房屋的维修问题不妥，据此，本院对孙殿明的上诉请求不予支持。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费241元，由孙殿明负担（于本判决生效之日起5日内交至原审法院）；二审案件受理费482元，由孙殿明负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理
审判员 赵胤晨
代理
审判员 何江恒
二〇一六年五月十七日
书 记 员 马丽雅 关注微信公众号“”