湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江汉民一初字第01245号原告黄焕香，女，1939年7月15日出生，汉族，现住址武汉市。委托代理人马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告武汉市唐家墩物业发展有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道224号。法定代表人朱群跃，董事长。委托代理人陈德芳，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告武汉中央商务区城建开发有限公司，住所地武汉市江汉区新华路218号（浦发银行大厦）22层1室。法定代表人彭况，总经理。委托代理人易善珊，男，1978年1月6日出生，汉族，住址武汉市洪山区，公司员工。代理权限为特别授权。委托代理人马小帆，女，1982年10月13日出生，汉族，住址武汉市青山区，公司员工。代理权限为特别授权。被告武汉地铁集团有限公司，住所地武汉市硚口区京汉大道99号。法定代表人刘玉华，董事长。委托代理人桂炜、刘禾，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限为一般授权。
原告黄焕香与被告武汉市唐家墩物业发展有限公司（下称第一被告）、武汉中央商务区城建开发有限公司（下称第二被告）不当得利纠纷一案，本院立案受理后，根据第一被告申请，依法追加武汉地铁集团有限公司（下称第三被告）为共同被告参加诉讼，并于2015年12月21日首次公开开庭进行了审理。因案情较复杂，本院于2016年2月6日依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2016年4月19日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人马小兵、第一被告委托代理人陈德芳、第二被告委托代理人易善珊、马小帆，第三被告委托代理人桂炜、刘禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系武汉市唐家墩街居民，为配合唐家墩村“城中村”改造工作，选择异地安置方式，购买了位于本市金湖清水湾小区1栋2单元601室房屋一套，由第一被告向原告预收了购房款计人民币269257元。2013年9月，原告收房时发现，房屋开发商即第二被告向原告开具的购房发票金额仅为242411元。据此，两被告向原告多收了购房款26846元。原告多次同两被告协商退款事宜，但两被告至今拒付，严重损害了原告的合法权益。原告为此提起诉讼，请求判令：1、两被告共同退还原告购房款人民币26846元；2、由两被告承担本案的全部诉讼费用。第一被告辩称，本公司只是向原告代收购房款项，所收房款已全部转交于第二、三被告，不存在不当得利的行为。
原告诉称的房款差额部分，实为提供安置房源的第三被告收取的财务成本，标准为每平方米704元，其中公司已为原告贴补400元，余款304元由原告自行承担。关于财务成本的收取事项，公司已通过张贴公告的形式向包括原告在内的拆迁户进行了告知，原告对此明知并自愿负担该笔费用，现诉请退还没有法律依据，有违诚实信用原则，故请求驳回原告的全部诉讼请求。第二被告辩称，本公司承建开发的金湖清水湾项目系用于政府相关项目拆迁的定向安置房，在原告等拆迁户购置相关房源过程中，本公司只是根据第一、三被告提供的《（唐家墩）项目（清水湾）房源使用统计表》及《动迁安置通知书》确定购房人名单，并由第一被告根据前述统计表上标明的金额，分批将购房款交付于本公司。本公司收取房款后，即对原告等拆迁户进行了相关安置并开具了购房发票，从未直接向原告收取过购房款，故本公司不应承担任何责任。第三被告辩称，本案原告所购房屋系由地铁集团于2008年9月向原武汉王家墩城建开发有限公司（现更名为第二被告）购买的经济适用房，定向用于对地铁项目拆迁户的安置补偿。为支持江汉区内非地铁项目的拆迁安置工作，经江汉区人民政府商请，地铁集团同意调剂部分地铁项目安置房源，由江汉区用于安置包括原告在内的部分非地铁项目拆迁户。地铁集团与江汉区人民政府在房源调剂过程中，以往来公函的形式商定，如安置房源用于非地铁项目，则应根据使用套数支付相应房款本金及财务成本。地铁集团依照上述合意内容，向江汉区人民政府收取的每平方米704元，经江汉区人民政府及江汉区土地储备中心同意并认可，实为地铁集团对购房成本及资金成本收取的合理财务费用，并未向原告直接收取，与原告无直接关系。综上，地铁集团的财务成本并非向原告收取，与原告之间不存在任何法律关系，地铁集团没有因原告获利，不构成不当得利。
经审理查明，金湖清水湾一期项目系第二、第三被告合作开发的经济适用房项目，主要用于本市地铁项目特定拆迁户的定向安置。第二被告具体负责项目的开发建设，第三被告则对从第二被告处订购的房源享有处置使用权。2012年8月27日，江汉区人民政府为对接辖区内地铁等重点项目安置，致函第三被告，商请将第三被告于2008年11月向武汉王家墩城建开发有限公司（后更名为第二被告）订购的清水湾一期动迁安置房338套调剂至江汉区，并说明房源资金冲抵江汉区地铁项目征收或拆迁资金，不计算财务成本；如用于其他项目，则根据具体使用套数支付相应房款及财务成本。同年9月19日，第三被告回函，同意调剂，并表示房源如用于非地铁拆迁项目，应先将被挪用房源对应的房款本金及财务成本交至公司，经公司确认后，方可办理拆迁户的购房及入住手续。2012年11月16日，第三被告致函江汉区土地储备事务中心，将调剂房源对应财务成本暂定为每平方米704元。武汉市江汉区唐家墩街“城中村”改造项目启动后，为妥善安置被拆迁户，使用了上述部分调剂房源。原告系唐家墩街居民，通过异地安置方式向第二被告购得坐落于本市金湖清水湾小区1栋2单元601室、面积88.31平方米的房屋一套。按照第一被告的要求，原告于2012年12月11日以转账形式向第一被告银行账户内汇入人民币269257元。第一被告收款后将其中242411元以购房款的名义连同其他拆迁户的购房款项分批支付给第二被告，由第二被告对原告进行了安置，并于2013年9月26日向原告开具了金额为242411元的售房发票。下余26846元，由第一被告作为调剂定向安置房源应当支付的财务成本，于2013年1月18日通过银行转账的形式连同向其他拆迁户一并收取的财务成本支付给第三被告。第三被告在款项入账后，向第一被告开具了总金额为5800060元的财务成本收款收据。因第一被告预收房款同第二被告开具的售房发票金额之间存在26846元差额，原告认为该款系第一、二被告向其本人多收取的购房款，应当予以退还；第一被告则认为，原告事先知晓对购置房屋除需支付购房款还应负担一定数额财务成本的事实并同意，在每平方米704元的财务成本中，第一被告已为原告贴补400元，下余304元，本应按照原告所购房屋面积，由原告自行承担（88.31㎡×304元/㎡≈26846元），且款项实际收取人也并非第一被告，原告要求退还没有法律依据；第二被告则认为公司仅按照经第一、三被告确认的《动迁房屋安置通知单》及《房源使用统计表》从第一被告处收取了购房合同项下的购房款，并未向原告收取其他额外费用，亦不存在退款责任。双方协商未果，遂引发本案诉讼。上述事实，有原告提供的动迁安置房源确定单、银行支款凭证、收款收据、动迁安置房通知单、购房发票、武汉市物价局武价函[2008]54号文件，第一被告提供的《关于清水湾一期房源有关问题的函》、告示、财务成本支付凭证及收款收据，第二被告提供的（唐家墩）项目（清水湾）房源使用统计表、购房款进账单、第三被告提供的《定向开发经济适用住房项目合作协议书》、江政函[2012]45号《江汉区人民政府关于商请调剂清水湾一期房源有关问题的函》、武地铁函[2012]55号《武汉地铁集团关于商请调剂清水湾一期房源有关问题的回函》及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，第一被告于购房合同确定的价款之外向原告额外收取的购房费用是否构成不当得利以及在第一被告将该笔费用以财务成本名义实际支付给第三被告后，如何确定不当得利返还责任主体是本案争议的焦点。
一、关于是否构成不当得利的认定不当得利是指没有法律或者合同的根据，因他人财产受有损失而使自己获得利益的法律事实。因“城中村”改造，包括本案原告在内的拆迁户通过选择异地安置的方式另行出资购买安置房屋，相关法律行为的实施主体均应共同遵守诚实信用、平等自愿的基本原则。原告需在合同房价之外额外负担因占用调剂房源而产生的财务成本，导致购房成本增加，第一被告应向原告进行充分告知，并在双方协商一致、自愿负担的基础上收取该笔费用，方为具有合法根据。对于原告知晓并自愿负担财务成本的事实，第一被告在庭审过程中虽出示了告示及动迁安置房通知单等证据予以证实，但该告示是否予以张贴公示，原告是否了解并同意告示内容，再无其他充分证据予以佐证，且根据动迁安置房通知单记载内容亦无法直接得出原告知晓并同意负担财务成本的必然结论，因此，第一被告关于原告事先知道财务成本约定并自愿部分负担的答辩意见，因证据不足，本院不予采纳。第一被告未经协商，于合同房款外另行向原告收取费用以充抵安置房源财务成本，造成原告财产利益减损，欠缺合法根据，构成不当得利。
二、关于责任主体的认定第二被告从第一被告处收取合同房款并向原告开具对应金额的售房发票，客观上没有从原告处获利的事实，不应成为返还不当得利的责任主体；在清水湾一期项目房源调剂过程中，第三被告与相关区政府之间，已就非地铁项目使用调剂房源需支付财务成本事项达成合意。从财务成本收取过程看，第一被告系按照上述合意内容，以自己名义向第三被告支付相关费用，并领取收款收据，作为对价，第三被告亦在收款后，依约提供了调剂房源。因此，第三被告从第一被告处受领财务成本款项，与原告之间并不存在直接法律关系，不应承担向原告返还购房款的责任，第三被告的相关答辩意见，本院予以采纳；第一被告在未与原告协商一致的情况下，超过合同约定金额另行收取购房费用，并以财务成本名义向他人支付，具有占有并支配原告财产利益的事实，客观上造成了原告财产减损。第一被告占用资金行为与原告受有损害之间具有因果关系，且无合法依据，构成不当利，依法应当承担返还的法律责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告武汉市唐家墩物业发展有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告黄焕香购房款26846元；
二、驳回原告黄焕香的其他诉讼请求。负有给付金线义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元、其他诉讼费80元，共计552元，由被告武汉市唐家墩物业发展有限公司负担（此款原告黄焕香已预付，被告武汉市唐家墩物业发展有限公司负担部分随同本判决第一项内容一并向原告黄焕香支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 魏 晋
人民陪审员 方 毅
人民陪审员 祝新发
二〇一六年五月十七日
书 记 员 何仕伟速 录 员 郑 阳