温州市鹿城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0302执异93号异议人：上海维佳康口腔门诊部有限公司，住所地：上海市虹口区。
法定代表人：沈华杨。
申请执行人：平安银行股份有限公司温州龙湾支行，住所地：浙江省温州市龙湾区。代表人：钱贤德，行长。
被执行人：精达电器集团有限公司，住所地：浙江省乐清市柳市。
法定代表人：李振泽。
被执行人：李振泽。
被执行人：包碎平。
被执行人：和平电气有限公司，住所地：浙江省温州市乐清市。
法定代表人：陈道贤。
被执行人：陈道贤。
被执行人：宜兴市家豪房地产开发有限公司，住所地：江苏省宜兴市。
法定代表人：李军。
被执行人：李军。
被执行人：徐海岸。
被执行人：李慧慧。
被执行人：包爱萍。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称：平安银行龙湾支行）与被执行人精达电器集团有限公司（以下简称：精达电器公司）、李振泽、包碎平、和平电气有限公司（以下简称：和平电气公司）、陈道贤、宜兴市家豪房地产开发有限公司（以下简称：家豪房开公司）、李军、徐海岸、李慧慧、包爱萍金融借款合同纠纷一案中，异议人上海维佳康口腔门诊部有限公司（以下简称：维佳康口腔公司）向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人维佳康口腔公司称：贵院在执行申请执行人平安银行龙湾支行与被执行人精达电器公司、徐海岸、李慧慧等金融借款合同纠纷一案，发出（2015）温鹿执民字第4184号公告，要求异议人腾空坐落上海市虹口区公平路772号房屋，异议人特提出异议。异议人与出租人徐海岸、李慧慧签订了关于上述房屋的租赁合同，约定租赁期限8年，自2011年12月1日起至2019年11月30日止。异议人承租后投入了几百万元资金对房屋进行装修，并购买了器械设备。异议人认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如贵院强制要求腾空，将会给异议人造成巨大损失。请求准予异议人使用坐落上海市虹口区公平路772号房屋至租赁期限届满，确认异议人享有优先购买权。申请执行人平安银行龙湾支行称：涉案房产抵押登记的时间是2010年1月6日，而异议人提供的《房屋租赁合同》显示的落款时间和交付时间均为2011年11月25日，均迟于抵押登记时间。根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故涉案的租赁合同不受法律保护。申请执行人系涉案房产的抵押权人，依法享有抵押权。请求贵院将抵押物上的租赁权涤除后再予以拍卖，并驳回异议人的执行异议。
本院查明：2009年12月28日，被执行人李慧慧、徐海岸与申请执行人平安银行龙湾支行（原为深圳发展银行股份有限公司温州龙湾支行）签订《最高额抵押担保合同》一份，约定：李慧慧、徐海岸提供坐落上海市虹口区公平路772号房产作为抵押物，为精达电器公司从2009年12月8日至2012年12月28日与申请执行人签订的所有主合同项下债务的履行提供担保，债务本金的最高余额为939万元。2010年1月6日，上述房产在上海市虹口区房地产登记处办理了抵押登记。2012年4月26日，根据精达电器公司的申请，申请执行人对其持有的案外人精达电器集团温州进出口有限公司（承兑）付款的500万元票额的商业承兑汇票予以全额贴现。2013年4月15日，上述商业承兑汇票到期，付款人（即出票人）精达电器集团温州进出口有限公司未付款，申请执行人于2015年1月5日向本院起诉。本院于2015年7月1日作出（2015）温鹿商初字第198号民事判决书，判决：精达电器公司于本判决生效之日起十日内偿付平安银行龙湾支行垫款本金500万元及罚息；李振泽、包碎平、和平电气公司、陈道贤、家豪房开公司、李军对上述债务分别在3000万元、3000万元、500万元、500万元、3000万元、3000万元的范围内承担连带偿还责任；若精达电器公司未按期履行上述债务，则平安银行龙湾支行有权以拍卖、变卖李慧慧、徐海岸提供抵押的坐落上海市公平路772号房产所得价款对上述债务在939万元范围内优先受偿；若精达电器公司未按期履行上述债务，则平安银行龙湾支行有权以拍卖、变卖包爱萍、包碎平提供抵押的坐落上海市梅花路756号房产所得价款对上述债务在1030万元范围内优先受偿。该民事判决书生效后，权利人平安银行龙湾支行于同年11月4日向本院申请执行。本院于同年11月16日、11月23日分别作出（2015）温鹿执民字第4184-4186号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人徐海岸、李慧慧名下的坐落上海市虹口区公平路772号房产。2016年3月17日，本院作出（2015）温鹿执民字第4184号公告，责令被执行人徐海岸、李慧慧及占有、使用该屋的人员于2016年4月30日前自行腾空迁出坐落上海市虹口区公平路772号房屋，由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。异议人维佳康口腔公司知晓后，向本院提出执行异议。另查明：被执行人徐海岸、李慧慧（作为甲方）与异议人维佳康口腔公司的法定代表人沈华杨（作为乙方）签订了落款时间为2011年11月25日的《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落上海市虹口区公平路772号房屋出租给乙方，作为牙科诊所使用；甲方于2011年11月25日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期自2011年12月1日起至2019年11月30日止；该房屋每日每平方米租金为7.02元，月租金总计为5万元；乙方每六个月支付一次租金。上述事实有异议人提供的营业执照、法定代表人证明书、上海市房屋租赁合同，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第198号民事判决书、上海市房地产登记证明、（2015）温鹿执民字第4184-4186号执行裁定书、协助执行通知书、（2015）温鹿执民字第4184号公告，以及异议人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。坐落上海市虹口区公平路772号房产于2010年1月6日办理了抵押登记手续，具有公示公信效力，申请执行人平安银行龙湾支行依法享有抵押权。被执行人徐海岸、李慧慧与异议人签订的《上海市房屋租赁合同》是在抵押登记以后，没有征得抵押权人的同意，故涉案房产的租赁合同关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权和本院对涉案房产采取查封、拍卖等执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院要求被执行人徐海岸、李慧慧与异议人腾空涉案房屋，由本院予以拍卖、变卖或抵债，符合上述法律规定。异议人提出的执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，
裁定如下：驳回异议人上海维佳康口腔门诊部有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年五月十七日代
书记员 季珊珊 来自：