山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终489号上诉人（原审被告）李雁，女，1980年6月7日生，汉族，住济南市。委托代理人韩庆福（系李雁之夫），男，1982年4月22日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）深圳市之平物业发展有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人尚超，经理。委托代理人卢振军，男，1979年10月21日出生，汉族，系深圳市之平物业发展有限公司济南分公司项目经理，住济南市。
上诉人李雁因与被上诉人深圳市之平物业发展有限公司济南分公司物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2012年7月1日，案外人山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称亘富公司���与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司签订关于鲁能领秀城西一区（A地块）（即十区，原审法院注）《前期物业服务合同》一份，合同中约定由深圳市之平物业发展有限公司济南分公司为其开发建设的上述小区提供前期物业服务，合同约定期限为半年，自2012年7月1日起至2012年12月31日止，合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.6元/平方米/月（按建筑面积计算）的标准收取。合同落款处加盖了亘富公司的合同专用章及深圳市之平物业发展有限公司济南分公司公章。合同到期前，双方于2012年12月31日又签订《鲁能领秀城领秀西一区前期物业服务协议》一份，约定合同期限为自2013年1月1日起至业委会成立结束。并约定如因本物业的业主委员会成立并决定不再聘用乙方时，由业委会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》，新合同生效时，���合同自然终止。合同落款处加盖了亘富公司的合同专用章及深圳市之平物业发展有限公司济南分公司公章。深圳市之平物业发展有限公司济南分公司在鲁能领秀城西一区（A地块）（即十区，原审法院注）实际服务至2015年7月20日。李雁所居住的十区1号楼1单元1002室包括在该合同约定的服务范围之内，房屋的建筑面积为93.44平方米。自2014年1月1日至2015年7月20日，李雁未向深圳市之平物业发展有限公司济南分公司交纳物业服务费共计2790.7元。现深圳市之平物业发展有限公司济南分公司要求李雁支付自2014年1月1日至2015年7月20日期间的物业服务费2790.7元。李雁辩称其未与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司签订过物业服务合同，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司工作人员也明确表示不为其提供服务，李雁家中厨房阳台顶部大面积漏水、主卧窗户顶部墙角处漏雨��可视对讲门禁系统无法使用等问题深圳市之平物业发展有限公司济南分公司一直未给解决造成其经济损失，且原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司的物业服务存在重大瑕疵，故李雁拒绝交纳物业费。李雁为证明其主张的内容提交了照片一宗及其与济南深长城物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》一份。深圳市之平物业发展有限公司济南分公司对上述证据均不予认可并辩称，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司与亘富公司签订的物业服务协议合法有效，对全体业主均具有约束力。李雁的房屋质量问题是开发商的问题，与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司无关，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司已积极为其维修。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建���单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司与亘富公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括李雁在内的小区全体业主均具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。深圳市之平物业发展有限公司济南分公司为李雁所居住的鲁能领秀城西一区A地块（即十区）提供了物业服务，李雁应当及时向深圳市之平物业发展有限公司济南分公司交纳物业服务费。对于李雁辩称的未与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司签订物业服务协议，深圳市之平物业���展有限公司济南分公司无权向其主张物业费的意见，原审法院不予采纳。自2014年1月1日至2015年7月20日，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司为李雁所居住的小区提供了物业服务，李雁未及时向深圳市之平物业发展有限公司济南分公司交纳物业服务费，现深圳市之平物业发展有限公司济南分公司要求李雁支付2014年1月1日至2015年7月20日的物业费2790.7元，合法有据，原审法院予以支持。关于李雁主张的房屋质量问题，鉴于房屋质量问题并非深圳市之平物业发展有限公司济南分公司公司造成，对房屋质量问题的修复亦非深圳市之平物业发展有限公司济南分公司公司的合同义务，且李雁也未能提供证据证实深圳市之平物业发展有限公司济南分公司对此存在过错，故不能作为李雁拒交物业费的正当理由。关于李雁辩称的深圳市之平物业发展有限公司济南分公司提供的物业服务存在瑕疵，因此拒交物业费的意见，原审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利���法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从李雁的陈述及举证来看，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司在物业服务方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对李雁主张不交物业费的上述抗辩理由，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条第一项、第三项、第四项、第七项、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告李雁于判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司2014年1月1日至2015年7月20日的物业服务费2790.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李雁负担。
上诉人李雁不服原审判决上诉称：
一、原审法院程序错误。1.原审法院未对李雁提交的证据进行质证，进一步导致了事实认定错误。2.原审庭审中审判人员多次制止、打断李雁的质证及辩论意见，严重侵犯了李雁法定的诉讼权利。3.原审庭审中审判人员无视李雁对提交房屋问题未得到维修造成损失的照片进行现场勘验的请求（参见原审录像）。
二、原审判决事实认定错误。1.原审判决认定深圳市之平物业发展有限公司济南分公司与亘富公司签订的合同对全体业主均具有约束力是事实认定错误。购买房屋时，李雁与亘富公司签订的《济南市商品房买卖合同》第十七条第五款明确约定买受人在办理房屋交接手续时，按国家相关物业���理规定与前期委托物业管理公司签订物业相关的合同；房屋交接时，李雁与济南深长城物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，并一直履行合同；亘富公司与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司签订的物业服务合同从未告知李雁，对此合同完全不知情；李雁房屋出现问题时，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司拒绝给予维修。2.李雁与亘富公司在签订购房合同中已有明确约定要与物业公司签订相关物业合同，李雁也与亘富公司指定的济南深长城物业公司签订前期物业服务协议，至今未解除。原审法院以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出判决，无法律依据。3.李雁与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司未签订物业合同，依据合同相对性，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司未进行物业服务，李雁���无向其交纳物业费的义务。4.原审判决所指的物业服务中的一般瑕疵、重大瑕疵问题，原审法院毫无法律依据及认定标准就认定为一般瑕疵，且在毫无证据的基础上再次认定单个业主以此为由拒交物业服务费会造成物业管理企业运营经费不足，纯属审判人员凭空臆造，没有证据，更无法律依据，而且也不应适用简易程序。5.原审认定“被告的房屋质量问题是开发商问题与原告无关，原告已积极为其维修”“以上事实，由前期物业服务合同、前期物业服务协议、照片及当事人的陈述等证据予以证实”有悖于事实，原审法院未对重要证据进行质证。原审庭审中，李雁提出现场勘验的请求，未得以应予。“原告已积极为其维修”根本没有证据证明。6.原审认定“住宅按1.6元/平方米/月（按建筑面积计算）的标准收取”无事实依据，存在重大错误。李雁早已与亘富公司签订的《临时管理规约》及与济南深长城物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中规定物业服务费用收费标准均为：人民币1.20元/平方米*月（建筑面积）。深圳市之平物业发展有限公司济南分公司与亘富公司签订的合同中单方面变更物业费收费标准：住宅按1.6元/平方米/月（按建筑面积计算），从未告知李雁，李雁从未见过此合同。亘富公司单方面提高的物业收费标准。综上所述，上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判并驳回深圳市之平物业发展有限公司济南分公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由深圳市之平物业发展有限公司济南分公司负担。
被上诉人深圳市之平物业发展有限公司济南分公司答辩称：
一、房屋购买时，李雁和亘富公司签订的合同，与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司无关。其次，李雁应举证说明与济南深长城物业管理有��公司的前期物业服务协议的履行情况。物业服务合同本身就是一个对公共区域管理的民事合同，法律规定在没有成立业委会之前，开发商可以同物业公司签订合同的，同属于前期物业服务合同。业主不能以此合同为由拒交物业费，这是最高院相关司法解释的规定。李雁主张与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司没有实际发生物业服务，与事实不符，2014年之前李雁交过物业费。
二、李雁应举证证明亘富公司与济南深长城物业管理有限公司签订前期物业合同且至今未解除的事实。
三、李雁应举证证明深圳市之平物业发展有限公司济南分公司拒绝服务的事实。
四、李雁应举证证明有重大瑕疵。
五、房屋问题是亘富公司建设问题，不属于物业公司的法定义务。
六、物业管理相关法律法规规定在没有成立业委会之前，开发商为了维护整体环境和大多数业主的利益，有权��第三方物业签订前期物业服务协议。李雁不交物业费属于违法。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，二审中，李雁提交涉案小区A8-2-902业主2014年1月1日至2015年7月20日的物业费收据及A10-1-604业主2015年1月1日至2015年7月20日的物业费收据，主张与李雁同属一个小区的其他业主的物业费收取标准为每月每平方米1.1元。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，亘富公司与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司订立有前期物业服务合同，深��市之平物业发展有限公司济南分公司按照合同约定提供了物业管理服务，李雁亦应按照合同约定支付物业管理费，李雁主张其非合同当事人，不受该合同约束，本院不予支持。李雁提交的两份深圳市之平物业发展有限公司济南分公司对其他业主开具的收据，仅能证明个别业主在该收据载明的期间内的结算标准，不足以证明深圳市之平物业发展有限公司济南分公司对整个小区均是以此为物业管理费的收费标准。李雁应当依据亘富公司与深圳市之平物业发展有限公司济南分公司签订的前期物业服务合同中约定的收费标准来交纳物业管理费。对于李雁的该项上诉主张，本院不予支持。前期物业服务合同中约定，物业公司对小区建筑物本体共有部位的维修、养护和管理，单个业主可委托物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。李雁的房屋出现问题要求深圳市之平物业发展有限公司济南分公司为其维修，属于另行委托深圳市之平物业发展有限公司济南分公司对其专有部分提供服务，并非前期物业服务合同中物业公司的义务，李雁以深圳市之平物业发展有限公司济南分公司拒绝为其维修为由拒绝交纳物业费，无合同依据，本院不予支持。另外，根据民事诉讼中谁主张谁举证的原则，李雁应就其主张的深圳市之平物业发展有限公司济南分公司对整个小区提供的物业服务存重大瑕疵负有举证责任，李雁在本案中仅主张了深圳市之平物业发展有限公司济南分公司未为其维修房屋和单元门，即使其主张成立，亦不足以构成重大瑕疵，其以此为由拒交物业费，本院不予支持。综上，上诉人李雁之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10元，由上诉人李雁负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孙红岩
审 判 员 齐晓霞
代理
审判员 尹逊航
二〇一六年五月十七日
书 记 员 刘 红 百度搜索“”