山东省章丘市人民法院民 事 判 决 书（2015）章民初字第3929号原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人杨文杰，董事长。委托代理人李菲菲，女，1988年9月13日出生，汉族，章丘市碧桂园房地产开发有限公司工作人员，住章丘市。被告潘丽丽，女，1974年2月5日，汉族，居民，桓台县田庄镇旬北村人，现住章丘市圣井诺贝尔城*******室。
原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告潘丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，由
审判员赵会娟独任审判，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序审理，并组成合议庭于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李菲菲、被告潘丽丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园公司诉称，2014年7月19日，原、被告签订编号为BGY-P1810025的《商铺租赁合同》及附件，根据合同约定，被告向原告租赁位于圣井街道办事处黄旗山小区二号路碧桂园凤凰城东地块二区220号楼第106号商铺一套，用于经营水产，经营品牌为“胶东海产”，未经碧桂园公司书面同意，潘丽丽不得变更或者增加该使用用途，租赁期限自2014年12月30日起至2017年12月29日止。合同签订后，被告擅自改变合同约定用途，将该商铺用于经营家常菜馆，且自2015年1月至今一直拖欠物业服务费。2015年6月27日，原告向被告发出违约告知函要求其纠正上述违约行为，但被告仍继续其违约行为。2015年7月30日，原告向被告发出解除合同通知函，但被告拒绝解除该租赁合同并撤出该商铺。被告的行为已构成严重违约，故诉至法院，要求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及其附件。
被告潘丽丽辩称，原告所诉欠商铺租金属实，但至今不交租金是因为原告给我造成了经济损失，至今没有给出解决方案。我是经营海鲜的，在碧桂园商铺还没有完工、水电设施还不完善的情况下就让我们入住，每天停电达十几次，最长一次达一周，导致海鲜大批死亡，我经营不下去才经碧桂园招商部经理高松口头同意变更的商铺用途，当时原告工作人员高松承诺说经营么都行，只要能赚钱交房租就行，还让我上报损失明细表，说可以用损失来顶房租，但后来也没有结果。综上，我不同意解除合同，更不同意支付违约金。经审理，本院认定本案事实如下：
一、2014年7月19日，原、被告签订编号为BGY-P1810025的《商铺租赁合同》，合同约定，被告潘丽丽（乙方）租赁碧桂园公司（甲方）位于章丘市圣井街道办黄旗山小区二号路碧桂园凤凰城东地块二区220号楼第106号商铺；租赁期限自2014年12月30日起至2017年12月29日止；商铺用于经营水产，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加使用用途；双方同时对租赁期内租金总额53604元进行了分期支付约定，其中2015年6月30日至2015年12月29日期间，每月租金为1684元，2015年12月30日至2016年12月29日期间，每月租金为1768元，2016年12月30日至2017年12月29日期间，每月租金为1857元；乙方应在每月公历10日前交纳当月租金、物业服务费，每逾期一天，乙方应支付欠款额5‰的滞纳金；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金5052元及预缴第一个月租金1684元，若本合同终止时，存在乙方拖欠甲方租金、水费、电费及其它费用等违约情况的，甲方有权将该保证金先行冲抵乙方拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付费用后，再将剩余部分移交给乙方；乙方拖欠合同第四条约定（包括租金、物业服务费、水费、电费、供暖费用）的租金及任何费用达30天的，视为违约，甲方有权解除本合同。BGY-P1810025的《商铺租赁合同》附件一为商铺平面图、附件二为乙方身份证明文件／营业证照、附件三为乙方经营本合同租赁用途（或商品）的特约代理（加盟）合同或证书（授权书）。合同签订后，潘丽丽交纳保证金5052元及第一个租金1684元，此后未再交纳。潘丽丽将物业费交至2015年12月31日。潘丽丽租赁后先是经营“胶东海鲜”，之后变更经营为“家常菜馆”。
二、2015年6月27日，原告碧桂园公司向被告潘丽丽发出违约告知函，告知函载明“经我司核查，贵方在经营过程中存在如下违约行为：延期缴纳相关费用超过30天；……未按合同约定用途使用和经营商铺或违反合同约定使用相关名称；……未按合同经营并转租第三方……请贵方于七日内纠正上述违约行为，若未如期纠正，我司有权按合同约定解除双方《商铺租赁合同》，并追究贵方的违约责任”。2015年7月30日，原告碧桂园公司向被告潘丽丽发出解除合同函，合同函载明“经我司核查，贵方在经营过程中存在如下违约行为：延期缴纳相关费用超过30天；未按合同约定用途使用和经营商铺或违反合同约定使用相关名称；……未按合同经营并转租第三方。根据贵方与我司所签订的租赁合同相关条款，贵方上述行为已构成违约，我司有权解除合同。鉴于此，我司决定从即日起与贵方解除《商铺租赁合同》”。被告潘丽丽收到上述函件。诉讼中，原告碧桂园公司增加诉讼请求，请求判令被告支付租金8420元（自2015年7月30日至2015年12月29日）、违约金（以月租金1092元为基数，按每日5‰的标准，自2015年8月11日起计算至判决生效之日止），以及至判决生效之日止的租金）。上述事实，由当事人陈述、原告碧桂园公司提供的《商铺租赁合同》、违约告知函、解除合同函、该商铺现经营方式照片，被告潘丽丽提供的物业费收据、商铺损失说明所证实，证据已经庭审质证，本院依法予以确认。案件审理过程中，双方争议的主要焦点问题是潘丽丽变更商铺使用用途和延付租金是否构成双方合同约定的解除权成立的违约情形。潘丽丽对变更商铺用途和2015年7月30日之后租金未付的事实认可，但抗辩认为：一是变更商铺用途是因为经常停电，导致无法经营海鲜，在经过碧桂园公司工作人员口头认可后变更，碧桂园公司对此均不予认可，潘丽丽未提供证据佐证其主张，故对潘丽丽该抗辩依法不予认定；二是未及时支付租金是因停电造成经营损失，碧桂园公司曾组织协调解决并口头承诺可以赔偿商户损失用于折抵应交纳房租，对此碧桂园公司均不认可，潘丽丽未提供任何证据佐证其主张，同时潘丽丽认可因停电向物业公司反映而非向碧桂园公司反映，潘丽丽未举证证实其抗辩主张，故对其抗辩依法不能认定。综上，
本院认为，原告碧桂园公司与被告潘丽丽签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，系有效合同，本院依法予以确认。合同签订后，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，被告潘丽丽应于每月10日前交纳当月租金，逾期超过30天的，碧桂园公司可主张合同解除，此系双方对合同解除权行使条件的具体约定。潘丽丽延付租金早已超过30天，且未经原告碧桂园公司同意擅自变更商铺用途，构成合同违约，原告碧桂园公司有权依约解除合同。原告碧桂园公司要求解除《商铺租赁合同》及其附件，经审查
本院认为，合同附件作为合同的一部分无需特别解除，故本院仅对碧桂园公司要求解除原告碧桂园公司要求BGY-P1810025号《商铺租赁合同》的诉请予以支持。关于碧桂园公司要求被告潘丽丽支付租金及违约金，
本院认为，被告潘丽丽拖欠2015年7月30日起至2016年5月29日期间的租金为17260元（1684元／月×5个月＋1768元／月×5个月），故本院对碧桂园公司主张的到期租金予以支持，判决之后的租金按合同约定标准支付至判决生效之日。关于逾期付款违约金，虽系合同约定，但依据我国法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求调整，本案中，碧桂园公司未能提供因潘丽丽未交租金而产生的损失的证据，故本院对潘丽丽欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以支持。被告潘丽丽抗辩的原告碧桂园公司给其造成的经济损失，可待其证据充分后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十七条、第二百二十七条之规定，
判决如下：
一、解除原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司与被告潘丽丽2014年7月19日签订的编号为BGY-P1810025的《商铺租赁合同》。
二、被告潘丽丽于本判决生效之日起10日内偿付原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司租金（自2015年7月30日起至本判决生效之日止按合同约定标准计算）。
三、被告潘丽丽于本判决生效之日起10日内偿付原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司违约金（自2015年8月11日起至本判决生效之日止，以合同约定租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由被告潘丽丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵会娟
人民陪审员 宋明玲
人民陪审员 王加英
二〇一六年五月十六日
书 记 员 蔡克涛 百度搜索“”