淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0802民初1020号原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市清河区翔宇中路169号。法定代表人曲德君，该公司总经理。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被告姜大洋。
原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告姜大洋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由
审判员王琍琍独任审判，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵燕到庭参加诉讼，被告姜大洋经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案依法缺席开庭审理，现已审理终结。
原告万达物业诉称：被告于2013年8月19日与原业主胡桂跃签订买卖合同，购买淮安市清河区万达公寓2号楼2103室房屋。按照物业管理条例规定，被告应履行缴纳物业费的义务，但其未支付2013年10月1日至2014年12月31日的物业服务费1980元，及由此产生的违约金307元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、电话通知等告知方式，被告姜大洋却不予理睬。现请求依法判令被告姜大洋支付欠缴的物业费1980元、违约金307元，合计2287元；并承担本案诉讼费用。被告姜大洋未到庭，但提交书面答辩意见称：原告万达物业是分公司，不具有诉讼主体资格，不是本案适格主体，且签订物业管理服务协议的是万达物业管理有限公司，实际提供服务的也是万达物业管理有限公司，根据合同相对性，应由万达物业管理有限公司向我主张权利；房屋自2013年10月开始出现漏水现象，我向物业反映，并要求维修，物业未进行处理，原告违约在先，根据先履行抗辩权，我有权拒绝支付物业服务费用。
经审理查明：2013年3月18日，被告姜大洋向案外人胡桂政购买淮安市清河区万达公寓2号楼2103室，并于当日向房管登记部门申请所有权转移登记，该房屋面积为73.34平方米。另查明，原告万达物业与案外人胡桂政于2011年11月25日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为胡桂政所在的淮安万达公寓提供物业服务，物业收费标准为人民币1.8元／平方米／月（按建筑面积收取），业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。被告姜大洋未交纳2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业服务费。2014年11月11日，原告万达物业向被告姜大洋发出催缴通知，催促其交纳物业费。2015年1月1日起，原告万达物业退出淮安万达公寓的物业服务。以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、房屋买卖合同、房屋登记申请书、催缴函张贴照片、物业费计费明细表，以及原告陈述为证，经审查，本院予以确认。
本院认为：本案中，被告姜大洋于2013年8月19日购买淮安市清河区万达公寓2号楼2103室房屋，并于当日向房管登记部门申请所有权转移登记，成为新的业主。2013年10月1日至2014年12月31日期间，原告万达物业为被告姜大洋所居住的公寓提供了物业服务，虽然原、被告之间未签订物业服务合同，但被告姜大洋事实上接受了原告的物业服务，其所提供的物业服务不可能绝对完美，没有任何瑕疵，但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，现原告要求被告姜大洋按与原业主签订的前期物业服务协议所约定的收费标准支付物业服务费用，符合法律规定，本院予以支持。法人依法设立并领取营业执照的分支机构可以作为民事诉讼的当事人。本案中，原告万达物业虽是分公司，但已依法领取执照，且是前期物业服务协议的一方，是本案适格主体。故被告姜大洋抗辩原告万达物业是分公司且非合同相对方，主体不适格，无事实和法律依据，本院不予采信。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，双方并非互负债务，有先后履行顺序，原告万达物业亦已提供了相应的物业服务，且被告所辩称的房屋漏水问题不属于本案理涉范围，被告可另案诉讼。故被告抗辩其根据先履行抗辩权有权拒绝给付物业服务费，无事实和法律依据，本院不予采纳。因原告万达物业提供的物业服务并非完美无暇，故对原告万达物业要求被告姜大洋支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共合同合同法》第六十七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告姜大洋于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业服务费1980元；
二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜大洋负担。本判决系终审判决。
审判员 王琍琍
二〇一六年五月十七日
书记员 张 荷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未接受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 关注公众号“”