广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终1730号
上诉人（原审被告）：佛山市名汇豪景房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：林剑毅，该公司总经理。
委托代理人：利军，广东千度律师事务所律师。
委托代理人：罗炳汶，广东千度律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：邹伟青，男，汉族，住广东省兴宁市。
委托代理人：张涛，广东中信致诚律师事务所律师。
上诉人佛山市名汇豪景房地产开发有限公司（以下简称名汇豪景公司）因与被上诉人邹伟青商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。2015年8月31日，邹伟青向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）名汇豪景公司支付逾期协助办理房地产权证的违约金（违约金按已付房款即合同总房价款的0.5%计算）；（二）本案诉讼费用由名汇豪景公司承担。原审法院查明：名汇豪景公司系涉案位于佛山市禅城区67号“名汇嘉园”项目的开发企业。2012年7月9日，佛山市住房和城乡建设管理局向名汇豪景公司核发上述项目十座的《广东省佛山市商品房预售许可证》。2013年3月28日，邹伟青（买受人）与名汇豪景公司（出卖人）就四座1804房签订《广东省商品房买卖合同》，约定：……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共95.61平方米，其中，套内建筑面积75.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.06平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11463.89元，总金额（人民币）866097元。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房已办理竣工验收备案。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：√2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。同日，名汇豪景公司（出卖人）与邹伟青（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》，就上述买卖合同中未约定事项达成如下补充条款：……（五）关于产权登记约定：1、出卖人应在买受人交齐总房款且办理收楼手续180天内协助提供办理房地产权证的相关资料。买受人自行办理房产证的有关费用按政府部门规定由买受人承担，政府规定应由出卖人承担的除外。2、如果买受人未能向出卖人付清该商品房的全部房款及税费、签署并交齐办理产权证所需文件资料，出卖人有权拒绝为买受人办理产权过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任。3、经出卖人通知，如果买受人超过期限未办理收楼手续的，出卖人没有义务为买受人办理产权过户手续，直至买受人实际办理收楼手续之日。4、买受人应按政府部门之要求亲自签署并提交办理产权过户所需的所有文件和资料（且买受人保证其签署和提交的所有文件资料均真实无误），否则，因此引致办理产权证之延误，由买受人自行承担责任。……”2013年8月31日，名汇豪景公司出具售房款发票，确认收取邹伟青支付的购房款866097元。2013年7月9日，名汇豪景公司（甲方、建设单位）与佛山市华燃能燃气工程有限公司（乙方、施工单位）签订《燃气管道工程施工合同》，约定：第一条、工程内容。
一、工程名称：名汇嘉园燃气管道工程……四、工程内容：小区燃气庭院管、楼栋盘立管、楼栋室内管的施工……第四条、工程工期……2、庭院管、楼栋盘立管安装的完成时限，应同时满足上述条件之日起，根据工程量双方协商确认；3、楼栋室内管工程的完成时限，乙方接到甲方的指令或业主的工程申报时，应核对甲方提供的业主资料无误后，在15个工作日内安排进场施工……。2013年9月26日，涉案名汇嘉园项目完成竣工验收，并于2013年9月29日完成竣工验收备案。邹伟青于2013年10月6日接收涉案房屋。2015年1月15日，佛山市禅城区国土城建和水务局向名汇豪景公司出具《关于“名汇嘉园”项目部分物业先行确权办证的意见》，载明：“根据贵公司的申请，为减少社会矛盾，我局同意对位于67号的“名汇嘉园”项目除部分地下车库（详见附件）以外的建筑面积先行办理确权登记，此次未办理确权登记部分的地下车库建筑面积对应的土地使用权待区政府对该项目竣工延期进行批示并清理相关责任后才能办理确权办证。”2015年1月16日，名汇豪景公司向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记。2015年5月13日，佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与名汇豪景公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，载明：“因受让人取得的禅城区67号地块未能在佛山市国有建设用地使用权出让合同（编号：440601-2010-100040，以下简称‘原合同’）约定的开发建设时限内完成项目竣工验收，经报请区政府批准，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本补充合同。”补充合同约定有：
一、双方同意原合同项下宗地开发建设时限延长至2013年12月31日；
二、受让人可按有关规定办理整宗地块的确权及变更登记手续。另查明，原审法院审理（2015）佛城法民一初字第129号等案中，佛山市禅城区房屋登记中心就原审法院调查取证复函称：“一、佛山市名汇豪景房地产开发有限公司于2014年5月30日将办理‘禅城区67号一至十座’商品房所有权初始登记的资料提交到我中心。
二、该公司提交办理初始登记的资料有：1、商品房屋产权权属申请书（原件）；2、立项批文（复印件）；3、国土证（复印件）；4、申领门牌、房号、入户审批表及地址证明（原件）；5、建设工程规划许可证（复印件）；6、建筑工程施工许可证（复印件）；7、建（构）筑物工程规划条件核实意见（原件）；8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（原件）；9、规划图纸一套（原件）；10、竣工图纸一套（原件）；11、房屋测绘报告书（原件）；12、商品房预售许可证（原件）；13、商品房屋情况表（原件）。”再查明，原审法院审理（2015）佛城法民一初字第1685号等案中，佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司向原审法院复函证实《关于“名汇嘉园”燃气管道工程的情况说明》的真实性，佛山市禅城区国土城建和水务局复函确认收到该《情况说明》；另，佛山市国土资源和城乡规划局和佛山市禅城区国土城建和水务局在向原审法院复函中均称：考虑涉案住宅小区燃气管道涉及跨行政区域问题未能如期安装而对项目造成一定影响，故同意延长项目所在宗地竣工时限至2013年12月31日，并以佛山市国土资源和城乡规划局的名义与名汇豪景公司签订补充合同。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。邹伟青、名汇豪景公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，合同及补充协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于邹伟青诉请的逾期办证违约金。邹伟青主张名汇豪景公司违反合同和补充协议的约定，逾期办理产权登记手续，名汇豪景公司的行为构成违约并应向其支付违约金。邹伟青、名汇豪景公司双方确认名汇豪景公司于2013年10月6日将涉案房屋交付邹伟青使用，名汇豪景公司亦开具发票确认邹伟青已全额支付购房款，根据双方合同和补充协议约定，名汇豪景公司应于2014年1月4日前将办理权属登记需由名汇豪景公司提供的资料报产权登记机关备案、应于2014年4月4日前协助提供办理房地产权证的相关资料，但名汇豪景公司直至2014年5月30日才将办理商品房所有权初始登记的资料提交到佛山市禅城区房屋登记中心、2015年1月16日才向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记，故名汇豪景公司的行为已构成违约，依约需向邹伟青支付违约金。根据合同约定，原审法院计算名汇豪景公司应向邹伟青支付的逾期办证违约金为4330.49元（866097元×0.5%）。关于名汇豪景公司提出的未能如期办证的责任在于燃气公司和相关部门，非因名汇豪景公司原因所致，不应支持违约金的抗辩意见。经查，纵观合同和补充协议的约定，双方仅在合同第八条中对交楼期限可据实顺延的特殊原因作出了明确约定，而对于产权登记，合同和补充协议均未约定相关期限可予顺延的情形。至于是否因燃气公司和相关部门的责任导致逾期而非因名汇豪景公司责任，名汇豪景公司并无充足有效证据证明其抗辩主张成立。另外，本案非因不可抗力等法定免责事由出现而致名汇豪景公司逾期办证，涉案项目燃气管道的报装虽与行政区划具有一定关系，但行政区划问题并非邹伟青、名汇豪景公司合同履行期间出现的新情况，名汇豪景公司事前对此应有充分的了解与对履行合同能力的自我认知；其次，国土部门与名汇豪景公司签订的补充合同并未表明涉案项目延期竣工的责任不在名汇豪景公司，该补充合同只能作为约束作为土地使用权出让与受让双方的国土部门和名汇豪景公司，不得作为名汇豪景公司对邹伟青免责的依据；再者，根据合同相对性原则及我国《合同法》的相关规定，在合同双方无明确相反约定的情况下，即使是因第三人的原因致使名汇豪景公司对邹伟青违约，名汇豪景公司亦应向邹伟青承担违约责任，其承担责任后亦可向第三人主张权利，将第三人原因造成名汇豪景公司迟延履行合同义务之不利后果由守约的邹伟青承担亦有失公平。因此，名汇豪景公司的抗辩意见无事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：名汇豪景公司于判决发生法律效力之日起十日内，向邹伟青支付违约金4330.49元。一审适用简易程序，受理费减半收取25元，由名汇豪景公司负担。
上诉人名汇豪景公司提起上诉称：（一）延迟办证不是名汇豪景公司的责任。由于项目燃气工程受阻而导致工程竣工验收延期，国土部门内部对名汇豪景公司应否缴纳逾期竣工违约金存在争议，并一直暂缓办理本项目工程竣工（分割）的土地登记手续，缺乏该手续就不能办理相应的房地产权属证书。2015年1月15日国土部门统一意见，出具《关于“名汇嘉园”项目部分物业先行确权办证的意见》，名汇豪景公司立即于次日向相关部门申请办理工程竣工（分割）的土地登记手续，邹伟青随即收到了房地产权属证书。2015年5月13日，国土部门与名汇豪景公司签订《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，同意将宗地开发建设时限延长至2015年12月31日，表明国土部门认可工程竣工验收延期并非名汇豪景公司的责任，名汇豪景公司不用缴纳逾期竣工违约金。（二）名汇豪景公司无需支付违约金。根据涉案合同第十五条约定，仅在因名汇豪景公司的责任导致买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的情况下，名汇豪景公司才承担违约责任，由于延迟办证并非名汇豪景公司造成，故名汇豪景公司没有违约，无需支付违约金。综上，请求撤销原判，判决名汇豪景公司无需支付任何违约金给邹伟青，本案诉讼费用由邹伟青承担。
被上诉人邹伟青答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）名汇豪景公司逾期协助办理房地产权证的违约事实清楚。名汇豪景公司直到2015年1月16日才申请办理工程竣工（分割）的土地登记手续，导致邹伟青无法在约定的期限内办理房地产权证，违反了涉案合同第十五条和涉案补充协议第五条第一款的约定，原审判决名汇豪景公司承担违约金完全正确。（二）名汇豪景公司主张未能按期协助办证的责任在于燃气公司和相关部门的理由没有合同和法律依据。首先，涉案合同和涉案补充协议对产权登记没有约定期限可以顺延的情形；其次，名汇豪景公司也未提供充足有效的证据证明其主张，而且，一审证据显示燃气管道问题在双方签订涉案合同之前已经发生，并非签订合同之后出现的新问题，名汇豪景公司作为房地产开发企业对该问题事前应当有充分的了解以及对履行合同能力的自我认知；再次，名汇豪景公司与国土部门签订的补充协议并非表明涉案项目延期竣工的责任不在名汇豪景公司，该补充协议只能约束名汇豪景公司和国土部门，对邹伟青没有任何约束力，不能作为名汇豪景公司免责的事由；最后，根据合同的相对性原则和合同法的相关规定，在合同没有相反约定的情况下，即使因第三人原因导致名汇豪景公司违约，名汇豪景公司也应当向邹伟青承担违约责任后再向第三人主张权利，名汇豪景公司将第三人原因造成其迟延履行合同义务的不利后果让邹伟青承担，既无法律依据，也显失公平。（三）房地产权证是房地产最重要的权属凭证，涉案房屋由于名汇豪景公司的违约行为迟迟无法办理房地产权证，导致邹伟青无法过户、转让交易、办理抵押贷款、入户登记等，造成重大损失，原审法院按照涉案合同约定的已付房款的0.5%判令名汇豪景公司支付违约金实际上严重过低，远远不能弥补邹伟青的损失。（四）发生法律效力的（2015）佛中法民三终字第1161-1167号等系列案已作出与原审判决相同的判决。综上，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间没有提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：邹伟青与名汇豪景公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：名汇豪景公司是否应向邹伟青支付逾期办证违约金。涉案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，涉案补充协议约定：“（五）关于产权登记约定：1、出卖人应在买受人交齐总房款且办理收楼手续180天内协助提供办理房地产权证的相关资料”。邹伟青根据合同约定向名汇豪景公司支付了购房款，但名汇豪景公司却迟至2014年5月30日才将办理商品房所有权初始登记的资料提交到佛山市禅城区房屋登记中心，迟至2015年1月16日才向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记，其行为明显违反上述合同约定，应承担逾期办理涉案房屋房产证的违约责任。原审法院据此判决名汇豪景公司应向邹伟青支付合同约定的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。名汇豪景公司上诉主张其延迟办证的责任在于燃气公司及相关部门而非名汇豪景公司，名汇豪景公司不应支付违约金。对此，
本院认为，名汇豪景公司称导致项目延期的原因在于涉案小区燃气管道涉及跨行政区域问题而未能如期安装，但该原由并非涉案合同和补充协议约定的产权登记期限可予顺延的情形，亦不属于不可抗力等法定免责事由。即便本案因第三人或其他原因致使名汇豪景公司违约，根据合同相对性原则，在合同双方无明确相反约定的情形下，名汇豪景公司亦应向邹伟青承担相应的违约责任。综上，名汇豪景公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市名汇豪景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理
审判员 郑正坚
代理
审判员 吴媛媛
二〇一六年五月十七日
书 记 员 许佩珊 搜索“”