广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2058号原告佛山市谦和物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰西路7-11号2楼211房。法定代表人范佛光。委托代理人李丙华，男，汉族，1980年6月19日出生，住河南省许昌县，系原告的职员。
被告严火英，女，汉族，1979年3月25日出生，住广东省阳山县，原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告严火英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由
代理
审判员丁保国适用简易程序审理，后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由
审判员简丽芳担任
审判长，与
代理
审判员陆桂秀、
人民陪审员李健莹组成合议庭进行审判。本案于2016年5月11日公开开庭进行审理。原告的委托代理人李丙华到庭参加诉讼，被告严火英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2009年购买位于佛山市禅城区港口路33号二区六座X02房（建筑面积83.82㎡，以下简称“涉案房屋”）。原告按照《前期物业服务协议》为被告提供物业管理服务。但被告从2013年3月起拖欠相关费用，截至2015年9月30日，被告共拖欠原告物业管理费3403.15元、公摊水电费886.45元及违约金2645.98元。原告催收无果，为维护原告的合法权益，请求法院判令：
一、被告立即支付自2013年3月至2015年9月30日拖欠原告的物业服务费3403.15元、公摊水电费886.45元及违约金2645.98元；
二、本案全部诉讼费用由被告承担。被告未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供了以下证据：1、原告的营业执照及资质证书、被告的身份证。证明原、被告诉讼主体资格。2、房地产登记信息查询结果、商品房买卖合同、房屋交接确认书、承诺书。证明被告是涉案房屋的所有权人，原告发通知催促被告收楼的事实，且买卖合同上双方已经约定了收楼的时间。3、《东方水岸前期物业服务协议》、《佛山市禅城区东方水岸住宅小区物业管理服务合同》。证明原告是涉案小区聘请的物业管理公司，原告为涉案小区提供物业服务，被告作为业主应当支付物业管理费及相关费用。4、东方水岸二区六座X02房欠费明细表、电费明细表、电费发票。证明原告收取被告公摊水电费的依据。5、催交费用通知书、律师函、EMS快递单、挂号信及单号。证明原告向被告催收相关拖欠款项的事实。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，视为放弃对原告举证的质证。对原告提交的证据，经当庭核对原件，本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，并予以采信。根据本院采信的证据及对本案的审理，本院确认以下案件事实：原告系有限责任公司，其经营范围包括物业管理、自有物业租赁、家居保洁服务、室内装饰设计、绿化养护服务、停车场经营管理服务。2009年7月17日，被告与佛山市东建集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于佛山市禅城区港口路33号二区六座X02号房，建筑面积为83.82㎡。2010年5月31日，被告签署了《房屋交接确认书》，确认接收涉案房屋。涉案房屋于2015年5月7日登记到被告名下，登记建筑面积为84.13㎡。2009年7月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《东方水岸前期物业服务协议》，约定：乙方委托甲方提供物业服务，物业建筑面积83.82㎡，带电梯住宅物业服务费1.4元/月/㎡；物业服务期限为双方签订本协议之日起至业主委员会成立后签署新的委托合同并生效之日止；物业服务费按月交纳，乙方应在当月10日前履行交纳义务，逾期按照每日千分之一的标准计收违约金等。后佛山市禅城区东方水岸住宅小区第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《佛山市禅城区东方水岸住宅小区物业服务合同》，约定原告为东方水岸住宅小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，住宅的物业服务费标准为1.4元/月/㎡；物业服务期限五年，从2012年9月1日起至2017年8月31日等。上述合同签订后，原告为被告所在的小区提供了相应物业服务，并支出公摊电费，但被告自2013年3月开始未向原告交纳公摊电费，截至2015年9月30日共拖欠公摊电费886.45元；被告自2013年5月开始拖欠物业服务费，截至2015年9月30日共拖欠物业服务费3403.15元。原告陈述：被告诉请的费用为截至2015年9月30日止被告拖欠的费用，2015年10月1日后的欠费在本案中不作主张。原告诉请的公摊水电费全部为公共电费，没有水费。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。
原告与被告签订的《东方水岸前期物业服务协议》、原告与被告所属的住宅小区业主委员会签订《佛山市禅城区东方水岸住宅小区物业服务合同》，为双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，对原告及作为小区业主之一的被告均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告主张的物业服务费及公摊水电费。原告已依照《东方水岸前期物业服务协议》、《佛山市禅城区东方水岸住宅小区物业服务合同》约定，依约向被告在内的小区业主提供了相应的物业服务，被告作为该小区的业主之一，实际已接受原告提供的物业服务，故被告理应准时足额向原告交纳合同约定的物业服务费，但被告自2013年5月开始拖欠物业服务费。原告诉请被告支付截止至2015年9月30日的拖欠的物业服务费3403.15元，低于被告实际拖欠金额（84.13㎡×1.4元/月/㎡×29月），系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。关于原告诉请的公摊水电费886.45元，该费用系原告为东方水岸住宅小区公共用电所垫支的费用，被告作为该小区的业主应予以分担，且原告提供了相关发票证实其代垫了相关费用，但被告自2013年3月开始未向原告交纳公摊水电费，亦未到庭提出抗辩，故对于原告的该诉请本院予以支持。关于原告主张的违约金。被告未按时交纳物业服务费及公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方签订的《东方水岸前期物业服务协议》虽对逾期缴纳物业服务费违约金进行了明确约定，但原告与佛山市禅城区东方水岸住宅小区第一届业主委员会签订《佛山市禅城区东方水岸住宅小区物业服务合同》后，该前期物业服务协议已终止，而《佛山市禅城区东方水岸住宅小区物业服务合同》虽约定业主应按月缴纳物业服务费，但并未明确约定逾期缴纳相关费用的违约金，故本院酌定从原告起诉之日按照中国人民银行规定的同期贷款利率计收违约金。原告诉请被告按日1‰的标准支付违约金2645.98元过高，过高部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席
判决如下：
一、被告严火英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付2013年5月至2015年9月30日的物业服务费3403.15元、2013年3月至2015年9月30日的公摊水电费886.45元，合计4289.60元及违约金（以4289.60元为本金，从2015年11月4日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告严火英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费50元，由被告严火英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 简
审 判 长 简丽芳
代理
审判员 陆桂秀
人民陪审员 李健莹
二〇一六年五月十七日
书 记 员 梁钰萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”