成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初607号原告谭会清，女，汉族，1955年1月22日出生，住四川省青川县。原告柴莲基，女，汉族，1955年6月14日出生，住四川省青川县。上述原告的委托代理人唐中志，四川展新律师事务所律师，特别授权代理。被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号，组织机构代码69094193-1。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人罗云路，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。
原告谭会清、柴莲基与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由
审判员黄文利适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理，原告谭会清、柴莲基的委托代理人唐中志，被告中塑公司的委托代理人罗云路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭会清、柴莲基诉称，2012年10月29日，谭会清、柴莲基受中塑公司和成都中塑市场经营管理有限责任公司共同编织的“售后包租”销售模式诱惑，与中塑公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定谭会清、柴莲基购买中塑公司开发的中塑成都国际贸易中心一期商厦式市场1幢2层10号商铺，总房款635244元，房款支付方式为分期付款。现已支付全部购房款。合同约定中塑公司应于2014年5月30日前交房，合同第十二条约定逾期超过30日后，谭会清、柴莲基有权退房，中塑公司按照已付款的5%支付违约金。由于工程停工，中塑公司未能按时交房，致使谭会清、柴莲基合同目的不能实现，请求依法判令1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.中塑公司退还已支付的购房款635244元及利息（从每笔付款之日起至实际还款之日止，利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；3.支付违约金31762.2元。
被告中塑公司辩称，对解除合同、退还购房款无异议，对退还的购房款需要核对实际支付金额，利息请求降低，前期已支付了租金，租金应当冲抵违约金。
经审理查明，2012年10月29日，谭会清、柴莲基与中塑公司签订《商品房买卖合同》，约定谭会清、柴莲基作为买受人，购买中塑公司开发的中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1单元2层10号商品房，该商品房测绘建筑面积共48平方米，其中套内建筑面积25.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.5平方米，单价为每平方米13234.26元，总价款635244元。双方约定采取分期付款方式。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前向交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》。2012年10月29日，谭会清、柴莲基支付了房款317622元，2013年1月29日支付了190573元，2013年4月29日支付了127049元，共计支付购房款635244元。2013年9月，因中塑公司资金问题造成工程停工，至今未能完全复工。谭会清、柴莲基要求解除合同退还房款，遂引发纠纷。上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收款收据及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，谭会清、柴莲基与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，谭会清、柴莲基已支付了全部的购房款，合同义务已履行完毕。中塑公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过30日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，谭会清、柴莲基可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，谭会清、柴莲基要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的购房合同解除后，中塑公司应退还谭会清、柴莲基支付的购房款635244元。合同中约定谭会清、柴莲基选择退房，中塑公司应按全部已付款的5%支付违约金，故谭会清、柴莲基要求支付违约金31762.2元（635244元×5%），其请求符合法律规定，本院予以支持。中塑公司主张“前期已支付了租金，租金应当冲抵违约金。”
本院认为，中塑公司是以“售后包租”的销售模式与购房户签订的《商品房买卖合同》，并没有实际支付租金，其主张没有事实及法律依据，本院不予采纳。谭会清、柴莲基要求给付购房款利息，由于违约金已能弥补利息损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告谭会清、柴莲基与被告成都中塑投资集团有限公司于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；
二、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告谭会清、柴莲基购房款635244元；
三、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告谭会清、柴莲基违约金31762.2元；
四、驳回原告谭会清、柴莲基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5235元，由原告谭会清、柴莲基负担100元，被告成都中塑投资集团有限公司负担5135元（此款原告谭会清、柴莲基已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一六年五月十六日
书记员 张 娟 来源：