广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初664号原告万力，男，1979年10月31日出生，汉族，住广州市番禺区。原告朱芙蓉，女，汉族，1979年10月4日出生，住广州市番禺区。委托代理人王占杰，广东华信达律师事务所。被告珠海佳宏房地产开发有限公司，住所地：珠海市红旗镇山边街26号。法定代表人施建忠，执行董事。
原告万力、朱芙蓉诉被告珠海佳宏房地产开发有限公司（以下简称“佳宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法适用简易程序，由
代理
审判员郭美玲独任审判，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告万力、朱芙蓉的委托代理人王占杰到庭参加了诉讼，被告佳宏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，1、原、被告于2010年2月9日签订商品房买卖合同纠纷，约定原告以按揭贷款方式购买被告开发的位于金湾区红旗镇虹晖一路南地块号为2020099、规划用途为商住的地块上定名为阳光紫荆园（房屋预售许可证号为JM-S201000002）第1幢1003号房。合同签订后，原告依约交付首期款项并办理了银行按揭。被告依约应当于2010年9月30日前将符合合同第七条约定的交付条件的商品房交付原告。被告于2010年9月份以邮政快递的方式向原告寄送了收楼通知书、住宅质量保证书、使用说明书等。在合同约定的房屋交付期限届满后，原告多次以电话、书面形式要求被告出示商品房经验收合同的有关文件和交付房屋时应出示的有关文件，但被告或借口推迟或者置之不理。被告不能将验收合格的商品房依约交付原告的行为依法构成违约，依法应向原告承担违约责任。2、经查，涉案商品房于2014年12月取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。依照商品房买卖合同十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，向产权登记机关申请确权，否则，自该商品房交付使用之日的第271天计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房屋价款的万分之一支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产权证》之日止”。在约定的办理房地产权证的期间，原告多次以电话、当面申请等方式请求被告办理房地产权证，却遭被告无理拒绝，理由是“原告曾经以被告不履行法院判决而向法律申请执行，法院依据生效法律文书对被告实施强制执行，最终在强制执行程序中，被告向原告支付了部分延期交房的违约金，被告要求原告先退回已经收到的部分违约金，被告方为原告办理房地产权证”，但原告认为，被告的主张无法律依据。自2014年12月份起至今，已经过了合同约定的办理房地产权证的期间，被告无视法律，拒不履行合同义务的行为，严重侵犯了原告的合法权益，导致原告购买的房屋无法办理房产证从而不能正常交易也严重降低了房屋的市场价值，也影响到户口办理，孩子入学等众多现实问题。综上，被告的上述违约行为严重侵害了原告的合法利益。原告迫于无奈，为了维护原告的合法权益、法律的公正和尊严，依法诉讼，请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币53，697元（以367，789元为基数，以已交付房款的万分之二每日，从2012年12月27日至2014年12月27日）；2、被告向珠海市金湾区房地产登记中心申请确权，申领房地产权证即被告为原告办理商品房权转移登记；3、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金人民币3，310元（以367，789元为基数，以每日万分之一计算，期间从2015年12月15日至2016年3月15日）；4、被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭明确诉讼请求为：1、以购房款为基数按日0.02%标准从2012年12月27日起计算逾期交房违约金至2014年12月3日止。2、被告协助原告办理房地产权证；3、被告支付逾期办理产权证的违约金，以购房款为基数按日0.01%标准从2011年12月15日计算到2016年3月15日。原告提交的证据材料有：1、商品房买卖合同及附件；2、广东农村信用合作社借款借据；3、收款收据；4、销售不动产统一发票；5、竣工验收备案表。被告未提交答辩意状，也未提交证据。
经审理查明，2010年2月9日，原、被告订立《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买其开发的“阳光紫荆园”第1幢1003号房，总价款为人民币367，789元。双方约定交房日期为2010年9月30日前，交房标准为商品房经验收合格。逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付之日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之贰的违约金。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，向产权登记机关申请确权。出卖人不能在规定期限内取得产权的，自该商品房交付使用之日的第271天起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按已付房款的万分之壹支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产权证》之日止。合同订立后，原告付清了购房款。2014年12月3日，涉案房屋办理了工程竣工验收备案手续。另查明，原告分别于2011年3月16日、2012年12月26日向珠海市金湾区人民法院提起诉讼，经（2011）金民一初第88号民事判决，判决被告向原告支付自2010年10月1日起计至2010年12月20日止的逾期交房违约金。（2012）年珠金法民一初133号民事判决被告向原告支付自（2010）年12月21日起计至2012年10月26日止。以上判决均已经发生法律效力。以上事实有原告提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，合法有效。
一、关于被告是否逾期交房问题。《商品房买卖合同》第七条约定被告应在2010年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，并在第十一条约定了交付的条件及程序。故，被告佳宏公司有义务在2010年9月30日前将涉案经“验收合格”的房屋交付给原告使用。从涉案房产的交付条件上来看，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条约定，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。故，对住宅工程的验收，除主体工程工程外，还应包括满足政策居住需求的税点、规划及消防项目的验收。即，涉案房产的交付条件是通过符合居民居住条件的质量、规划、税点、消防、人防验收2004年5月19日，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收和行政审批项目，开始由开发商组织单项验收并将结果报建设主管部门备案后才完成综合验收，方可交付使用，涉案房屋于2014年12月3日才办理了工程竣工验收备案。综上，关于原告提出被告佳宏公司逾期交房构成违约的主张，本院予以支持。原、被告双方的《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法即按已付房款每日万分之二，上述约定合法有效，2010年10月1日起至2012年10月26日止的逾期交房违约金原告已经主张，因此，本院确定违约金的计付期限自2012年10月27日起计至备案之日2014年12月3日。原告主张2012年12月27日起至2014年12月3日止（共计707天）的违约金，属于对自己民事权利的处分，本院予以支持。
二、关于办理房地产权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，向产权登记机关申请确权。涉案房屋于2014年12月3日办理完毕竣工验收备案表，即于当日完全满足合同约定的交付使用条件。被告作为出卖人，有义务在上述期限内向产权登记机关申请确权，协助原告取得房地产权属证书。被告至今未履行合同义务的行为明显构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，原告主张被告协助办理房地产权属证书的诉请，有合同及法律依据，本院依法予以支持。
三、关于逾期办证违约金的问题《商品房买卖合同》第十五条又约定，因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自该商品房交付使用之日起届满270个工作日的次日（即2016年1月5日）计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按已付房款的万分之壹支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产权证》之日止。故，本院确认被告逾期办理房地产权属证书违约金的计算期限自2016年1月5日起计算，因原告主张至起诉之日（即2016年3月15日）止。故被告珠海佳宏房地产开发有限公司应向原告陆双进支付逾期交房违约金人民币2，611元（367，789元×71天×1／10000元／天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条、第一百四十八条、《中国人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，
判决如下：
一、被告珠海佳宏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告万力、朱芙蓉支付逾期交房违约金人民币52，005元（计算方法：以总房款人民币367，789为基数，按每日万分之二，自2012年12月27日起计至2014年12月3日止）；
二、被告珠海佳宏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告万力、朱芙蓉办理房屋转移登记手续；
三、被告珠海佳宏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告万力、朱芙蓉支付逾期办理房产证违约金人民币2，611元（计算方法：以总房款人民币367，789为基数，按每日万分之一，自2016年1月5日起计至2016年3月15日止）。如果未按本判决在指定的期限履行上述判决的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币613元，由原告陈金平负担26元，被告珠海佳宏房地产开发有限公司负担587元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理
审判员 郭美玲
二〇一六年五月十六日
书 记 员 赵思远附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页109页， 关注公众号“”