浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2015）甬象民初字第2283号
原告：宁波凯元电器有限公司。住所地：象山县工业园区白鹤路***号。
法定代表人：方盛梅，该公司董事长。
委托代理人：沈德旭，该公司总经理。
被告：张家德，个体工商户。
原告宁波凯元电器有限公司（以下简称凯元公司）为与被告张家德房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理。后本院依法适用简易程序，于2015年12月15日第一次公开开庭审理了本案。原告凯元公司的委托代理人沈德旭到庭参加诉讼。被告张家德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2016年1月15日，本院再次公开开庭审理了本案。原告凯元公司的委托代理人沈德旭，被告张家德到庭参加诉讼。被告张家德申请的证人李某、徐某、张某到庭作证陈述。审理中，双方申请庭外和解15天，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告凯元公司起诉称：2014年5月21日，双方经协商签订厂房租赁协议一份，约定被告租赁位于象山县丹西街道工业园区白鹤路198号原告主体厂房中间部分的钢结构房，以作为被告仓储之用；租期五年。前三年年租金为137760元，后二年年租金为147760元；房租费每半年为一期（6个月租金），提前支付。协议同时约定一方要求提前终止合同的，应赔偿对方6个月的租金。协议签订后，原告按约如期将房屋交付被告使用，被告亦先后支付二期（即一年）房租。但第三期房租被告本应在2015年5月26日前支付，但经催讨，至今未付。故诉请判令：被告立即支付第三期房租费68880元，并支付自2015年11月26日起至实际支付日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。后当庭增加要求被告支付违约金68880元的诉讼请求，本院予以准许。
被告张家德当庭口头答辩称：原告方的门卫及被告申请的相关证人可以证明被告在第二期房租到期前（实际仅租赁8个月左右）即已另行签订租房合同，并已实际提前搬离租赁房屋；搬离前原告方派员看过，搬离房屋后被告打电话告知原告不再承租情况，且原告方知道搬离后让其支付水电费，被告也实际付清水电费600元。双方合同虽然约定有违约金条款，但被告提前搬离系事出有因，原告违约在先：被告租用仓库的门被原告割掉后未再行安装（被告曾因此报警寻求帮助），原告没有保障道路的畅通、过道堵车影响货物及时收发，以及二楼针织厂灰尘往下排、导致仓储的管道等建材灰尘多等造成被告重大损失。综上，原告关于支付第三期房租、利息及违约金的诉请均应驳回。为证明其诉称事实，原告凯元公司向本院提供如下证据：1.厂房租赁协议一份，拟证明被告向原告租赁厂房，以及协议约定了租金支付时间、支付标准与违约金等内容的事实；被告张家德质证对真实性无异议，认为双方之间的租房协议已解除，其不应支付违约金。2.双方往来手机短信打印件一份，拟证明原告向被告催讨房租、水电费及被告未及时办理协议解除手续的事实；被告张家德质证对短信内容本身的真实性无异议，认为双方之间的租房协议已解除，其不应支付违约金。为证明其辩称事实，被告张家德向本院提供如下证据：1.报警记录、原告凯元公司门卫俞吉康出具的证明各一份，拟证明被告于第二期房租期满前、第三期未发生时即已经搬离的事实；原告质证认可双方因仓库门的拆装发生争议，但该争议发生在租房的最初半年内，且门本来就是坏的，没有拆过，与第三期房租应否支付无关联性，对俞吉康的门卫身份无异议，但认为俞吉康系被告亲戚，且其陈述不事实，对被告何时搬离不知情。本院对该组证据的真实性予以确认，对其关联性与证明目的等将结合其他证据综合认证。2.租赁合同一份，拟证明被告已提前在其他地方租房、为解除案涉双方协议做好准备的事实；原告质证认为被告因经营需要与他人签订租房协议、同时租赁几处房屋很正常，但双方未办理解约手续，被告也未及时告知原告搬离及其原因。本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性与证明目的等将结合其他证据综合认证。3.双方往来手机短信打印稿一组及被告与原告方管理人员方鸿等人的谈话录音光盘一份，拟证明其于2015年4月下旬搬离案涉仓库后告知原告方包括沈德旭及方鸿因存在堵车、灰尘大、没有门等不再租赁的事实；原告质证认可短信及光盘内容本身的真实性，但认为被告方的短信没有解除案涉租房协议的内容，该组证据不能达到被告的证明目的。4.申请证人张某到庭作证，证人张某陈述其作为货车司机，在为被告拉货时因为案涉仓库前过道频发堵车影响拉货，且装货及搬家时灰尘很多、需要戴口罩等事实；原告质证认为证人与被告存在利害关系，不应采信；被告质证无异议。本院对该证人证言将结合其他证据综合认证。5.申请证人李某到庭作证，证人李某陈述其自2014年5月起至今在被告处从事仓库保管员工作，因通道旁常有电瓶车等导致堵车，为此其曾报警求助；排水系统不好，下雨时仓库里有水；仓库原有的大门被原告方在被告不在时强行拆掉，被告方为此亦曾报警求助；二楼针织厂的灰尘向仓库大量排放，需要戴口罩，其并通过门卫与二楼针织厂的相关人员吵架与交涉过等事实；原告质证认为证人与被告存在利害关系，不应采信；被告质证无异议。本院对该证人证言将结合其他证据综合认证。6.申请证人徐某到庭作证，证人徐某陈述其作为货车司机，多次因为通道旁有针织厂的仓库等致使汽车很难开进去、被迫空车回去；在为被告拉货时案涉仓库灰尘较大，汽车发动时像雾霾一样等事实；原告质证认为证人与被告存在利害关系，不应采信；被告质证无异议。本院对该证人证言将结合其他证据综合认证。审理中，经被告申请，本院向被告方租赁现经营用房的经手人鲍东旭、原告方的门卫俞吉康、租赁原告凯元公司三楼房屋的象山腾兴服饰有限公司仓库管理员谢国华、何浪及原告凯元公司的日常管理人员方鸿调查相关情况，并在双方到场情况下到原告凯元公司二楼租户象山阿帕奇针织有限公司与案涉仓库处现场勘查。鲍东旭陈述其于2015年3、4月与被告签订了房屋租赁合同，装修个把月后被告搬过来，出租方还免去了被告20余天房租。原告方的门卫俞吉康陈述其在原告处做门卫已四、五年之久，其系被告方远方的表亲，工资由原告发放，因其在2015年的一份挂历上注明了被告开始搬离的日期，搬了一个多月，因而其在出具的证明中，写明了搬完的日期。谢国华、何浪陈述其此前与双方均不认识，其看到被告方在2015年端午节前后将仓库搬空，搬离后谢国华介绍一位经营模具的朋友过来租赁案涉仓库，但因为光线与环境差及租金不合理等原因未果；被告搬离后，因为灰尘多及需要出租等，谢国华、何浪曾看到原告凯元公司用吊机、水枪对仓库进行洗刷。方鸿认可其系原告方沈德旭亲戚，沈德旭等负责人不在时由其负责日常管理；原来案涉仓库前有铁皮门的，被告搬进后没多久想将门往里边移动、重新安装，但因门的移动在租赁协议中没有涉及，双方无法达成一致，所以就将门拆掉了，拆门当天派出所民警确实来过，后来将门还给被告、让其自己安装。二楼针织厂将蒸烫机的排风口放在打开的窗户上，因排风口没扎紧，灰尘确实掉到被告承租的仓库里，但其得知被告方该情况后，同二楼针织厂人员交涉，灰尘问题就解决了；被告方仅向其反映过灰尘的事情一次。堵车的情况偶尔存在，并非天天堵车。2015年天气热时（夏天）被告搬离了案涉租赁仓库，被告搬离后约一个月，因有人要承租，原告方对案涉仓库进行了洗刷，但后来因仓库不够亮等原因，至今未成功出租；方鸿未经手过双方相关水电费事宜。2016年1月23日，被告张家德找过方鸿，让其不得做伪证；方鸿认可被告确实在合同未到期时提前搬离、被告应当承担违约金，至于第三期租金可由双方协商解决；对于被告张家德所录制的有谈话内容的光盘，其表示不需要播放核实。对上述本院所做调查笔录，被告质证无异议，原告方质证如下：认为被告可能同时承租多处仓库，鲍东旭经手的只是其中一处；其不认识三楼承租人方的谢国华、何浪；认为门卫俞吉康的笔录不事实；认可方鸿系其亲戚、日常管理负责人，但方鸿关于2015年夏天被告已搬离案涉租赁仓库与事实有出入，可能系其记忆出错。在本院现场勘查中，原告凯元公司二楼象山阿帕奇针织有限公司相关人员认可仍在现场的蒸烫机曾发生排风口包扎不严、疏忽向案涉仓库排过风，但灰尘不大、不多，经交涉后即停止排放的事实。根据原、被告双方的诉辩主张，本院对证据的确认等情况，本案基本事实可认定如下：2014年5月21日，双方经协商签订厂房房屋租赁协议一份，约定被告租赁位于象山县丹西街道工业园区白鹤路198号原告凯元公司主体厂房中间天井部分约820平方米，以用于仓储货物；原告凯元公司负责将该部分出租厂房的房顶、门窗的建造安装及水泥地面的浇筑；租赁期间被告有权在租赁厂房范围内做相关布局规划，但影响房体结构时需与原告方协商后方可实施；租赁期间，原告凯元公司有责任保持从保安室至被告租房区车道（通道）畅通，使被告方物料运输通畅。租期五年，自2014年5月26日起算，前三年租金每平方米每月14元（不含税），年租金为137760元，后二年租金每平方米每月15元，年租金为147760元；房租费每6个月为一期，提前支付。协议同时约定一方要求提前终止合同的，应赔偿对方6个月的租金。协议签订后，原告按约如期将厂房交付被告使用。2014年8月下旬，案涉被告承租仓库进水，原告予以及时修复。2014年9月，被告因故将案涉仓库前原有的铁皮门往靠仓库更近的方向移动、重新安装，后因双方对该铁皮门的移动事项未达成一致，原告将重新安装后的铁皮门拆掉，为此被告方寻求报警处理，未果。租赁期间，原告凯元公司二楼租户象山阿帕奇针织有限公司有关人员曾将蒸烫机的排风口放在打开的窗户上，且因排风口未扎紧等原因，致使灰尘撒落至案涉被告承租的仓库。后经被告及原告方同象山阿帕奇针织有限公司相关人员交涉后该问题得以解决。租赁期间，因案涉被告租赁的仓库与租赁原告凯元公司一至三楼厂房的相关租户需共用部分通道装卸货物等原因，曾发生通道堵车、致使被告仓储的货物难以及时收发现象。上述影响被告经营的现象发生、被告方求助后，原告公司总经理沈德旭或原告方日常经营负责人方鸿参与接待或处理。第二期房租到期后，经催讨，被告分别于2014年12月23日、2015年4月20日支付原告房租50000元及18880元。2015年5月25日至2015年6月25日期间，原告数次向被告催讨此前一年期间的水电费1386元。后被告支付原告水电费600元。2015年夏天（约同年5月下旬至端午节前后），被告在未与原告办理解除案涉厂房租赁协议或明确取得原告方同意的情况下，自行搬离案涉租赁仓库。此后（2015年端午节即同年6月20日后），原告方考虑另行出租等原因，对案涉仓库实施了刷洗、保洁处理。2015年10月，原告公司总经理沈德旭先后二次发送手机短信给被告，告知被告前来办理解除租房协议手续，但未获被告及时回应。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是被告应否支付第三期房租；二是被告应否支付约定违约金。关于争点一，从现有证据看，被告于2015年夏（天气较热时）搬离案涉租赁仓库，原告方在被告搬离后及时对案涉租赁仓库实施刷洗、保洁处理，但难以确定双方各自搬离及实施刷洗的具体日期，本院结合相关证据等情况，酌情确定被告搬离的日期为2015年6月20日前后。按约被告应于2015年5月25日前后支付原告第三期房租68880元，在该期房租支付期限届满后，被告虽然未经得原告同意擅自搬离案涉仓库，但原告于此后不久即获悉被告搬离的信息、且对案涉仓库实施刷洗、保洁处理，鉴于该事实及原告将案涉仓库清洗后另行出租仍需要等待一段时间等情况，本院酌情将被告搬离前实际使用及原告将案涉仓库清洗后另行出租需等待的合理时间确定为2个月，被告应支付该2个月期间的房租等费用为68880元÷6×2=”22”960元。关于争点二，双方在案涉厂房租赁协议中明确约定了各自违约应承担的责任，即一方要求提前终止合同的，违约方应赔偿对方六个月的租金。从该条款的约定看，没有另行确定一方要求提前终止合同时支付违约金的免责事由，即只要一方要求提前终止合同或事实上提前终止合同，除非该提前终止合同行为已征得对方同意，否则，违约方均应按约支付违约金。从现有证据看，本案被告未取得原告同意，提前搬离案涉仓库事实清楚，原告要求被告支付6个月房租68880元的违约金请求，理由正当，本院予以支持。本案被告虽辩称其搬离案涉仓库已提前通知原告，并征得原告同意，且其无违约行为，但未提供相关证据证明其已与原告就提前终止或解除案涉合同事项达成一致，以及原告的相关违约行为致被告行使法定解除权的条件已成就，被告已就该提前终止事项通知原告，且原告对提前终止合同无异议，故被告的该辩称无事实和法律依据，本院不予采纳。
被告辩称其提前搬离案涉仓库，系在原告方的相关违约行为给其造成经济损失的情况下所为，事出有因，请求不向原告方承担违约责任。虽然本院就被告对原告的违约行为进行释明，告知其可以提起反诉，或可依法另行处理，且被告未提供证据以确定原告相关违约行为给其造成损失的大小；但从
本院查明的原告在本案履约中亦存在相关违约事实，被告关于其无违约行为、不应承担违约责任及其提前搬离系因原告的过错导致等抗辩，以及从减少双方诉累、节约人民法院司法资源的角度看，该辩称构成对原告实体主张的有效对抗，可以相应减轻或抵消被告违约行为应承担的民事责任。鉴于案涉厂房租赁协议约定租赁期间原告凯元公司有责任保持从保安室至被告租房区车道（通道）畅通，使被告方物料运输通畅，但本案存在该约定车道（通道）被堵、致使被告货物收发受阻、使被告遭受经济损失，以及因原告凯元公司二楼租户象山阿帕奇针织有限公司有关人员曾将蒸烫机的排风口放在打开的窗户上，且因排风口未扎紧等原因，致使灰尘撒落至案涉被告承租的仓库（被告搬离后原告及时进行冲洗、保洁处理），客观上可能对被告的物料存储等经营行为造成一定负面影响（虽为第三方所为，但从双方签订案涉仓库租赁协议的商业目的看，原告作为出租方应承担相应注意义务）等因素，本院酌情将原告的相关违约行为及其他在一定程度上可归责于原告的第三方行为对被告的经营行为造成的负面影响与经济损失确定为三个月的租金即半年房租68880元÷6个月×3个月＝34440元。基上分析，双方违约或可归责的过错行为相互抵消后，被告张家德尚应支付原告凯元公司相当于5个月的房租及违约等项损失：半年房租68880元÷6个月×5个月＝57400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条的规定，
判决如下：
一、被告张家德在本判决生效后十五日内支付原告宁波凯元电器有限公司房租及违约金损失款57400元；
二、驳回原告宁波凯元电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费3055元，减半收取1527.5元，由原告宁波凯元电器有限公司承担910元，被告张家德承担617.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：39×××03，开户银行：工商银行象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判员 王云奖
二〇一六年五月十七日
书记员 朱黄雅 关注公众号“”